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摘 要房地产抵押登记,是指抵押当事人以抵押人依法取得的房地产设定抵押后,依照法定程序申请有关房地产管理机关,在房地产权证上所作的记载.本文从房地产抵押登记制度的基本理论层面探讨了我国房地产抵押登记制度存在的问题及其解决对策.
关 键 词房地产抵押登记制度
中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)05-142-02
在社会主义市场经济中,房地产作为特殊的商品,被广泛地用于抵押.房地产抵押登记本质上是房地产物权变动的一种公示方示,其目的在于社会公众可通过登记资料的查阅而知悉物权的享有和变动的情况.我国现行《城市房地产管理法》、《担保法》、《物权法》等法律都规定了房地产抵押应当办理登记手续.但我国现行房地产登记制度尚未形成完整的体系,各种规定之间存在不和谐甚至相互矛盾的情况,有待于我国制定物权法或专门房地产登记法予以完善.
一、房地产抵押登记的概念
房地产抵押登记,是指抵押当事人以抵押人依法取得的房地产设定抵押后,依照法定程序申请有关房地产管理机关,在房地产权证上所作的记载.房地产作为房地产的主要形态,由于其价值较大,具有不能移动的物理属性,权利人不能随时为现实的占有,且现代经济的发展使房地产权利呈现出多元化趋势,因而以占有为公示的方式难以让权利的内容为公众所识别,于是房地产登记制度便应运而生,其目į
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二、房地产抵押登记的法律意义
房地产抵押登记从维护社会经济秩序的角度出发,把抵押权的设立与存在用一定的方式表现出来,让第三人知悉房地产上的权利状况,以使第三人免遭不测之损害,这就是抵押权公示及其原则的目的.抵押权公示原则使原本存在于人们观念中的抵押权变动过程,外化为一定物态形式为公众所知,以维护交易过程的安全.从法律角度来看,房地产抵押登记制度的意义主要表现在以下几个方面:
(一)房地产抵押登记是抵押合同生效的必备要件
房地产抵押行为属于要式法律行为,必须具备法定的形式和程序才能成立.根据规定,房地产抵押,抵押人和抵押权人不仅应当签订书面抵押合同,而且还应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记,抵押合同自抵押登记之日起生效.如果没有办理登记手续,则抵押合同不生效.如果抵押人以同一房地产设立两个以上抵押权,则经过登记的抵押合同有效,没有经过登记的无效,如果多个抵押权都经过抵押登记,则各抵押合同均自抵押登记之日起生效.
(二)房地产抵押登记是抵押权实现的重要保证
首先,房地产抵押登记是为了实现经济活动中动的安全.设立登记制度后,当事人仅需到登记机关查阅登记的记录,就可以得知有关财产上的可能影响其利益的其他权利的存在状况,也可以通过这种方式以比较低的成本避免与其他利害关系人发生利益冲突.其次,房地产抵押登记可以预防纠纷,通过抵押权登记制度对权利的顺位进行法律上的安排,可以有效的避免不同权利主体之间引起矛盾和纠纷.再次,房地产抵押登记可以强化担保效力.在抵押权经过登记而成立的情况下,法律可以基于第三人对抵押权的存在状况知晓的推定,在抵押权与担保物上的其他权利发生冲突时,偏重对抵押权保护.
三、我国房地产抵押登记制度存在的问题及相关对策
我国以往的民事立法,对于房地产抵押登记制度未给予足够的重视,制度存在比较多问题.完善房地产抵押登记制度是完善我国民事立法的重要一环,主要应从以下几个方面的问题谈起:
(一)我国抵押登记机关不统一,应建立统一的房地产登记机关是房地产抵押登记立法的首要问题
从世界各国立法例看,房地产登记机关的设置,应遵循两大规则:一是登记机关的司法性质,二是登记机关的统一性.房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致,但基本上都是由房地产登记机关统一办理登记事宜.如日本的房地产登记机关为法务局及其下属机构,德国的房地产登记机关为地方法院设立的土地登记局,美国和瑞士的房地产登记机关为各州地方法院,我国解放前地方法院一度也承办房地产登记.上述登记机关均属于司法机关的范畴,其登记行为属于司法行为,具有极强的法律效力.为维护在房地产登记上的统一性,各国法律大多规定在一国之内或一个统一司法区域内实行房地产统一登记的制度.我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定,其中第一项为“以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的”,登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门”,这里之所以授权县级以上地方人民政府规定房地产等建筑物抵押的登记部门,是为了与《城市房地产管理法》第61条第一款的规定保持一致,以维护法律的统一性.而《城市房地产管理法》第61条第一款之所以未明确规定城市房地产抵押的登记部门,是因为全国各地实行的房地产管理体制不尽一致,有的地方实行房产地产分管体制,有的地方实行房产地产合一的管理体制.实行《城市房地产管理法》而登记机关不能统一主要是旧的行政管理体制所致.这种状况既不符合法理,也不符合国际惯例.这样就使各登记机关无章可循,各行其事,为各类虚假登记开了方便之门,极大地影响了抵押登记的权威性,令产权人叫苦不迭,这种现状必然影响节约土地政策的落实,影响房地产业的发展,影响政府的形象和威信.
因此笔者认为统一抵押登记机关,建立起统一的抵押登记制度是我国房地产抵押登记立法中首先要解决的问题.我国房地产抵押登记类型主要是房屋与土地抵押登记,其基本特点是地与房必须同时进入交易机制.因此从逻辑上讲,对土地与房屋登记也应由同一登记机关办理.同时,房地产登记的统一必然是以土地为基础和核心的统一,这也是自罗马法以来一切建立房地产登记制度的市场经济国家和地区的共同做法.前文所述,房地产抵押登记性质兼具私权行为和公权行为,是公权行为干预下的私权行为,房地产抵押登记兼有个人目标与国家目标的双重价值.而要实现这两个价值,既需要独立、公开、公正,又需要能实现国家管理职能的部门作为房地产登记机关.因此,司法行政机关可以作为统一的房地产登记机关.同时,把司法行政机关作为房地产登记机关.
(二)目前抵押登记审查内容不统一,宜采取“以形式审查主义为原则,以实质审查主义为例外”的登记审查模式
房地产抵押登记的意义在于房地产物权变动的(下转第146页)(上接第142页)公示和公信,其目的是使相对人和利害关系人能够查询登记薄册,并使社会公众相信该登记权利而为交易行为.房地产抵押登记的目的是维护交易安全,而不是对抵押合同的效力进行确认.因此,房地产抵押登记机关在受理抵押当事人的登记申请后,只能在自己的职责范围内就申请的形式进行审查,而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查,更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估,搞垄断经营,损害抵押当事人的利益.当前的房地产抵押登记过程中,存在着种种不合理的现象,其中房地产抵押登记机关不适当地行使公权力,造成对私权利的侵犯
那么,如何才能够有效地避免公权力对私权的侵犯,完善我国的房地产抵押登记制度呢关于登记审查内容,各国规定各异,主要有实质审查主义与形式审查主义两种立法.比较其中优劣,笔者认为我国房地产抵押登记应当采取“以形式审查主义为原则,以实质审查主义为例外.”这主要是考虑到房地产抵押主
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