公司方面有关毕业论文开题报告范文,与例独权委托的法律问题相关论文格式要求

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在2010年9月本专栏文章(《独权委托――避免房地产经纪纠纷的最佳委托代理模式》)以及其他几期的专栏文章中,都曾提到独权委托问题,但据笔者了解,目前在国内涉及独权委托曾经有过数起法律纠纷,以致一些房地产经纪机构感到对独权委托的法律问题吃不准.

从笔者收集到的几起在媒体上公开报道的独家代理(实质上是独权委托)纠纷的法院判例来看,有的判经纪方胜诉,有的判经纪方败诉.其中,最早一例是新华网2003年3月12日的报道.

案例一：2002年7月,上海的尤先生委托中原公司挂牌出售位于南丹东路上的一套房屋,双方签订了房地产出售居间协议,约定交易完成后,佣金为房屋总价的2.5％,逾期每日滞纳金为佣金的0.05％.

同年10月,经中原公司中介,客户白某表示有意向以79万元的价款买下这套房屋.经中介方协调,三方于当月8日签订了房地产买卖居间协议,同时,尤先生还和中原公司签署了佣金确认书,确认交易完成之日的佣金为19750元,当时还约定第二天就签订房地产买卖合同.但第二天买卖双方尤先生和白某都没有现身,此后一段时间,也没有和中原公司再次联系.中原公司去房地产交易中心查阅后发现该房屋的产权人已经变更为白某,交易早己完成,中介人是西普公司.

中原公司起诉到徐汇区法院,要求判令尤先生支付佣金和滞纳金.庭审中尤先生辩称,为了早日出售房屋,他在操作时引入了“竞争机制”,还委托西普公司代理挂牌.而他和白某就是经西普公司介绍认识的,交易也经西普公司提供中介而完成.为证明自己,他还向法庭提供了5000元的中介费收据,以及与之签订的有关协议合同等证据.尽管如此,但法院在审理后认为,尤先生提供的证据并不能否认他与中原公司之间的经纪交易事实,在与中原签订了居问协议后,抛开原中介公司另行交易,其行为显然违背诚信原则,理应承担所有违约责任,应向有约在先的中原物业代理公司支付佣金及滞纳金共2万余元.

再看一个同样发生在上海的案例,有意思的是,媒体在报道这宗发生在2006年的诉讼案件时,提到“由于独家委托协议而引发的官司,并且判决委托方败诉,这在上海尚属首例”.显然媒体没有注意到早在3年前已经有了同类案例.

案例二：据《上海商报》2006年10月26日报道,2006年4月13日,当时属于21世纪不动产旗下的上海家喜房地产(现己更名为福美来不动产公司)与售房人李先生签订了一份“限时独家销售委托书”.委托书中约定：家喜房地产受托销售李先生持有的位于花木路的一套房屋,售价为人民币280万元,委托期限为2006年4月13日至6月20日.

委托书中明确约定,家喜公司是该房屋唯一的中介服务机构,房东李先生本人或者任何第三方未经家喜公司允许,不得销售该房屋；在委托期内,如果李先生自行撮合成交,或委托其他中介机构或个人成交,均应向家喜公司支付合同约定的佣金,计人民币2.8万元；如果李先生在委托期内有反悔不再出售、另售他人、抬高价格等行为,或拖延时间签订合同导致无法按时与家喜公司介绍的客户成交,均属违约行为,应赔偿家喜公司2.8万元.

该委托书还约定了上海家喜房地产支付给李先生保证金人民币3000元,如到期前未能将房产售出,李先生可以没收这笔保证金.

几经努力,家喜房地产在委托期的最后一天成功找到了买家.但当家喜公司的人员带着买家来找李先生签约时,李先生却以种种理由拒绝缔约.家喜公司经过了解发现,其实李先生在委托期届满前己通过其他中介机构将该房成功出售.家喜公司遂将李先生告上法院.

李先生表示,自己提前将房屋出售其实并不划算,实际成交房价仅220万元,相比与家喜公司合同中约定的委托价整整少了60万元,完全是因为急于用钱才会违约出售房屋.

浦东新区法院经过审理后认为,上海家喜房地产通过支付保证金取得独家委托销售权,限制了被告自由处分自己财产的权利；而被告李先生签署了“限时独家销售委托书”,同时也收取了原告的保证金,表明其对合同条款有充分的了解,故此委托合同合法有效,双方均应受该合同的约束.李先生在家喜房地产的委托期内另行委托其他中介公司出售系争房屋,属于违约,理应承担相应的违约责任.

