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【摘 要】房地产行业的发展是中国经济发展的重要引擎,而房地产价格的波动直接影响着房地产企业的收益预期,直制约着房地产企业的未来发展.本文分析了国家政策、土地供给、投资者投机、消费者需求以及城镇化率等因素对房地产价格的影响,以便于房地产企业可以较好地预测房地产价格的变化.

【关 键 词】房地产价格土地供给投资者投机城市化

九十年代以来,房地产企业已经成为支撑中国经济发展的重要驱动.目前,中国的房地产行业企业林立,竞争异常激烈.然而,房地产价格的波动直接影响着房地产企业的收益预期,直接影响着每一个房地产企业的未来发展.房地产价格受到国家政策、土地供给、投资者投机、消费者需求以及城镇化率等诸多因素的影响,了解这些因素的影响程度,对于房地产企业制定合适的发展战略非常重要.

1前人研究成果及本文研究的基本假设

1.1前人的研究结果

学者们从不同角度研究了房地产价格的影响因素.孙继国、赵息[1]研究了北京市房地产市场中的投机泡沫与房地产价格的关系.市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值,但他们对未来资产价格的升值潜力充满希望,因此不断地购进此种资产.这种由于主观信念不同而导致的资产投机行为常导致资产价格出现总体偏差,并最终形成泡沫.他们的研究结果表明,1998-2009年北京市房地产发展中基本都存在一定的投机泡沫.其中2000年后泡沫化有所减轻,2005年后泡沫化又开始加重,2007后房地产价格上涨加速,泡沫化剧烈.

曹天阶[2]研究了消费者需求与房地产价格的关系.他认为消费结构升级拉动房地产业发展.我国实行房改后,取消了计划经济时代几十年的福利分房制度,住宅成了一种不可缺少的商品.改革开放后,各地都把软环境建设、提高人民群众的生活质量、改善群众的居住条件、改变市容市貌作为工作的重点进行大规模的旧城改造,造成了大量的住宅需求.改革开放中富裕起来的人们也为改善居住环境产生新的住宅需求.而这些需求必然影响房地产的供给情况,造成房地产的价格波动.

王文婷[3]分析了城镇化对我国房地产市场的需求影响.认为城镇化进程与房地产业发展之间是相互依存的.城镇化速度的加快不可避免地会带动房地产业