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摘 要：房屋分割是离婚诉讼的争议焦点,随着社会的发展,房屋分割的新情形不断出现,并且交叉涉及婚姻法、物权法、合同法等多个部门法,成为疑难问题.本文对其中的四种常见疑难案例加以分析,并总结出裁判规则.
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关 键 词：婚姻法离婚财产分割房屋
离婚诉讼的数量逐年增多,其中夫妻财产分割是离婚时争议的焦点之一.房屋作为公民和家庭的主要财产,在夫妻财产组成中占有较大的份额,特别是在房价不断上涨的今天,房屋越来越成为离婚案件中双方争夺的焦点.房屋分割的一些新问题、新情况不断发生,本文就部分典型疑难问题进行分析.
一、结婚后一方父母出资购买房屋,登记在该方一人名下
案情：陈先生、李女士结婚后,陈先生的父母出资200万元一次性付款购买了一套房屋给夫妻婚后居住,房屋登记在陈先生一人名下.后来夫妻二人因感情不和而诉讼离婚,李女士提出陈先生父母没在赠与房屋时明确表示只赠与给陈先生一人,根据《婚姻法》第十七条第（四）项、第十八条第（三）项[1],陈先生接受赠与所得的房屋属于夫妻共同财产,李女士有权分得该房屋的
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评析：在司法实践中,类似本案的案件曾存在比较大的争议.李女士提出的理由有一定的依据,陈先生父母在赠与时确实没明确说明是赠与给陈先生一人,因而可以适用《婚姻法》第十七条第（四）项认定李女士也享有房屋产权.但是也有意见认为,既然陈先生父母把房屋登记在陈先生一人名下,那么可以视为房屋是赠与给陈先生一人,所以根据《婚姻法》第十八条第（三）项,房屋属于陈先生的个人财产,李女士不享有产权.
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》于2011年8月13日施行后,上述争议已得到明确的解决.《婚姻法解释三》第七条第一款规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”.根据此规定,陈先生父母把房屋登记在陈先生一人名下,视为只赠与给陈先生,所以李女士不享有房屋产权,在离婚时无权分割.
二、婚前一方签订房屋买卖合同并支付首付款,但婚后才取得房产证,房屋登记在该方一人名下,婚后夫妻共同还贷
案情：高先生在和孙小姐结婚之前,和某房地产公司签订购买一套房屋的《商品房买卖合同》并办理了按揭手续和支付了首付款,房产证在婚后取得,房屋登记在高先生一人名下,二人婚后共同偿还贷款.后来夫妻二人诉讼离婚,孙小姐认为,根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力”,房屋是在婚后才取得房产证和登记,而且房贷是两人共同偿还,因此房屋属于夫妻共同财产,孙小姐应当享有一半份额.
评析：根据《婚姻法》第十七条[2],我国实行的是法定婚后所得共同制,因此财产何时取得成为认定夫妻共同财产的关键.购买按揭房屋过程较长,其中包括签订房屋买卖合同、支付首付款、办理按揭手续、交付房屋、取得房产证等环节,在认定房屋产权“取得”的标准上学术界存在分歧.我们认为,按揭房产应当以支付首付款并办理按揭手续,作为取得产权时间的主要判定标准,如果一方在婚前以个人财产支付首付款并办理按揭手续,取得的按揭房产应当属个人财产.最高人民法院部分法官的著述也持同样观点：“婚后取得房屋所有权证,并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产.房屋所有权证虽然系婚后取得,但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得.也就是说,婚后房屋物权的取得并非凭空取得,而是依据婚前的债权转化而来,因此离婚时判归产权登记一方比较公平.”[3]
因此,在本案中,高先生在婚前已签订买卖合同并已办理按揭手续的房屋属于个人财产,孙小姐在离婚时无权分割房屋产权.
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三、婚后夫妻通过《财产协议》约定婚前个人房屋属双方共有
案情：张先生在婚前购买的房屋是其个人财产,和何小姐结婚后,双方签订了《夫妻财产协议》,约定张先生的房屋属夫妻二人共同所有,房屋没办理过户登记.后来二人诉讼离婚,何小姐主张根据《夫妻财产协议》以及《婚姻法》第十九条[4],享有房屋的一半产权.
评析：通过财产协议的形式约定婚前个人财产属于双方共同所有,实质上是一种赠与行为.根据《合同法》第一百八十六条[5],赠与房屋的协议在房屋过户登记、转移所有权之前是可以撤销的.对本案而言,关键问题是,对于夫妻之间的赠与,是否适用上述《合同法》第一百八十六条关于撤销的规定?答案是肯定的,《婚姻法解释三》第六条“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”,明确规定了婚内赠与也适用合同法,可以撤销.
可见,即使夫妻通过《财产协议》约定了婚前个人财产属双方共有,但在财产所有权转移之前,该赠与约定仍然可以被撤销.因此,在本案中,如果张先生撤销赠与房屋的约定,那么何小姐将不能分割房屋的一半产权.
四、婚前个人所有的房屋,在婚后产生的租金和房价增值
案情：邓先生在婚前购买的房屋是其个人财产,与黄小姐结婚后,房屋一直用于出租.现夫妻二人诉讼离婚,黄小姐主张,根据《婚姻法》第十七条[6],房屋在婚姻存续期间取得的租金以及房价增值部分,都属于夫妻共同财产.
评析：对于个人财产在婚后收益的归属,《婚姻法解释三》第五条有明确的规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产”.那么,“孳息和自然增值”具体指那些内容,是否包含租金和房价升值?
在民法中,“孳息”包括天然孳息和法定孳息.天然孳息指因物的自然属性而获得的收益,如果树结的果实、牲畜生的幼仔、母鸡下的蛋等等.法定孳息指因法律关系所获得的收益,如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等.在离婚案件中涉及最多的就是法定孳息,如一方个人婚前存款的利息、一方个人婚前房屋的租金等.
“自然增值”是经济学用语,通常是指“未经经营发展纯粹依靠时间推移造成的增值”.在《婚姻法解释三》里主要指的是房屋市场价值的增值.
据上所述,个人所有的房屋产生的租金和房价增值部分,都属于“孳息和自然增值”,不能认定为夫妻个人财产.因此,本案中黄小姐的主张不能得到法院的支持.
注释：
[1]《婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有：（四）继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外.
《婚姻法》第十八条：有下列情形之一的,为夫妻一方的财产：（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产.
[2]《婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产.夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权.
[3]杜万华,程新文,吴晓芳.<关于适用婚姻法若干问题的解释（三）>的理解与适用[J].人民司法.2011（17）：25.
[4]《婚姻法&
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