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【摘 要】下文主要结合笔者多年的工作实践经验,针对房地产建设工程中全过程的造价控制进行了详细的阐述.希望通过以下阐述,能与各位同仁相互交流,同时今后也能够为类似的工程提供一些借鉴与参考.
【关 键 词 】因素；投资决策阶段的控制；设计阶段的控制；施工阶段的控制
引言
改革开放以来,随着我国的经济快速的发展,我国的房地产业也得到了快速的发展,在确保安全和工程质量的前提下,如何降低工程的造价,是房地产业普遍关注研究的话题.因此对房地产工程进行造价控制是开发项目中重要的管理组成部分,控制的情况将直接对房地产项目的盈利情况造成影响.房地产项目分为决策阶段、设计阶段、实施阶段以及竣工验收阶段,不同的阶段需要不同的控制措施加以配合,所面临的问题也是复杂多变的,需要进行更深层次的探讨.本文针对房地产各个阶段的造价控制进行了分析.
1.房地产工程造价的构成以及影响因素
房地产工程造价主要由以下几个方面构成：
1）设备及工器具购置费用.设备及工器具购置费用是固定资产投资中的主要部分.这笔费用由为达到固定资产标准的设备、工具、器具的设备购置费用以及为不能达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用组成；
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2）建设安装工程费用.其费用由建筑工程费和安装工程费两部分构成；
3）建设其他费用；
4）预备费；
5）建设期贷款利息等.影响房地产项目工程造价的因素很多,包括诸如政策法规性因素以及因不同的地域空间等外在因素,比如不同的领域,其价格自然而然会因为当地自然条件以及市场环境的不同而有所差异.还包括工程本身中所存在的内在因素,比如设计因素,初步设计阶段,如对项目功能定位、总平面图设计、施工工艺设备水平以及建筑结构选型和装饰标准等的确定,设计是否经济合理,对工程造价都会带来很大的影响,设计阶段对项目成本影响的可能性可达到70%―80%.再例如施工因素对工程造价可造成5%―25%的影响.
2.工程造价在投资决策阶段的控制
1）明确项目资金使用状况.建设项目的资金使用是从筹备到施工,再到竣工.在整个工程中,都要将资金的使用情况落实到每一个人、每一件事.并设立监察组,组备监察机构,严格监督好资金使用的状况.倘若发现有部分项目资金出现了偏离,就要立即分析和判断,及时的进行决策和调整,避免因为资金失控而致使工程停工.
2）做好前期市场分析.投资决策阶段,最主要的就是分析前期的市场状况,从而为项目的决策提供依据,减少投资的风险.并对工程的地况进行相应的分析,比较同类的项目和工程的案例,做好合理充分的评估准备,使得投资决策工作变得更有可靠性和科学性.
3）规范资本融资.工程的资本融资,要有正式的批文,明确投资方的资金到位情况,保证顺利的进行项目工程.倘若项目投资方没有及时的将资金到位,从而延误工程的工期,对予进
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3.工程造价在设计阶段的控制
1）优化设计方案.在工程造价的控制中,设计阶段能够满足于工程的多方面需求,保障工程项目的合理的经济效益.对设计方案进行优化,能够平衡功能和价值.保证功能,消除较高的投入资金.设计方案的优化,要注重每一个方案的技术、经济的科学合理,从而才能控制好工程造价.
2）施行限额设计.通过可行性研究报告所指出的建设内容、规模、标准,可以作为限额设计的依据.限额设计是处于投资估算的限度之内开展工程设计,从而提高整个项目投资的经济效益.施行限额设计,要注重技术问题,而不是经济问题.采用价值工程的理论,对工程的功能和部位进行划分,形成多个小部分.设计人员再根据评估额度开展设计方案.限额设计不但能够对工程项目的造价进行控制,而且还可以对工程的每个阶段开展逐层控制.限额设计,能够解决建筑行业常见的投资超估算、设计超概算以及施工超预算的“三超现象”.
