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摘 要 ：本文从人口、政策以及民众的消费行为心理三个方面论述了房价上涨的原因,从人口增长的预期来看,我国各大城市每年新增的住房用地面积完全可以甚至远超额满足当地新增人口的刚性用房需求,从我国现阶段的实施政策来看：宽松的货币政策及地方政府的所实施的土地财政是推高房价的主要原因,从民众的的消费心理来看,传统文化如居者有其屋及风水思想对人们的购房行为产生了潜移默化的影响.针对引起房价上涨的诸多原因,本文提出了相关建议,并对这些因素在未来5年内的发展变化做了一个预期,由此得出,在未来5年内,一线城市的房价增长放缓,二三线城市的房价由于热钱的流出及相关政策的转型,会出现下跌的趋势
关 键 词 ：货币政策；土地财政政策；消费者心理
一、简介
中国自房改以来,住房价格一路高歌猛进,特别是近几年来的疯狂爆炸式增长,使得住房价格一度成为全民关注的焦点.在中国特有的‘特色社会主义经济’的大背景框架下,到底是什么原因推动了住房价格的上涨?
自上世纪80年代起,国内外已有不少专家学者对引起住房价格变化的原因做了多方位的研究与探讨,认为住房价格的波动主要受到以下几个因素的影响.1.人口是住房的最终消费者,其发展变化对住房市场的影响举足轻重. Mankiw and Weil（1998）认为,住房价格与婴儿潮存在强烈正相关,婴儿潮的消退将导致20年后适龄购房人口的急剧下降,而这将对住房市场造成不可逆转的打击,该文预测1987年-2007年,美国住房价格将会下滑47%.2.住房政策的转变.陈洪波、蔡喜洋认为德国之所以能保持房地产市场的稳定健康发展,很大程度上得益于其成熟发达的住房租赁市场、社会保障住房的供给,中低收入阶层的房租补助,税收优惠及严格的住房法律体系.3.民众的消费心理也会在一定程度上推动住房价格的变化.Shigenori Shiratsuka （2003）认为民众对基础资产过分乐观的预估会在一定程度上推升资产的价格.
本文综合考虑这三项因素,结合中国宏观经济自身特点,来探究引起其价格波动的原因.文章的组织结构如下：第二部分总结归纳1990年以来中国房地产住宅价格的变化特点,第三部分从人口、政策及心理分析三个部分详细分析引起中国住宅价格变动的原因；第四部分针对我国房价现阶段的特点及其引起其变动的原因提出相关建议；第五部分对未来房价的变动趋势做预测.
二、中国房价的发展变化特点
中国地大物博,各省市级不同区域有其自身发展的独到特点,介于此,本文选取了以北京、杭州和乌鲁木齐三个城市分布代表了中国一、二、三线城市的经济发展水平.首先,本文以房价销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数来描绘房地产市场的综合价格变化情况,其次,以土地出让宗数、土地出让面积以及土地出让成交价格来反应土地交易情况,最后,以房屋开发企业的个数,企业平均从业人数以及房地产企业营业利润的变化情况作为反应房地产开发企业经济变化情况的指向标.
第一,单从房地产市场的综合价格来看,2002年起中国房屋销售价格、土地交易量全面上涨,北京、杭州、乌鲁木齐的房屋价格销售指数分别在2007,2005及2006年达到最高点,之后开始出现反向下跌,2008年的全球金融危机,我国的房地产市场也未能避免,北京及杭州房价出现明显下跌,但紧接着国家四万亿政策的出台,稳住了房价的下跌趋势,09年之后,全国的商品房住宅价格开始反弹.土地交易价格指数基本尾随于房地产价格销售指数的波动趋势,保持了同步的增长及下跌,而房屋租赁价格指数却与房屋价格的销售指数的呈现相反的波动趋势,这一点在北京市表现的尤为明显.从1999年到2008年,在北京市的房屋销售价格基本保持长线增长趋势的前提下,其房屋的租赁价格指数一路下滑,2009年达到最低点,之后,与土地交易价格指数与房屋销售价格指数一起反弹,同向增长.
第二,各城市土地成交的面积、宗数及价格一直都处于不稳定的波动状态,如2005年,北京、浙江及新疆的土地成交面积、宗数和价格都达到了有史以来的最低点,但房屋的销售价格指数在2005年到2006期间,依旧保持稳步上升的态势.目前,我国的国情在于土地属国家所有,土地的成交不属于市场经济的波动范围,更多的是由于各地级市政府政策干预.