在金华市一个类似的案例中,法院同样也是一审判决中介公司胜诉.

案例三：据2007年3月23日《金华晚报》报道,2006年1月6日,许女士委托A房产中介公司出售房屋,同年4月24日,郑先生委托A房产中介公司购买房屋,事后没有达成交易,随后于5月4日通过B房产中介公司中介,许女士和郑先生签订了“房屋买卖协议”,许女士支付B房产中介公司中介费1000元,此后双方办理了房屋过户手续.

据许女士说,她的这套房屋并非独家委托A房产中介公司出售,而是委托了五六家房产中介公司,早在委托A房产中介之前,她己委托B房产中介挂牌售房.许女士还说,她与郑先生素不相识,在委托A房产中介售房过程中并未与郑先生谋面；郑先生到B房产中介委托购房,多次看房后,双方才成交.

郑先生则称,他委托A房产中介购房,当晚房产中介公司工作人员陪同郑先生看了房屋,但他未与房主见面,也不知道房主的；4月5日,他妻子委托B房产中介购房,曾去看过一套房子,事后他才得知与他到A房产中介看的是同一套房屋(即许女士的房子).郑先生说,他之所以选择在B房产中介成交,是因为第一次看房是由B房产中介员工陪同,而且B中介承诺能办理铁路公积金贷款.

得知许女士与郑先生房屋买卖成交后,2006年11月28日,A房产中介公司以许女士与郑先生违约,损害其合法权益为由将两人告上了法庭,12月27日,婺城区法院开庭审理了此案.经审理,法院认为,许女士为出售房屋在A房产中介填写《出售委托书(代居间合同)》,郑先生为购买房屋在A房产中介填写《购买委托书(代居间合同)》,应视为A房产中介与许女士、郑先生之间的居间关系成立,A房产中介履行了居问义务；之后,许女士、郑先生未撤销与A房产中介的居间关系,却在其他中介机构成交,造成A中介居问成果收益受损,两人对此应承担A房产中介受损的收益.不过,法院认为,《出售委托书(代居问合同)》和《购买委托书(代居间合同)》中所列的“加倍支付中介代理费”和“双倍佣金”条款,属加重委托方责任的格式条款,应认定无效.法院判决,许女士和郑先生各支付A房产中介居间费2135元.

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再看一个买方与中介公司发生纠纷的案例.

案例四：上海《每日经济新闻》2007年12月5日报道,2006年4月15日,杨先生通过上海汉宇物业代理有限公司(下称汉字公司)看了位于浦东龙阳路上的一套二手房.过了一星期,杨先生又在原告上海中原物业顾问有限公司(下称中原公司)处看到了同一套房源,由于对这套房屋 比较满意,杨先生就在中原公司业务员的带领下又验看了房屋并签订了一份“房地产求购确认书”.事后,中原公司表示房屋的成交总价为一口价158万元,汉字公司却表示价格可以协商.杨先生比较之后,最终通过汉字公司与房屋业主马某签订了买卖合同,成交总价为151万元.

但不久之后,杨先生就因与中原公司签订的“房地产求购确认书”被告上了法庭.原告中原公司认为,按照双方签订的“房地产求购确认书”：杨先生验看过该房后六个月内,与出卖方达成买卖交易或者利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,杨先生都应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1％向中原公司支付违约金.现在杨先生私下与房屋业主马某完成了交易,已经严重损害了原告的合法权益.根据合同约定,杨先生应支付违约金15800元.杨先生则认为,他并没有与中原公司成立居问合同关系,他也有权根据市场规则选择对自己有利的中介成交,与中原公司所签的购房确认书是‘霸王条款”.

浦东新区法院审理后认为,根据《合同法》的规定,提供格式条款的一方免除自身责任,加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效.根据“房地产求购确认书”的约定,杨先生被原告中原公司带领看房后,在半年内只能选择原告达成交易,否则即要承担违约责任,这显然侵犯了杨先生的契约自由选择权,加重了杨先生的责任,因此“房地产求购确认书”上关于违约责任的格式条款无效,中原公司无权依据该条款要求杨先生支付违约金.而且,杨先生之后通过汉字公司居问中介达成买卖合同的实际成交价低于原告居问中介的房价,从契约自由原则角度出发,杨先生也有权选择对自己有利的中介公司完成交易.中原公司虽然没有促成买卖双方合同,但确实提供了居问服务,杨先生应支付必要的费用.最后,法院依据实际情况和公平合理的法律精神,予以酌定杨先生支付居问服务费3000元.判决后,杨先生不服,提起上诉,而中级法院作出驳回上诉,维持原判的判决.

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