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摘 要 ：房地产开发公司在楼盘开发销售过程中,总会因为某种原因或多或少的留下一小部分房屋不出售,作为自持物业,留作办公自用或者向外出租.向外出租的过程中,有的公司是直接与租户打交道；有的公司与物业公司签订协议,协议中约定将这部分房屋交由物业来打理出租,租金按照一定比例进行分成.前者因为只牵扯到出租房与承租方,关系简单,涉及的税收问题也相对来说比较简单；后者因为牵扯到产权人、物业公司、承租方三方关系,且租金牵扯到产权人与物业公司的分成问题,涉及的税收问题也较为复杂.
关 键 词 ：委托代理 转租 营业税 房产税
房地产开发公司在楼盘开发销售过程中,总会因为某种原因或多或少的留下一小部分房屋不出售,作为自持物业,留作办公自用或者向外出租.向外出租的过程中,有的公司是直接与租户打交道；有的公司与物业公司签订协议,协议中约定将这部分房屋交由物业来打理出
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针对这一情况,浅谈一下对此问题的看法与见解.对此问题,通常有两种观点.
一种观点认为,物业公司与开发公司签订的是委托代理合同,承租方的房租实际上是支付给开发公司的,物业公司只是按照一定的比例提取报酬而已,所以说虽然是承租方与物业公司签订的租赁合同,但是物业公司实际上是起了一个代收代付的作用.根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）中的第三条第十九款规定：“从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额”；且开发公司与物业之间形成的是委托代理行为；据此来看,物业公司可以按照实际所收取的报酬来计算缴纳营业税,即：由物业公司开具全额租金发票给承租人,开发公司按照全额租金扣除应该支付给物业公司的报酬后的余额给物业公司开具发票,物业公司按照两张发票的差额计算缴税即可.开发公司方面应该按收支两条线的原则,将全额租金作为其他业务收入入账,将支付给物业公司的报酬（即全额收入与开具发票金额之间的差额）作为其他业务支出入账.至于房产税方面,房产税属于财产税,房屋产权属于开公司,理应由开发公司按照物业公司收取的全部租金金额作为房产计税依据,按12%的税率计算缴纳房产税.
委托代理学术论文撰写与发表
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另一种观点认为物业公司与承租者签订的租赁合同应认定为转租行为,理由是在房屋租赁时是由物业公司与承租者直接签订的合同,物业公司已经是租赁合同的当事人,理应承担合同的权利与义务,所以说物业公司的出租行为构成转租；根据国税发[1995]76号《关于营业税若干问题的通知》中第五条规定：“关于转租业务征税问题：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税”.据此来看,物业公司应该按照服务业中的“租赁业”5%的税率对全部租金计算缴纳营业税；即物业公司按照租金全额开具发票给承租人,并作为收入入账；开发公司按照全额租金收入扣除支付给物业公司的报酬后的余额开具发票给物业公司,并据此发票做为收入入账,物业公司据此发票作为支出入账.而房产税的理应有产权人（开发公司）按照物业公司对承租者收取的全部租金按12%的税率计算缴纳.
这两个观点的根本分歧在于物业公司与承租者之间的合同关系属于委托代理还是转租的关系.《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为.被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任”.由此看来,虽然租赁合同是由物业公司与承租者签订,但是物业公司已与开发公司签订委托代理合同,合同中的出租方的权利与义务显然是由开发公司来承担；并且如果认定物业公司的行为属转租的行为,那么该房屋是否已出租给承租者,物业公司都要向开发公司缴纳房租,这显然与前述的委托代理合同相悖.综上所述,物业公司与开发公司之间的合同关系应该属于委托代理的关系,相关的会计处理也应按照第一种观点种的方法来处理.
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但是不难看出,这种会计处理方法中开发公司存在重复缴纳营业税、多缴纳税的问题,因为：由物业公司开具全额租金发票给承租人,开发公司按照全额租金扣除应该支付给物业公司的报酬后的余额给物业公司开具发票；开发公司方面应该按收支两条线的原则,将全额租金作为其他业务收入入账,将支付给物业公司的报酬（即全额收入与开具发票金额之间的差额）作为其他业务支出入账；房产税方面,由开发公司按照物业公司收取的全部租金金额作为房产计税依据,按12%的税率计算缴纳房产税.在实际操作过程中,完全可以采取签订三方合同的做法,承租者的房租分为两部分,一部分以房租的形式支付给开发公司,由开发公司开具房租租赁发票给承租者；另一部分（即开发公司应支付给物业公司的报酬）以管理费的形式支付给物业公司,由物业费开具发票给承租者.这样的话,开发公司就可以将支付给物业公司的报酬从总租金中剔除,以实际收到的租金计算缴纳营业税及房产税了.
参考文献：
[1]于尚成.物业公司出租非自有房产如何纳税.纳税,2012年6月
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