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第三,从房地产开发企业的个数、从业人数以及房地产开发企业的营业利润这三项指标来看,我国从事房地产开发企业的个数及从业人数,都保持了稳步增长的趋势,大部分企业的营业利润在2004年之前处于亏损状态,04年之后利润出现稳步增长.
三、住宅价格的上涨原因分析
住房价格的变动是由多方位的因素综合影响而成,本文将从人口因素、政策因素及民众心理三方面来探究
(一)人口因素
人口是住房市场的最终消费者,该因素对住房市场的影响举足轻重.
中国人口基数大,人口数量偏多.新中国成立以后,国家实施鼓励人口生育政策,就有了第一次婴儿潮,第二次出现在三年自然灾害后,1962年到1973年是人口出生最多的时期.第三次是在1985年后,人口增长率明显回升,这三次婴儿潮让中国人口总数急剧增加.人口规模从1990的11.4亿上升至2012年的13.5亿,人口规模的增长,势必将增大住房市场的需求量,与此同时,住房市场的供应量也在伴随着需求量的增长而进一步的扩大.那么现阶段房价的推升是否是因为供应量不足的原因导致的呢?
如图1所示,以北京市为例,2012年-2013年,北京市年末新增人口为18.84万人,据世界银行统计数据,按国际平均水平,人均住宅面积30平方米计算,该年新增加的住房需求为565.20万平方米,而北京市在2013年一年间新开发的房屋面积高达1736.5万平方米,远大于每年新增的住房面积需求,而诸如二三线城市湖南、天津和新疆也存在雷同的情况（当然
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统计数据表明,2000年,我国GDP总量为8.9万亿元,广义货币供应量为13.5万亿元,是GDP的1.5倍,多出了4.6万亿元,而到了2009,我国GDP总量为33.5万亿元,广义货币供应量为60.6万亿元是GDP的1.8倍.从目前的趋势来看,广义货币供应量与GDP之间的比例在进一步加大.2010年9月末,按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算,超发货币将近42.774万亿元.
张广群（2006）在细分资产价格的基础上,阐述了房地产价格在货币政策传导机制中扮演的角色.
1.单位根检验
为了避免出现伪回归问题,首先对两个变量对数后平稳性进行检验.本文采用ADF检验,检验的结果如表1所示
由表1可知,货币供应量为非平稳单位根序列,但一阶差分在5%显著水平上均通过显著性检验,是平稳序列,但房价不是单位根序列,固不对这两组数据做协整检验,采用Granger因果检验.
2.Granger因果检验
该文url:http://www.sxsky.net/shuishou/sszcyzg/397161.html
广义货币发行量（M2）与房地产价格指数之间是否存在长期稳定的因果或数量关系,由Granger因果检验的结果如表2所示,Granger因果检验的结果显示：在滞后一期,二期,三期的检验中,5%的显著水平上拒绝格兰杰因果关系不存在的原假设,广义货币供给量是房地产价格波动的原因.在滞后一期、二期和三期检验中,5%的显著性水平上不拒绝格兰杰因果关系不存在的假设,房地产价格的波动不是广义货币供给量波动的原因.由此可以肯定,货币发行量是HP波动的原因.
从脉冲响应的结果可以看出,货币发行量将在第四期开始对房价产生较大影响的冲击.
(三)土地财政政策
1.分税制改革后地方财政收入的基本构成
国务院于1993年12月25日颁布《关于实施分税制财政管理体制的决定》,决定指出,根据党的十四届三中全会精神,自1994年1月1日起改革地方财政包干体制,对各省区以及计划单列市实行分税制财政管理体制.
1994年分税制改革确定了各级地方政府的现有收入构成.地方政府的现有收入构成主要分为预算内收入,预算外收入和制度外收入三部分,其中,预算外收入与制度外收入统称为非税收收入.在非税收收入中,土地财政占有着非常重要的地位.依据涵盖范围的不同,土地财政的外延有大、小之分.小口径的土地财政只包括土地出让收入；地方政府利用土地收益的杠杆化所生成的“土地金融”收入（ 主要是地方政府投融资平台借款等） 即为大口径土地收入
2.预算内收入
图表中分析省域地方政府的数据包括全国33个省市.总体来讲,各省域政府预算内收入的增长率较为平稳,大部分年限的增长率保持在百分之二十以上,各项地方税收与中央税收返还,一般性转移支付收入保持着相对平衡、互相补充的关系,使得地方政府预算内保持着良好的增长趋势.
