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【摘 要 】从保护商品房购买者,即广大人民群众利益的角度,研究商品房买卖中的问题以及对策就有着现实的必要性.同时,随着房地产市场的不断发展,房地产企业资质不一,各种不规范的房屋建设行为,合同欺诈比比皆是.追究商品房违法交易者的事后责任,不如在买卖环节加强规制.

【关 键 词 】商品房 交易 问题 对策

一、商品房买卖问题的社会背景

随着我国商品社会主义市场经济的推进,房体制改革的不断深化,住房问题越来越多的受到社会的关注.自国家放开房地产市场,使其接受市场调控以来,作为投资渠道的一种,炒房在逐渐成为社会一种普遍现象.在商品房买卖过程中的陷阱及其法律对策的选题其实是来自于社会生活本身.由于不动产的价值比较高,在高房价的背景下,商品房购买的支出很可能构成一个家庭多年的收入.同时,随着房地产市场的不断发展,房地产企业资质不一,各种不规范的房屋建设行为,合同欺诈比比皆是.这就构成了商品房买卖过程中的社会背景.

二、商品房买卖过程中问题

1.商品房买卖合同的问题

在商品房买卖合同过程的陷阱一般包括以下类型：（1）认购定金难归还.“消费者交纳少则千元多则几万元的定金,并签订《商品房买卖（预售）合同》.而在签认购协议之前,开发商往往不向消费者提供《商品房买卖（预售）合同》等相关资料,使消费者无从了解自己的权利、义务”.（2）格式条款中单方扩大解约权,减免自身责任规定.开发商会在合同中使用格式条款的形式,规定双方的权利和义务,但是一般由于开发商单方提供格式条款,一般在格式条款中关于责任承担方面,加重消费者的责任而减轻自己的责任；

2.商品房不符合约定的问题

商品房虚假宣传责任欺诈陷阱,商品经济下,市场主体为让自己的商品获得较广泛的社会知名度,往往采用广而告之的形式,不可避免带来虚假宣传的负面效果.对于面积误差的处理,有关法律法规已有明文规定,但一些开发商却采取各种方法（如签订不用备案的补充协议、附件等）,假借双方约定,强迫消费者同意自己单方制定的规矩,以逃避本应承担的法律责任.

3.不规范建设商品房的问题

在现实中存在以下现象：（1）联合开发房；（2）集资合建房；（3）公益联建房.由于没有履行正常的土地出让手续,或属于不规范开发,一旦购买了上述房屋,无法办理房屋产权证的,对于购买者权益的保护以及将来房产的归属和交易都会造成极大的障碍.商品房买卖需要国家有关部门出具土地使用权证,建设工程用地许可证,建设工程规划许可证、施工许可证,商品房预（销）售许可证等“五证”是否齐全,只有取得合法土地使用权、建设许可权和销售许可的商品房才可以买卖,并在房屋管理部门登记.

三、商品房买卖过程中问题的对策

1.商品房买卖合同欺诈法律对策

合同纠纷法律对策主要针对于商品房预购合同和商品房买卖合同,以及由此导致的合同内容的纠纷.最高人民法院针对商品房买卖过程中欺诈行为专门制定可《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的司法解释,：“（1）对有出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）出卖人又将该房屋出卖给第三人,情形之一,可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任.同时具有下列情形之一的,购买者可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实.”“该规定实际上是将消费者权益保护法中关于双倍赔偿的规定特别规定在商品房买卖过程中的欺诈行为,这是对商品房买卖行为的规范和对交易秩序的维护,也体现了司法机关对于被欺诈消费者权益的保护.”

2.合同责任陷阱之法律对策

《合同法》第五十四条对双方已签订合同的救济手段,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销.在订立合同时显失公平的,在合同内容中关于责任分配的问题中,《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”. 合同中如有开发商加重对方责任,而免除自身责任,则可以适用《合同法》第四十条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的,该条款无效”.

3.不规范建设商品房之对策

开发商明知商品房不规范建设的事实,而对消费者进行出售.消费者应该在充分了解商品房建设所具备的资格并取得土地的使用权证明和房屋的所有权证明.对于开发商明知商品房不规范建设而与善意消费者订立合同,最终导致合同被撤销或者无效的,则应向消费者承担缔约过失责任.基于《合同法》第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任；