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40;支出总要和一定量的收入相抵.于是,这个盘多付出的拆迁费用会让下一个盘的购房者买单,到头来还是老百姓自吃自.不够健康的房地产信用环境就像一个菌团,它会使相关环境受到不同程度的污染,包括政府过度施用强制力帮衬房地产商导致的公信力下降,也包括银行、律师联手向购房者强取的“个人房贷律师费”.以上费用实行八年后遭到购房者的强烈抵制后才改为“谁委托谁付费”,但此前收取的天文数字将成为永不更改的历史.当年,一个律师事务所拿到以上业务就如同拿到了一块免费的大蛋糕,故而演绎了发展商、银行和律师事务所三方的激烈互选,凭什么用你不用他,里面充斥了众多社会学元素.
不可否认的是,近些年地产业的大崛起养活了、养肥了数不清相关派生产业,除了建筑工程公司、监理公司以外,数不清的房地产顾问公司、房地产拆迁公司、房地产经营公司、房地产预算、设计、园林设计、项目策划公司、广告公司、招商公司、物业公司、房产中介公司、会计师事务所、律师事务所、装潢、印刷、银行、电视、广播、杂志、报纸,谁要抓住了房地产这个“大头”,不获大利都难,就看你抓住抓不住.
房地产的成本如同烂在锅里的一堆肉,有人只能谗得吧唧吧唧嘴,有人就能吃得满嘴流油.
房地产――地方政府的“嫡长子”
很多人的传统思维里,政府是管理社会大家庭的“家长”.倘若如此,房地产企业就是地方政府特别偏疼的“嫡长子”.因为事实证明:这个“大儿子”往家拿回来的钱既多又快.
先说快:几亿、几十亿的大钱,在房地产招、拍、挂落槌后的30个工作日就可以到账.比之传统生产、科研、外贸企业快得上了天,省略了它们漫长的采购、生产、物流、出口、销售、售后服务等漫长环节和复杂流程,在胡同里赶猪――“直来直去”.怪不得好多地方政府面对越来越不靠谱的房价、中央严厉的宏观调控政策和沸腾的民怨,老是“刘备摔孩子”.“非不能也,是不为也”,在这种巨大的、没有一点监督的快利、超利诱惑下,神仙都会乱形.
再说多一点:房地产与地方政府之间有很多别的企业不能比的依附性和联动性,地方政府对房地产的相关税费收得理直气壮.除了著名的土地出让金、契税、印花税以外,仅房地产项目的开工、建设、竣工阶段的相关税费就有:三通一平费、自来水厂建设费、污水处理厂建设费、供热厂建设费、煤气厂建设费、地下水资源养蓄基金、地下热水资源费、公用设施建设费(大市政费)、开发管理费、城建综合开发项目管理费、建筑行业管理费、绿化建设费、公园建设费、绿化补偿费、路灯维护费、环卫设施费、生活服务设施配套建设费(小区配套费)、电源建设集资费(用电权费)、外部供电工程贴费(电贴费)、建安工程费、建设工程招投标管理费、合同预算审查工本费、质量管理监督费、竣工图费、建材发展补充基金、实心黏土砖限制使用费、工程监理费、工程标底编制管理费、机电设备委托招标服务费、超计划用水加价、夜间施工噪声扰民补偿费、固定资产投资方向调节税等你听听,说出来像不像相声的“贯口”当然,这里面还不包括“物业税”,一旦物业税滚滚而来,其税收效应更具有某种划时代的意义.
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所以,拍地时候的“价高者得”就成为了一块遴选嫡长子至亲至爱的试金石.为什么房地产的钱来得这么多、这么快与很多企业不同,房地产的赢利都是来自老百姓,他们通常只有买单权而没有知情权和讨价权.他们会被忽悠得越来越离谱的房市弄得越来越受伤,他们可以为了买到一捆便宜两分钱的菠菜而多走两条街,但他们绝对不可以不接受高房价.不但接受,而且还要回到短缺经济的60年代,连夜排队抢号去买天价房,攒着、攒着、窟窿等着,然后将几代人的积蓄抛出去,享受一种“负翁”的生活.
前些年,老百姓只把高房价的愤懑发泄在房地产发展商身上,近两年,许多人才知道地方政府拿了其中的大头.这大头到底占房地产总成本的多少北京的地产大鳄任志强语出惊人:“现在人们老是觉得房价贵,是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”(4月19日《广州日报》).地方政府始终说没那么多,但到底有怎么多又语焉不详,这样一来,打不起架,也论不清理,就是弄得老百姓始终在房地产泥沼中五迷三道.
房地产走进藏品误区
有人说,近年来,北京的夫妻间最多的拌嘴和最多的后悔多是因为房子.
就是你拦着不让买,要不咱家早就中产阶级了！
贷款啊！要是敢多贷几套房的款,咱家何至于现在！
咳,我们这两口子都是“老实败家子”！辜负了这美好时代！
等
河北一带的农民常说:“吃不穷、喝不穷,算计不到就受穷.”这因算计不到而受穷的就是“老实败家子”.
老实败家,倘若北京人早一些用一种别样的心态对待房子,如今就能成为一夜暴富的人,那种别样的心态就是收藏的心态.
房产逐渐具有了“收藏品”的特质而受到北京人的拥趸和抢购,大概是从房地产的招、拍、挂开始的.“拍卖”是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式.而拍卖进入老百姓的视野也大多是从文物开始,所以,很多人都认为,只有文物藏品才适合拍卖,因为它具有私属性.如果是私人物品,拍卖的底价可以由你自己确定(定太高了也不一定会有人来买),你也可以确定一个保留价(即没有达到某一个价位就不卖).而国有资产的拍卖,也将其定位于“价高者得”似乎不妥.因为这样一来,土地的全民所有有了点被“绑架”、被“巧取”的意思.因为既然全民所有,交易它,必须有充分的民生考量,而土地一经被随意飙高,一味强化其私人藏品的属性,其全民利益的保障功能便被忽略了、抛弃了、置之不理了,所以,越来越多的老百姓买不起房也就在情理之中了.
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近些年,房地产知识空前普及,人们甚至都熟知了技术含量很高的“楼面价”.楼面价是指:土地上建筑物面积均摊的土地价格.在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格.在这种情况下,楼面地价和土地总价的关系如下:
楼面地价等于土地总价值/总建筑面积等于土地单价/容积率
现实中,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低.于是,老百姓近年来从政府拍地的同时就知晓了房地产涨价的大趋势.从去年以来就经常有这样的短信:“恭喜亚北别墅区楼面价已经达到一万五千元,卖者捂盘待升,买者欲购从速！”
国务院国有资产管理委员会副主任邵宁在回应“央企都退出房地产市场”时表示,如果不能解决供给和需求的问题,房价不会有太大变化.邵宁认为,“不能因‘地王’而否认土地交易的招拍挂制度”,他表示,这是个好制度,因为它是透明的,是阳光的,是竞争性的,它可以防止暗箱操作,可以防止腐败(《新京报》3月22日).其实,他只说了事物的一面,那一面,只有房地产发展商才能看得到:
首先,由于政府部门尚未建设完善的土地供应信息发布和披露制度,令房地产开发商对土地市场供应的信息不甚清楚,对未来缺乏预期考量,导致很多开发商盲目竞买.而“价高者得”更造成资金雄厚的开发商哄抢土地的冲动,使得地价非理性提高.
其次,一些地方政府和官员依据心目中竞买人的条件为其量身定做用地条件和指标,从而使目标竞买人轻而易举取得土
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