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青岛,又一个上海?
青岛与上海有很多相似之处：它们都是海滨城市,都是100多年前开埠的、带有殖民地色彩的海上贸易港口,都形成了五方杂处、中西交融的文化特色.至今,在上海和青岛,都随处可见有着鲜明西方风格的建筑；两座城市的街道,也大多以全国各地的地名来命名,给人以“海纳百川”的宽广感.
然而,近几年里,两市的房价一路高涨,房地产热经久不息,普通百姓望楼兴叹.在2006年的下半年,两个城市的市委书记――陈良宇和杜世成,均因严重违犯党纪先后被免职,并被立案检查.
房价像风筝一样飞
今年1月中旬,记者搭乘出租车在青岛市采访时,谈到市委书记杜世成被免职一事,女出租车司机立刻唾沫乱飞地骂杜世成是贪官,被免职是“活该”.
女司机说,她一家3口住50多平方米,是20年前单位分的房子.10年前,她在单位开车,月工资1200多元,现在开出租,一个月挣3000多元,在青岛也算是高收入了.但她不吃不喝,3个月的薪水才能买到1平方米的房子.
青岛市机关、企事业单位的工资水平不高,在山东省仅排第四位.在楼价跳到顶峰的2005年,青岛市人均月收入只有1084元,房价超过3000元/平方米就很难承受.
女司机指着香港中路南侧的一栋商品楼说：“这里的楼价,2002年还是2000多元一平方米,现在涨到1.5万元.”
青岛的百姓普遍收入水平差,跟高房价形成鲜明对比.杜世成惹起民愤,主要就在这里.
杜世成曾任多年烟台市长、市委书记,没把烟台房地产炒起来,为什么来青岛短短几年,就把青岛房地产炒出了天价?受访者普遍认为,除了杜书记的长官意志支配之外,还因时势使然.
杜世成有一个引起网民愤慨的“高房价不能倒”理论,原话是这样讲的：“等不能人为地把房价打下去,它只要不是虚拟的和泡沫,不能人为拿下来.如果人为打压,那么已经买房子的人就意味着贬值,（因此）要非常谨慎保持目前房价的稳定,保证房子不贬值.”（2005年3月12日,杜世成作客人民网强国论坛时发言）
一名青岛市民就此质问：“那些高价房都是谁买的?普通青岛市民有谁买得起?”他认为,高房价造成了青岛市的阶层对立.
当地一名房地产界人士说,青岛的房价降不下来,不是因为考虑到降价对已购房子的人不公平,它的真正和深层原因,是政府想多收土地出让金.
青岛市政府东迁前,香港中路的地价是5000元/亩,市政府搬来后,初期地价2万元/亩,现在ĺ
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目前,青岛一类地区的地价为4800元/平方米以上,楼盘工程造价按800~1500元算,开发商只有卖到6000元/平方米以上才够本.
国土资源部规定2004年8月31日为协议出让经营性土地使用权限的最后期限,此后一律要实行公开竞价出让,但直到2006年,协议出让土地的方式在青岛依然占据主流.政府公开的资料显示,青岛市内四区去年1至7月划拨转让土地19处,其中8处为经济适用房用地；有偿转让土地56处,以协议方式出让的土地有48处,只有8处以“招拍挂”的方式出让.
女出租车司机说,她曾载过一名市政府干部,这名干部说：政府不卖地是不可能的,那么多人等着用地；你不卖地,把上上下下都得罪了.
2006年12月14日,即杜世成被免职之前10天,新华社发表了一篇文章《“我被开发商‘腐败攻关’击倒”――青岛市原崂山区委书记王雁狱中自白》,这篇将近4000字的自白,中心意思只有一句话：“表面上看,土地开发程序极为复杂,缺少一个环节都不行,但实际上都是各个环节的一把手说了算.”
时至今日,如果你乘车从海尔路口沿滨海大道东行,过石老人,一直到沙子口镇,可看到路边的别墅和多层建筑鳞次栉比,密不透风.从外表看,这些楼盘都是近5年内兴建的.滨海大道以北的楼盘依小山坡而建,层层上升,有些楼房的阳台足有一间房大,业主坐在如此阔绰的阳台上,本可沐着阳光,舒服地看海,可惜海滨大道以南,也密密麻麻地建起了楼宇,成功地将路北业主看海的愿望变成了“看房”.