3.非税收收入
地方政府的非税收收入是地方政府收入的重要组成部分,是政府参与国民收入分配和再分配的一种重要形式.
土地财政中的非税收收入主要包括两大块,一部分是政府从农民手里征得土地再转手卖给房地产开发商从而赚取巨额收入的的土地出让金,另一部分是地方政府利用土地收益的杠杆化所生成的土地金融收入,即地方政府以土地为抵押而获取的土地抵押贷款.2001-2012年,土地出让收入平均增速达到21.29%,个别年份甚至高达124%,2012年虽然在增速上有所下降,但总金额仍旧维持在高位水平,就单指土地出让金这一块,其收入的价值持续上升,2010年开始其价值基本与政府预算内收入持平,占了财政收入的半壁江山.
根据wind资讯金融统计数据,全国重点城市的的土地抵押贷款就已经超过了全国土地成交价款的总额,以高达30%左右的增速在增长.详细情况5表所示.
4.财政支出
分税制改革搭建了市场经济条件下中央与地方财政分配关系的基本制度框架,是中国经济体制改革的重要一步.通过此次分税制改革,增强了中央政府可调控财力和财政转移支付的能力,中央财政税收体系得到了加强,同时也
但是分税制改变并不彻底,一个突出的问题是基层财政的困难,表现为财权重心上移而事权重心下移.1994年税制改革以来,地方财政收入占比从1993年的78%稳步下降到2011年52.1%的水平,而地方财政支出从1993年的72%上升到2011年的84.8%,中央和地方政府的“财政收支倒挂”现象比较严重.
中央集中了全国财政收入的一半左右,但是财政支出只占全国的20%.财权与事权的不匹配以及地方税缺乏主体税种、税收渠道狭窄,必然导致地方财政捉襟见肘.如图4所示,政府预计内收入远不足以支付其每年的财政支出,为平衡支出,土地财政和债务性融资成为地方财政的普遍模式.
在这样对土地高度依赖的背景下,中国房地产调控就难以得到有效的推进,土地财政成为国家房地产调控的最大阻力.
(四)国家对房价的系列调控政策
3.5.1 18号文件.2003年8月国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,核心内容上实现多数家庭购买和承租普通商品住房
3.5.2国八条.2005年3月国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（被称为国八条）,核心内容是稳定房价,避免房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展.
3.5.3国六条.2006年5月国务院转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（被称为国六条）,核心内容是重点发展中低价位、中小套型普通商品住房
3.5.4 24号文件.2007年8月国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,指出住房问题是重要的民生问题,核心是解决城市低收入家庭住房困难问题. 3.5.5 国十条.2010年4月 国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称“新国十条,重在坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题
3.5.6新国八条.2011年1月,在温家宝主持召开的国务院常委会议中,颁布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,简称“新国八条”. 主要是为了巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展.
为了稳定房价的增长,政府先后出台了多项政策.但即便在这些政策出台之后,房地产价格依旧不断高涨.本文认为之所以会出现这种现况,地方政府的执行不利和房地产开发商的抗拒是主要原因.
如,2005年国八条出台,中央政府意在抑制房地产投资增长过快,但地方政府阳奉阴违,继续推动房地产投资高速增长.房地产开发商则继续拉高房价,并通过媒体大肆宣传房价不会下跌的理由,鼓动老板姓买房.对目前中国的房地产市场来讲,房地产开发商,商业银行,地方政府,房地产投机者组成了一个大的利益团伙,他们都分享了房价上涨带给他们的收益,固中央制定的政策要想在真正意义上落到实处,还必须从根本上断开利益集团的抱团,创造新的利润增长点.
(五)中国的传统观念
1.“居者有其屋”思想根生地固
根据住房建设部公布的数据,我国城市居民住房自有率已接近82%,而在欧美国家,城市居民拥有产权房比率最高的是美国68%,英国56%,而欧洲的其他国家为30%-50%
中国之所以有如此之高的住房自有率,究其原因,并非由于中国本身的经济发展水平高于欧美等发达高价,而是由于中国的消费者受其传统观念影响极深.一方面“耕者有其田,居者有其屋”是两千多年以来中国老百姓所追求的目标；另一方面,在近现代,房子转变成了财富、地位和身份的象征,在城乡差别如此之大的中国,若想实现从农民到都市人的蜕变,首要门
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