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摘 要：2013年9月,国务院宣布将在2014年进行反向抵押贷款试点,引发了国内理论界与社会舆论的争议.本文通过梳理相关文献,总结我国反向抵押贷款施的主要障碍以及其在中国实践与发展规划,认为目前对反向抵押贷款的研究还局限于传统理论领域,缺乏必要的定量分析与技术支撑；制度化建设则是反向抵押贷款的中国化道路的关键,是“中国式”反向抵押贷款下一步研究重点.
关 键 词 ：反向抵押贷款；以房养老；人口老龄化；银发经济；养老服务
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2014）08-0044-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.08.08
在我国人口老龄化日益突出的背景下,老年人的养老问题成为众多学者关注的焦点.2013年9月,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出将在2014年试点住房反向抵押贷款,实现以房养老的目标.该文件的发布一石激起千层浪,引发国内外学者与广大民众的讨论.本文对反向抵押贷款的相关文献进行梳理与总结,以期通过文献述评的形式更加系统全面地描述反向抵押贷款的中国化道路.
一、反向抵押贷款在中国的发展与争议
(一)反向抵押贷款的引入与定义
胡江涛和曾祥瑞（1997）是最早将反向抵押贷款的引入中国,通过以美国发展成熟的反向抵押贷款产品为依托,详细地介绍反向抵押贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险防范[1].杜娟、陈茗（2003）则引入“住宅期货”的概念对反向抵押贷款定义[2].反向抵押贷款的称谓来自时任中房集团董事长孟晓苏（2002）的倡议,其最早提出开发反向抵押贷款产品：投保人将房屋产权抵押给保险公司,继续终身使用该房屋；保险公司则按月向投保人（受益人）支付给付金,直至投保人亡故,保险公司将该房屋收回处置[3].蔡清（2003）,柴效武、岑惠（2004）则通过比较住房抵押贷款与反向抵押贷款的异同来定义反向抵押贷款,即反向抵押贷款目标群体是老年人,通过将自有的房屋作抵押,从金融机构获得一笔或多笔款项,主要用于生活或其他费用,客户可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还所借本息,或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构[4].在此过程中,反向抵押贷款本金、利息总额随时间延长、分期放贷而增长,自有资产减少,其现金流方向与住房抵押贷款相反,故名反向抵押贷款[5].与孟晓苏的定义不同,该定义丰富了反向抵押贷款的经营主体与产品形式,更深层次的展现了反向抵押贷款的本质.柴效武（2004）还更为通俗地阐述反向抵押贷款的概念――“以房养老”,通过明确反向抵押贷款的作用,使反向抵押贷款与社会保障体系紧密相连,大大增加社会对反向抵押贷款的关注[6].反向抵押贷款从单纯的理论界研究逐步向政策制定与大众视野迈步,理论研究也不再局限于经济领域.鲁晓明（2006）从法律的角度,认为反向抵押贷款是住房所有人以自有住房作担保借款,出借人依据对预期寿命、住房价值、市场风险等多方面因素的判断确定整体贷款水平,分期放款,待条件成就时一次偿还的一种担保方式[7].从普通民众的角度,反向抵押贷款更多的表现为居民晚年增加收入的途径,或是家庭理财的一种手段[8].
(二)争议中反向抵押贷款的是与非
早期国内理论界对反向抵押贷款的引入呈现积极态度.孟晓苏（2002）从老年人、保险业、社会三方面阐述反向抵押贷款的优越性：对老年人,反向抵押贷款可以增加老年人收入,提升老年人生活质量；对保险业,可促使保险公司资产额迅速增加,实现保险产品多元化；对全社会,反向抵押贷款可以改变我国储蓄率过高的现状,扩大居民消费拉动内需来,实现国民经济持续发展[9].李雅珍、邹小（2005）从市场供求角度分析反向抵押贷款的前景,认为反向抵押贷款在我国有可观的市场规模,风险可控,收益对等,法律可行,是寿险公司亟待开拓的领域[10].肖隽子、王晓鸣（2006）认为我国人口老龄化与其他国家不同,人口基数大、增长快,未富先老,社会保障程度低等因素促使反向抵押贷款与“以房换养”相结合,因此必须建立中国特色的反向抵押贷款体系[11].李时华（2007）认为我国已进入老龄化时代,必须开发“银发经济”,住房反向抵押贷款通过改变居民养老和消费观念,减少老年贫困人口,促进老年居民消费结构优化升级,完善农村养老体制,是扩大老年消费需求的新途径[12].在2011年多省出台“以房养老”提案后,对于反向抵押贷款的呼声随之增长,更多领域的学者参与到反向抵押贷款的讨论中.周子渊（2013）从房产税收视角分析认为反向抵押货款可以帮助老年人规避国家税收政策带来的房产价值减损,有利于活跃二手房市场,促进房地产市场尤其是二手房市场的发展,对提高老年人生活质量,减轻国家和家庭养老负担有重要意义[13].