3）实施设计招标和监理制度.目前,多数的工程项目都采取竞招标制度,不单单可以考察设计方案的合理性,而且可以避免竞标单位的低价竞争.建设单位要在设计阶段科学合理的编制工程的造价,并加强设计阶段监理,确定好成熟的工艺技术,避免施工阶段的方案变化和设计变更.工程设计中,设置监察人员,并严格监督工程设计,保证经济核算的准确性.在经济分析和技术比较之中,选择经济合理的招标方案.注重满足功能,并控制好项目投资,发挥出工程项目的社会效益和经济效益.
4.工程造价在施工阶段的控制
房地产工程项目的施工阶段,是完成建筑物成体阶段.在这一阶段,所消耗的物力、人力、财力也比较大,而且有较大的工程量,涉及诸多的层面.施工阶段的影响因素比较多,材料的采购也受到市场周期和政策性的变化.因此,在这一阶段的工程造价控制,就显的格外重要.施工阶段最注重材料的价格,应选择经济实用的施工材料.施工阶段加强监督和管理,避免设计、进度计划、施工条件出现变更.在现场进行严格的签证,保证材料的合理用量,确定好材料的价格,控制好施工时出现的索赔价格.施工阶段面临的现场突发情况比较多,要全过程、全方位的进行造价控制.施工阶段的工程造价控制可以从以下几个方面来加强管理.
1）加强合同管理.在签订工程施工合同时,应全面而充分地考虑可能发生的分歧和费用索赔问题.要明确规定执行计费的标准、文件及日期等,内容要名确,不夹带模棱两可的条款,以免给结算工作带来不必要的矛盾冲突.如XXXX工程,在签订合同时,对材料价格没有明确规定所要执行的具体文件及要求（只说明执行相应文件）,但因该工程的工期较长,且在此段时间内材料价格发生较大变化,导致在结算时对执行的文件产生争议,给结算工作带来极大麻烦.从而导致施工单位拒交以完工程,XXXX地产公司也因此延迟交楼,造成业主索赔等问题.
2）加强在施工过程中的控制.在施工过程中,认真审查和分析合同中的条款、文件,组织技术人员和预算人员对施工单位的施工组织设计进行合理化优化,选择技术上可行、经济上合理的施工方案批准后实施,达到施工组织设计与经济效益的相对统一.如XXX工程,浅基坑挡土墙在施工过程中,针对当地石料供应困难,工期紧张等因素,根据设计计算、实践经验和经济比较,采取放坡、挂网喷浆方案施工,比原方案节省5万元.在施工过程中还应加强进度管理,制定合理的资金使用计划,使造价控制和进度控制相协调.还应做好现场签证控制和质量管理,加强材料和机械的合理利用及管理,把现场施工所不需要又有可能产生的费用降到最低,以便及时控制工程造价.
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3）索赔与反索赔的控制.在工程施工阶段做好索赔与反索赔资料的收集、整理与保存工作,并且对质量、进度问题和其他重大问题的会议应做好文字记录,做好文件管理工作,分清索赔与反索赔的类型,为以后索赔与反索赔工作提供充足的事实和依据.
4）工程结算造价控制.工程结算时,有些条件变化使原签订的合同价款发生变化,则需按规定对合同价款进行调整.作为造价工作者,要充分、透彻地理解合同的每项条款,按合同要求做好结算书,对合同内和合同外的项目要分类结算,并做好结算用的支持资料.（如：设计变更资料、会议纪要、现场签证等）
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5.结束语
综上所述,我国房地产企业的工程造价控制,依旧存在着一些不足和缺漏.这需要采用一些科学合理的办法进行解决.市场经济有着不确定性和多变性,因此在工程投资也变得更加复杂化.因此,工程造价的控制,既要全面也要有侧重点,认真分析建设的周期规律,把握市场经济,最大限度的提高房地产企业的投资效益.
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