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摘 要 近年来房地产企业开发面临的法律纠纷、涉诉争议逐渐增多,在某种程度上阻碍了房地产企业开发工作的顺利开展.由此,房地产企业的法律风险防范随即成为诸多解决关键问题的重点.本文主要分析在房地产企业开发中存在的法律风险以及对企业风险防控的相关策略进行研究,从实战中总结对房地产开发有益的经验.
关 键 词 房地产开发 法律风险防范 防范策略
作者简介：张庆国,中山大学法学院.
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）09-276-02
近年来,中国楼市简直可以用“疯狂”两个字形容,调控政策频频出台,房屋价格屡屡上涨,在房地产这个行业高速发展的同时,房地产开发风险防范的意识却没有得到应有的重视,许多风险在房地产企业的开发过程中不断涌现,妨碍房地产开发顺利进行.法律风险带来的后果是严重的,甚至是颠覆性的.因此,房地产企业急需建立一套有效的法律风险防范机制使自身在瞬息万变的市场竞争潮流中从容应对.
一、房地产企业开发的法律风险概述
我们通常认为,房地产法律风险是指房地产企业在经营中疏于法律常识,不守法律规则,不经法律程序,忽视国家法律监管和约束可能引发或已形成的违法行为所造成的潜在性危害和已形成的危害性后果. 即房地产企业在开发经营过程中发生违背法律相关规定而造成对企业经营不利的行为.
在我国,房地产法律法规体系错综复杂,房地产开发企业稍有不慎就会面临法律风险.虽说法律风险可以提前预知并做出相应准备,但大部分企业仍然把工作重心放在其他方面,根本没有认识到法律风险给企业带来的负面影响是极其巨大的,后果是极为严重的.亦或某些企业既使预料到风险的存在,也不采取应对措施,只识大体,不顾细节,结果就是草草应对按部就班.法律风险就像一个潜伏病毒,时刻威胁着房地产开发企业的生存和发展,
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所以,如何充分认识企业在开发过程中可能面临的法律风险,并据此建立相应的防范机制以保护自己的合法权益,从而确保开发顺利进行,就成了房地产开发企必须面对的问题.
二、房地产企业开发面临的主要法律风险分析
由于房地产行业具有投入回报高而快的特点,也就决定了他的高风险性,任何一个房地产开发企业都要面对各种法律风险.目前,我国房地产开发企业面临的法律风险,主要可以分为两个方面：外部法律风险和内部法律风险.
(一)外部法律风险
外部法律风险,主要是指由于企业以外的社会制度、政策、行政管理等因素引发的法律风险.主要表现在以下几个方面.
1.房地产法律体系不完善
（1）房地产法律体系建设不完善.房地产行业高速发展与行业立法相对滞后,迄今为止还没有一部覆盖房地产开发全过程的法律. 由于房地产行业在市场中的发展时间不是很长,相关制度不完善,在制定法律时没有考虑到市场发展的复杂变化,新旧政策的快速更替,扰乱了大家对相关法律规定的理解,整个房地产法律杂乱无章,无规范性、程序性,相关配套的财税政策也不清晰,各地实行一套.而且在执行过程中都以政府机构的要求来执行,把房地产法律直接架空视而不见,法律的权威性受到了直接地挑战,给企业的法律风险管理埋下了巨大隐患.
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（2）房地产法律法规实效性不强.由于我国在制定房地产法律的时候没有太多经验,因此用词不够严谨,对相关问题解释不清楚,不明确,含糊笼统的进行规定,所以给后来蓬勃发展的房地产行业规范化管理增加了难度.各政府部门相继出台有关规定,各自为政.法律法规的精细程度低直接决定了其在现实中的实效性不高,同时房地产企业也失去了严格而精细的法律法规的管理和保护,风险不断加大.
2.政策、法规和规章制度的地域差异性
由于我国国情使然,经济发展水平不均衡使得很多地方性政策、法律规范出入也较大,法律法规的不统一甚至表现在在同一省市的不同地区.甲地被认定是合法的行为,而到乙地就被认定为不合法.法律法规的地域性特点使房地产企业在开发经营中风险重重.若企业自身不提前做好相关法律风险防范,那么将会使自己陷入一场痛苦中求生的挣扎中.
3.政府对房地产行业开发的行政干预
（1）法律赋予行政部门的行政权力过多.有学者认为,当前我国房地产市场价格居高不下实际上政府就是最大的后台.反观房地产开发过程,我们不难看出土地购置、楼盘价格浮动,银行信贷利率等主要环节都由政府来把控.政府在中国房地产发展中扮演者主导角色,而与房地产有关的各政府部门利用行政权力过度干预市场的变化,由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素,隐性的特征使得房地产企业更应该加以重视.
（2）政府部门不能依法执政.依法执政是我国的基本国策,是政府各部门管理国家的依据,但是在现实执行的过程中却有所不同.由于法律政策的制定是中央上级部门,而具体的实施则逐层传递,在这个过程中,中央的力量也逐层减弱,有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力,而且朝令夕改的情况也时有发生,这样给房地产企业的开发带来了无法估量的风险.