但在我国部分地区实行“以房养老”试点之后,批评反对之声随之高涨,2013年9月13日,国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》后,质疑之声更是不绝于耳.最极端的说法是反向抵押贷款是政府在养老金亏空后逃避养老责任不作为的噱头,在政府出面辟谣之后该说法才有所收声.其实反向抵押贷款为居民养老提供了不同的选择,但在我国社保体系不健全的背景下,居民对晚年生活的担忧容易对其造成曲解.另一种质疑的说法是认为反向抵押贷款无法在中国实现.这类学者认为反向抵押贷款本身的实施就需要严格、苛刻的条件,无论从宏观视角还是微观视角,其注定是一种小众的金融安排,在基础条件差的中国,注定只能是概念性的规划设想.支持此种说法的李心愉（2013）曾明确指出：反向抵押贷款在我国实施必须具备两个基本条件：一是充分的业务量使保险公司经营有利可图,二是稳定的房价上涨预期支撑房产的估值与交易.但上述条件与中国传统人伦观念与国家房价宏观调控相悖,目前反向抵押贷款在我国不具备可行性[14].
二、“中国式”反向抵押贷款实施的阻碍因素 （一）金融机构信心不足,配套政策亟待完善
反向抵押贷款引入初期,柴效武、徐智龙（2004）就认为反向抵押贷款与众多保险相似,存在“柠檬市场”问题.在买卖双方信息不对称的情况下,卖方只能按照预期的平均寿命,向寿命长与寿命短的两类客户进行等额支付,长久之后寿命短的客户退出反向抵押贷款市场,留下寿命长的客户,造成房产价值余额不足,卖方巨额亏损.因此他们得出反向抵押贷款的运作须由国家强制进行,即购房机构产生的亏损完全由政府给予补贴[15].不过这种做法也存在缺陷,当前我国最被看好发展反向抵押贷款的政府机构是养老基金.但是由于社保双轨制与现收现付制的原因,我国养老基金缺口较大,入不敷出,无法对反向抵押贷款运营机构进行相应补贴.另一方面,王永杰（2013）指出,我国房价下行空间大；配套养老设施不健全,床位少,收费高,服务差是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题,直接导致金融机构预期不佳,信心不强,开展反向抵押贷款积极性不高[16].王云斌（2013）则将反向抵押贷款产品开发与我国的利率市场化相联系,在未实现利率市场化的前提下,利率不稳定因素会增加反向抵押贷款双方的借贷风险,使房产价值与借款人到期累计还款本息总额发生偏差.当利率过低,贷款机构的风险将增加；利率过高,将增大借款人的成本,影响借款人的积极性[17].从法律层面来说,我国缺乏对反向抵押贷款的相关立法,仅以文件形式做出规范,法律空白之处较大.而在美国,不仅对反向抵押贷款的贷款方有详细的约束,对于借款方也有明确的规定,在借款方无法支付房屋保险与房产税时,贷款方有权要求其提前支付[18].完备的法律体系成为美国反向抵押贷款健康稳定运行的有力保障.
(二)现有住房体制制约
我国现有居民住房也是制约反向抵押贷款发展的重要因素,首当其冲的便是现有住房产权制度.根据我国现有的《城市房地产管理法》,住宅的土地使用权只有70年,而国外的房产则拥有永久土地使用权.这就意味着土地使用权到期后,国家有权无偿收回土地及其附着建筑物,土地使用续期须重新申请批准.虽然2007年《物权法》规定住宅用地使用期满自动续期,但是实际中并未对具体操作成本做界定,因此金融机构也无法对此做出承诺.在面临拆迁补偿时,土地使用权同样存在争议,而农村的宅基地不允许抵押,更是将反向抵押贷款排除在占据我国四分之三人口的市场之外,诸多因素都导致金融机构对开办反向抵押贷款业务心存疑虑.以陈鹏军（2013）还提出我国现有的商品住宅形式也限制反向抵押贷款的发展.与国外独门独户或独栋院落的住宅不同,我国现有商品住宅多为单元楼房或公寓式住宅.因为公寓式住宅可供盘活、回收资金的空间较小,基于风险控制国外明确规定公寓式住宅不能办理反向抵押贷款[19].
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(三)房地产市场不健全
我国房地产二手市场不发达,金融机构在接受老年人住房之后如何买卖流通,规避房产价值贬损风险,存在较大不确定性.房地产市场的不确定性并不局限于此,王静、王俊霞、荐家壮（2013）认为限购令、保障房、房产税、物业税及国家宏观调控手段和力度让房地产市场变数增加,使金融机构疑虑重重[20].房价过高则使老年人参与反向抵押贷款能力下降,据测算,双职工家庭利用住房公积金购买100平方米社会平均总价的首套自用住房,北京家庭还清贷款需要27.25年,上海市家庭需33.3年,杭州需15年,南京和广州分别需要25.1年和32.65年.除了未来居民自有住房率会大大降低,老一辈的住房也会成为子女的指望,导致老年人参与反向抵押贷款的可能性降低.房地产中介机构不发达,尤其是房地产评估机构数量有限,存在整体素质不高,评估程序不规范的现象.房地产评估机构缺乏有效监管与约束,对于弱势的老年群体,很难保证评估结果公正合理,严重影响反向抵押贷款的实施与运作效率.
