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摘 要：违法建筑问题所引发的民事纠纷已经成为我国当前急需解决的重要社会问题之一,而产生此问题的很大一部分原因就是长期以来,理论以及实践中对违法建筑的认识和研究严重不足,使得违法建筑的权属模糊不清、民事权益长期遭到忽视.本文拟从私法的角度对违法建筑问题进行深入的探讨,以期明晰违法建筑的权属关系,认清违法建筑的物权效力,保护违法建筑占有人的合法权益.
关 键 词：违法建筑；物权效力；法律保护
中图分类号：D19文献标识码：A文章编号：1006-026X（2013）08-0000-03
众所周知,近三十年来,我国的国民经济和城市化建设取得了举世瞩目的成就.然而,伴随着城市化步伐的加快,各类违法建筑层出不穷,有关违法建筑的民事纠纷也迅猛增加,本文在私法的角度下对违法建筑的物权效力这一法律问题进行深入而全面的探讨,希望对实践中解决因违法建筑而引起的民事纠纷能够有所裨益.
一、违法建筑的概念及类型
(一)违法建筑的概念
对违法建筑的相关表述,散见于我国有关的的法律法规、国务院有关部委和地方各级人民政府关于如何处理违法建筑的有关规章之中,虽然违法建筑这一概念在我国的行政执法和司法实践中使用均非常之普遍,但是我国法学理论界和立法相关部门却始终都没有从理论上和立法上对这一概念进行明确的界定,也就是说违法建筑这个概念的内涵迄今为止仍然没有定论.而在社会实践当中,“违法建筑”和“违章建筑”这两个概念又常常被混用,难以区分.
我国法学理论界对违法建筑这一概念的定义一直存在很大的争议.有学者认为违法建筑仅是狭义的违章建筑,认为违章建筑是指违反各种制度规定的建筑物和构筑物,它不仅包括违反法律法规的规定所建造的建筑物和构筑物,还包括违反除法律法规之外的行政规章和各种制度之规定所建造的建筑物和构筑物.①而王利明教授则认为违法建筑并不同于违章建筑,他认为违法建筑是指违反有关法律、法规的禁止性规定而建造的各类建筑物及其设施,如违反有关防洪法,在防洪大提上建造的房屋.而违章建筑主要是指违反城市规划或者没有办理有关审批手续的建筑物及其他附属设施,如擅自搭建的房屋或者违反规划许可建造的房屋等.②甚至还有部分学者认为“违法建筑”与“违章建筑”的区别并不大,所谓违法建筑是指未经有关部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或者虽经批准,但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物.③
其实,“法”这个词的意思在法理上存在广义和狭义之分,广义的“法”指的是法律的整体,就我国现行的法律体系而言,包括作为根本法的宪法、全国人大及其常委会制定的法律、国务院制定的行政法规、地方各级权力机关制定的地方性法规以及部门规章和地方政府规章等,而“狭义”上的“法”一般来说仅指全国人大及其常委会制定的法律.因此,违法建筑的概念也应当相应的从广义和狭义两个方面来确定.广义的违法建筑应当是指违反各种法律、法规和规章的各种建筑物及其附属设施,它既包括违反有关法律、法规的禁止性规定而建造的各类建筑物及其附属设施,也包括违反城市规划或者没有办理有关审批手续的各种建筑物及其附属设施,显然这一概念已经包含了违章建筑.狭义的违法建筑应当是指违反相关法律的禁止性规定而建造的各类建筑物及其附属设施,与之相对应的是违章建筑,即违反有关法规、城市规划条例、规章等或者没有办理有关审批手续的各种建筑物及其附属设施.
“违章建筑”这一概念是在原城乡建设环境保护部于1988年2月发布的《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则》中开始正式使用的,当时我国的法律体系构建才刚刚起步,相关的法律还没有出台,只能依照相关的政府规章对违法建筑进行处理,因此当时称为“违章建筑”是有一定的合理性的.但自1989年《城市规划法》颁布施行之后,违法建筑更多的是违反国家法律法规的规定,因此,现阶段称为“违法建筑”更为科学也更为严谨.本文是站在广义的角度来探讨违法建筑的,包含了违章建筑在内.
(二)违法建筑的类型
根据违法建筑违法内容和程度的不同,违法建筑可以分为“程序性违法建筑”和“实质性违法建筑”.
台湾学者王泽鉴先生认为：“程序违建是指建筑物并未妨碍都市计划书,建设者得依一定程序申领建筑执照；实质违建,则指建筑物无从依程序辅正,使其变为合法建筑物.”④
我国现行法律法规根据违法建筑违法的严重程度对违法建筑作出不同的划分和处理：严重影响规划的违法建筑,限期拆除或者没收该建筑物；不影响规划的违法建筑,责令补办手续或者罚款.
通过划分违法建筑的类型我们可以看出,程序性违法建筑是可以通过采取补救措施予以更正从而成为合法建筑而取得不动产所有权的,这是公法应解决的问题.本文主要从私法的角度来深入探讨违法建筑的物权效力及其救济,所涉及的是实质性违法建筑.
二、违法建筑的物权效力分析
目前而言,我国理论界对违法建筑的性质和权属大致有以下几种观点：
不动产所有权说此说认为,建造人对违法建筑享有不动产所有权.其理由主要在于：第一,动产与不动产的分类,是依据财产的物理属性,即使建造行为违法,也不能改变违法建筑的不动产属性；⑤第二,虽然违法建筑不能办理所有权登记,但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权；⑥第三,赋予其所有权可以对抗行政权力的任意干涉,对抗违反程序或者实体规定的公权力行使.⑦
但笔者认为,违法建筑所有权说不能成立,原因如下：
1.违法建筑取得所有权违反物权法定的基本原则
所谓物权法定原则,是指“物权的种类、效力、变动要件、保护方法等只能由物权法律规定,不允许当事人自行创设”.⑧我国《物权法》第30条明确规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力.”《物权法》第30条规定的合法建造房屋指的是取得了合法的建房手续,这里的“合法”主要是强调完成了特定的审批手续,取得了合法的土地权利,符合规划要求.如果是非法建造的房屋形成的违法建筑,是无法根据《物权法》第30条的规定而取得所有权的.此说认为违法建筑可以取得不动产所有权显然是违反了我国《物权法》的法律规定.2.违法建筑取得所有权不符合物权公示的原则
所谓物权公示原则,是指物权的设立、变动必须依据法定的方式予以公开、使第三人能够及时了解物权变动的情况.⑨我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依照法律的规定进行登记.”我国《城市房地产管理法》规定,我国实行房屋所有权登记发证制度,新建房屋应当办理所有权登记.我国现行立法及司法在实践中适用的是登记实质主义,按照登记实质主义,不动产物权的取得、移转、变更和废止等,非经登记,不发生效力.所以,违法建筑既然无法办理登记手续领取所有权证,自然也就无法进行物权公示,自然也就无法取得不动产所有权.
有观点提出,违法建筑只&#
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