(二)内部法律风险
内部法律风险,是指由于企业内部经营管理不当而引发的法律风险.与外部风险的不可控性相比,企业内部风险相对容易发现与防范.所以,对房地产开发企业而言,做好内部法律风险防控是最重要的,也是最容易的.
1.管理者缺乏法律风险防范意识
越来越多的房地产开发企业通常会在公司人事管理方面设置法律顾问岗位,但其工作职责却不与日常法律事务性工作相关,一旦发生法律纠纷,轻者则事后补救,重者则另寻律师代理诉讼.从某种程度上看法律顾问的“花瓶”角色没有产生其应有的效用.倘若企业管理者能有风险防范意识的话,那么日常的规范化制度就应该将可能出现的问题扼杀在萌芽中,从房地产开发工作的各个环节加强法律风险防范避免诸多麻烦. 2.法律风险管理制度不健全
（1）合同风险.在合同制定的时候由于考虑问题不全面,法律书面用语不准确,权责不清晰等问题给企业开发带来了很多潜在风险,没有保护好自身应享有的各项权利,最大限度的排除风险.（2）人力资源风险.房地产开发企业缺乏对内部员工的相关法律风险方法的培训.（3）档案管理风险.很多企业未建立档案管理制度,重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失,发生法律纠纷时无据可查,最终因证据缺失承担败诉风险.
3.法律风险管理制度执行难
事实上,法律风险管理制度的执行比建立制度更难.一些房地产企业领导由于利益驱使,为追求高额利润,采取非法手段进行房地产开发经营,最终造成严重后果.这种违法行为对发生主要是相关的法律法规不严谨,给企业提供了钻法律空子的机会,另一方面也是在法律监管方面的缺失造成了这样的局面.
三、房地产开发企业法律风险防范策略
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为应对当前房地产开发企业法律风险防范体系建设的缺失,完善房地产企业法律风险防控制度管理,其策略的提出势在必行.
(一)树立企业法律风险防范理念
古人有言“预则立,不预则废.”凡事都要有所预料和预设,否则结果一定不好.当今商业竞争暗流涌动,高风险无处不在,商业风险的把控意在避免诸多不必要的损失,而房地产企业所面临的风险更是险之又险.对于管理者而言,有高屋建瓴的认识更是必须的要求.因此企业管理人员树立法律风险防范理念是是公司商业风险管理最基本的要求,也是公司可持续发展的重要保障. 任何一个企业都没有理由在法律关系复杂的利益争斗中,使自己陷入被动的位置.
(二)建立和完善房地产开发企业法律风险防范体系
何为法律风险防范体系?它是指对于各种不规范的行为可能导致的损害甚至失败等风险,在其发生之前所采取的防范措施所形成的体系. 房地产开发风险防范在企业管理中是极为重要的环节,但其实质是科学规范的企业管理制度和体系作为支撑.从三方面看：
1.以合同管理为中心,建立合同管理及履约责任制.从客户分类、业务类型、交易方式等综合考虑开发流程风险、政策法规风险,针对公司的合同,明确提出法律风险,进行全面分类管理.如建立OA系统,通过OA系统电子审阅合同文件,通过流程设定将相关部门设置到具体审核节点,实现对合同
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2.加强对企业员工的法律风险知识培训.安排专业律师或企业内部法务人员对房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件及政策文件进行讲解；分析以往发生的案例、组织讨论,共同学习防范法律风险的有关知识和技巧；及时对国家、地方新出台的政策法规,进行认真学习、研究.对合同经办人员要进行专门的业务培训.
3.建立和完善档案管理制度.对重要法律文件统一归档管理.设立专门的资料室,统一存档重要文件,对文件的签发、流转设定严格审核制度.
(三)各环节渗透法律风险防控,加强规范化开发过程的监管
从系统理论来看,房地产开发工作就是一个庞大的系统,其中每个环节紧密相连,相互影响,相互制约.任何一个子系统的良性发展都对整个大系统的运行负有不可推卸的责任.因此,为了确保开发工作的顺利进行,我们应该把法律风险防控注入每个开发环节,严格规范开发行为,监管到位,防止风险渗透到下一个环节.从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理,包括融资渠道、营建方案、重要合同谈判、文件的起草、合同签订、合作对象资信调查、招投标管理、各种证照审核、建筑工程三控、房屋销售、物业管理等方面 逐一实行严格的风险管理,最大限度的发挥法律风险防范的效用,为企业的盈利避免额外的损失.
注释：
吕景胜.房地产经营中的法律风险防范.中国中小企业.2006（5）.
张之廷.房地产开发法律风险几多.法律经纬.房地产专利.2005（4）.57.
郝秀凤,周旭东.民营企业存在的法律风险与防范对策.中国民营科技与经济.2006（12）.
刘朝霞.中国企业亟需法律风险管理.国际商报.2006年4月14日.第1版.
周林.中小企业聘用法律顾问的经济学分析.经济论坛.2006（2）.86-87.
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