2005年,作为震惊全国的青岛房地产腐败大案的主角之一,王雁与青岛市规划局局长张志光、崂山区国土资源局原局长于志军一同被逮捕判刑.导致他们落马的前因,是2002年,审计署对鞍山、济南、深圳三个城市的国土资金进行试点审计,审计报告披露的违规资金高达70亿元,引起国务院高度重视.次年5月,令狐安副审计长下令,再选一些经济活跃城市进行审计,其中包括青岛,但并不是专门针对青岛而来的.
然而,对青岛的审计却钓出了“大鱼”.审计结果显示：青岛市崂山区低价协议出让土地、土地出让金收支混乱、村委会自行卖地等问题特别突出.当地的镇、村干部打着村庄改造的名义,大肆侵占耕地来建楼房.一名知情者说,王雁任崂山区委书记时,房屋拆迁是宣传车、铲车、警车、消防车一起出动的.
在这次审计中,审计组不仅揪出了崂山区王雁这条“大鱼”,还发现青岛市擅自改变土地用途,利用集体土地、划拨土地进行房地产开发等问题均很严重.全市一共查出“3大类,29个小类、133个具体问题”,其中崂山、城阳、李沧三个郊区及平度、胶州等县级市问题尤为严重,青岛市政府亦“违规协议出让土地26宗,面积512亩,出让金合同总额6亿多元”.
“大白菜时代”
从2001年开始,青岛市市南、市北、四方几个区的楼盘,每年起码都要涨1000元/平方米,每个楼盘销售都很火爆.
2003年,“海泊人家”开盘,起价4300元/平方米,“海泊人家”地理位置不算很好,楼盘在市北区,过一条马路就到四方区了.因此,青岛的房地产专业人士都觉得这个起价很高了,但没想到的是,几百套房子,竟有上千人冒雨抢购.
“海泊人家”开启了青岛人买房的“大白菜时代”.此后,青岛的楼盘不分好歹,刚一出地面,开商发就说卖完了,“抢房像抢大白菜”.每个楼盘附近围着一圈中介,有的楼盘整体交给了中介,等你买到时,已经是二手房了.
2003~2004年,青岛房价像是断了线的风筝,越飞越高,开发商每周都要调高一次房价.开盘价3800元/平方米的楼房,你不要,一周后就涨到了4200,又过一周涨到了4800.有的地皮,开发商把地一圈,树个牌子,就开始卖楼了.到了2005年,与“海泊人家”相距不到1公里的另一楼盘,起价就卖到了6000元/平方米.
2001年,海信桥南的“天泰阳光地带”开盘,起价2800元/平方米,还赠送阁楼,闻讯而来的购房者你争我抢.到了2005年,还是这个小区,一手房没有了,二手房的价钱卖到7000元/平方米.
如今,青岛市北区的房子均价6000元/平方米以上,市南区均价8000元以上,海边的房子,均价在1万元以上.崂山区沿海最好的位置大都建起了别墅.青岛市最贵的楼盘就在崂山,4万元/平方米,全部精装修,一只浴缸好几万元,据说屋顶能打开,主人可以躺在床上看星星.
1990年代末,随着青岛房地产市场逐渐升温,青岛的几大名企,如海尔、海信、青啤、颐中烟草等大企业都进入楼市.大企业大炒房,他们拿到的土地便宜,很多是政府划拨的,成本低,利润高,推动房价呼呼往上涨.著名的海信集团,以前市政府压着它收购了很多小厂,青岛房地产开发热时,老厂的地皮都值钱了,都盖起了楼盘,海信地产一跃成为“全国地产名企50强”,在青岛本地房地产行业实力排名第一.
有了实力,即使老厂地皮都开发完了,再拿地也很容易.2003年,海信地产以年开发量60万平方米的规模居青岛市房地产开发行业第一位,2004年开发量更达创纪录的80万平方米,目前海信正在开发的“燕儿岛国际公寓”,紧邻2008年奥帆赛比赛场地,是青岛市最好的开发位置之一.
就连军队也跟社会上的公司联合,搞起房地产开发来.
1999~2003年,青岛一夜暴富的人很多,有些官员手里积蓄了多套房子.可以说,当时青岛有房的人,10%的人手里都有三四套房子,有十几套的也不稀罕,有的中介手
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