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摘要房地产行业行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”,控制和降低房地产企业的开发成本,成为增强企业盈利和市场竞争能力的主要途径.在房地产开发投资中,如何通过加强成本管理,控制成本支出、不断提高经营效益,逐步实现由粗放型向集约效益型的转化,从而真正实现开发利润的最大化,正被越来越多的房地产开发企业所重视和关注.

关键词房地产开发成本成本控制

中图分类号：F293.3文献标识码：A

1房地产开发成本构成及影响因素

1.1房地产开发成本构成

房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用,包括土地费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用.

1.2房地产开发的影响因素

房地产开发除宏观经济政策等环境影响因素外,就单个房地产开发项目内部可控因素而言,影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素.房地产开发的营运成本包括很多方面,房地产开发是一项综合性很强的工作,它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大,其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等,都会对成本的升降造成很大影响.而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键.

2我国房地产开发成本控制存在的主要问题

2.1房地产开发前期重视不足

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首先,由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场,房地产行业高收益率使得很多房地产只重视圈地、修房子、卖房子,不重视决策阶段的成本控制并且我国房地产开发企业人员素质普遍不高,以及行业人才高流动率,高水平专业人员严重缺乏导致不重视项目的可行性研究.其次,建设单位往往把施工阶段项目成本的管理作为重点,而忽略了设计阶段的项目成本管理,从而造成前期成本过高.

2.2建设阶段控制机制不严密

在招投标过程中,由于行政力量过多干预,地方保护主义严重,一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的,总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位,却还是能得到一些特别保留的标段；我国目前的招投标市场还不成熟,招投标体系还不完善,招投标过程中的监督体制作用还很不明显没有真正起到成本控制的作用.

2.3企业信息化水平落后,不能满足成本控制的需要

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合同控制作为成本和资金控制的基础,在传统方式下,合同处理工作基本上由手工完成,无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析.对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成,可靠性和准确性无法保证.

2.4缺乏规范的成本控制体系

由于企业成本管理缺乏战略指导,使得成本管理对策与战略目标脱节,成本预测、决策若有若无,成本计划如同虚设,再加上没有一套科学规范的操作程序,成本管理目标最终很难实现.

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3房地产开发的成本控制措施

3.1项目决策阶段与土地成本控制

房地产开发项目的可行性研究,就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测,对项目进行整体的综合评价,从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法建立一套适应我国房地产市场特点的评

成本控制类有关论文范文文献价指标体系.除此之外,控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确,在土地招投标中制定竞买策略与技巧,做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手.

3.2设计成本控制

设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段.设计对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用.设计阶段的招标应该是全过程的招标,不仅要重视方案设计的招标,同时对施工图设计阶段的招标也应给予足够的重视.加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前.

3.3建设阶段成本控制

房地产开发商通过招标方式发包工程,其目的在于鼓励承包单位进行投标竞争,从中优选出技术能力强、管理水平高、信誉可靠且报价合理的承建单位完成建设工作,以合同的形式约束双方在施工过程中的行为.工程材料、设备采购管理是项目成本控制的重点和难点,严格控制材料价格可以控制工程的成本.

3.4营销策划阶段成本控制

房地产开发营销策划成本控制主要是指房地产开发企业对销售投资费用的控制,实现房地产开发项目资金的回收目标,达到预期的销售计划,确保房地产开发项目投资收益的实现.影响价格的因素有很多,主要包括成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等.定价策略应根据商品房本身的情况、市场情况、成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制订.

4结论

在房地产开发建设的各个阶段,决策阶段和设计阶段的成本控制工作最大,控制好这些成本的关键就在做好前期的可行性研究工作,提高设计的质量,推行设计招标和设计全过程的监理制,利用价值工程优选和优化设计方案.在建设阶段要严格执行招投标工作,对材料和设备采购环节成本和质量的控制,做好现场变更和竣工结算和决算工作.营销阶段工作主要是围绕产品的定价、采用何种营销方式和促销手段分析来控制成本.

参考文献

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[2]王利.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济,2011（14）.

[3]王建滨.浅析房地产成本控制[J].现代商业,2010（24）.

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