(四)传统道德观念的束缚
目前我国“养儿防老”的观念依然存在,尤其是在农村,由于养老保险覆盖有限,大部分居民仍采取养儿防老的方式.王伟、焦芳（2011）认为老年人晚年生活主要依靠子女,房产作为其一生心血所得,希望由子女传承下去.另一方面,老年人“以房养老”与年轻人遵循的“孝道”紧密相连.从传统观念来看,老年人把住房抵押给金融机构,造成养老责任的转移的表象,将使子女背上“不孝”的罪名.出于对子女的爱护,多数老年人宁愿自己过得清苦一些,也不愿子女承受“不孝”的压力,子女也惧怕传统道德的约束,极力劝说父母不要进行房产抵押.就整个社会来说,反向抵押贷款也没有良好的舆论环境[21].在欧美国家,居民房产每年都要征收房产税、老人去世后子女继承房产也需缴纳房产税.在此经济环境下,子女对父母参与反向抵押贷款基本无异议,社会养老机构与主流舆论也会倡导建议老年人采取反向抵押贷款提高生活质量.
三、反向抵押贷款的国际经验与“中国化”实践
(一)反向抵押贷款的国际经验总结
反向抵押贷款在国外不外乎政府开办型、政府支持型、私人开办型3种模式.美国涵盖全部3种,日本、新加坡是政府支持型,加拿大则是私人开办型,结合我国实际情况,童汇慧、柴效武（2010）认为我国宜采用福利模式与市场模式结合的模式,既推出政府保障式的反向抵押贷款产品,又鼓励商业部门开发多样化反向抵押贷款产品[22].随着欧美经验在国内的实践遭遇挫折,近年来许多学者相继引入与中国大陆传统文化相似、经济水平差距较小的香港经验.不少学者认为反向抵押贷款在香港的成功实施,与其完备的法律制度组织框架密不可分.老年人、贷款人（银行等金融机构）、保险人（政府或另外的金融机构）、咨询中介（法律顾问和经纪公司等）和监管方这五个环节的共同参与,使香港的养老按揭特别“接地气”,反向抵押贷款市场结构合理,避免了过度竞争.
(二)反向抵押贷款的中国实践
董建平、韩清河、潘振华（2013）分析总结了反向抵押贷款在中国的5次实践,分别是南京“以租换养”模式、上海“住房自助养老”模式、北京“养老房屋银行”模式、杭州模式以及中信银行“以房养老”倒按揭贷款,指出在上述5种模式中,较为成功的是杭州模式,其成功的主要原因在于将房屋产权是否变更、如何变更、老人养老居住地等问题交由老人自己决定,确保其能够根据自身需求和偏好选择适宜的养老模式.其余模式则由于观念束缚、公信力不足、门槛较高而无人问津[23].但是这并不说明反向抵押贷款在我国不具备实施条件,王洪卫、石薇、谷卿德（2013）以上海模式为例,认为当前失败的原因在于 “操作断层”：符合条件的老人参与率低,金融机构有参与意愿,但出于政策风险顾虑,真正实施的很少.从根源上说,制度保障缺位是最大障碍,必须以此为突破口开展“以房养老”试点[24].郝前进、周伟林（2012）则认为大部分实践失败的原因是许多学者将反向抵押贷款简单等同于一般住房抵押贷款,政策制定中将反向抵押贷款实践变成了纯市场行为,对于反向抵押贷款制度本身的高风险,及其运行所依赖的制度保障缺乏足够的重视.倘若政府通过无负值权益担保和住房资产权益保证的制度来降低借款人和放贷机构的风险,住房70年产权和住房资产价格波动都不会成为反向抵押贷款实行的障碍[25]. （二）反向抵押贷款“中国化”的设想及规划
尽管反向抵押贷款在我国成功实践的案例较少,但并未减少各省市尝试反向抵押贷款的热情,各地学者相继进行实地调查与可行性研究.范雪蕾、高子建（2009）通过问卷调查发现,我国社会养老方式正不断转变,93.55%被调查者愿意到环境较好的外地养老（如到较为温暖的地区养老）,以房养老和异地养老各有所长.两者结合：一方面老年人晚年拥有充足的收入,另一方面能为老年人提供舒适的养老环境,一举多得[26].朱劲松（2011）对我国开展“以房养老”影响因素的实证分析,得出违背传统观念是响老年人参与“以房养老”的最主要因素的结论, “以房养老”能否广泛开展,关键在于如何处理好老年人与子女的关系,其他因素均不起决定性作用[27].罗莉、王亚萍、徐洋（2012）对武汉市老年居民住房与养老状况进行调查,“以房养老”模式有潜在市场需求和明朗的前景.当前反向抵押贷款发展的困境在于其作为新生事物并挑战传统观念,在我国不容易被接受.只要加大对反向抵押贷款的宣传及完善配套服务,符合我国国情的“以房养老”模式将迅速推广[28].张茜（2013）在单生命和双生命状态下分别对有赎回权、无赎回权的反向抵押
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