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【摘要】在我国,房地产行业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料,反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一,长期以来始终备受关注.目前,在住房制度改革逐步深化的状况下,房地产行业正成为一个新的经济增长点.本文从房地产行业的理论方面进行阐述,主要研究房地产市场的发展趋势.

【关键词】房地产市场；建筑

一、理论方面的阐释

(一)房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业.房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质,属于第三产业.房地产业与建筑业有区别,也有密切关系.在房地产开发活动中,房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系.房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位,按照合同完成土地开发和房屋建筑的生产任务.

(二)房地产行业的可持续发展

可持续发展是指既能满足现代人的需求,又不损害后代人满足需求的能力.房地产可持续发展是借鉴了可持续发展的定义.一方面满足了当代人及其子孙对住房以及其他房地产产品的需求；另一方面要保持房地产业与城市规划和国民经济其他产业协调发展,建设良好的生态环境.

(三)核心竞争力

核心竞争力战略理论是经营战略理论的一个重要组成部分,主要是出现在产业结构分析阶段之后.这一理论是从企业内在发展的观点出发,与企业外部环境相比,内部条件是获得超额利润和保持持续竞争优势的决定性因素.

二、我国房地产业的发展及周期性规律

新中国成立以来,房地产业经历了三次重大发展,并且每次都呈现出了6——8年的周期性规律.

第一次高潮是在80年代初期,改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富的迅速增加,农业及农村经济实现了跨越式发展,国有企业在短缺经济中购销两旺.在这种情况下,人们开始关注住房问题,各企事业单位开始兴建职工住宅,并以福利形式分配给员工,这种住宅多数是建立在本单位周边的空闲土地上.

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第二次高潮是在1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后,土地使用权可以有偿转让,使房地产作为商品流通有了法律依据.此时的房地产热点地区主要是集中于经济发达的南部沿海城市,销售的对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求.

第三次高涨期起始于1998年国家住房制度改革.停止福利分配住房所实行的货币化住房补贴,彻底改变了人们的住房消费观念,从而有效地拉动了社会需求.金融危机后,国家采取了启动和扩大内需,推进住宅建设的政策,不仅刺激了住宅消费,也带动了国民经济的增长.

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总之,掌握好房地产市场的周期性变化规律,有利于避免社会资源浪费,实现资源的优化配置.

三、房地产业的未来发展趋势

房地产市场的发展趋势

1、随着城市化进程的加快,城市人口数量的增加,租赁市场的加快发育,住房市场还存在较大的发展空间.

2、一些机构通过对多个城市调查,其结果显示,居民对现住房的满意率尚不到20%,约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%是希望通过换购住房来改善现在的居住条件和环境,从这两点上看,住房潜在的需求量还是相当大的.

3、我国的房地产市场在我国加入WTO后,已经逐渐的由集团或机构消费为主,改变为以个体消费者为主.住房质量得到进一步改善,个人买房的比例还会提高,住房消费服务领域会有更大的拓展.

多元化的金融渠道

作为资金密集型产业,房地产企业不得不寻求多元的融资方向,开拓新的融资渠道,以便减少对商业银行的依赖.信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善,不仅能有效缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾,还能解决当前开发商所面临的融资困境.加入WTO后,将给房地产业提供更多的融资渠道.

体制与机制的市场化,出现市场供给趋势

长期以来,我国主要是靠国家和集体来建房分房,这种供给模式是导致中国城市居民居住环境差的主要原因.国家住房制度的改革,使房地产业的盈利能力已呈下降趋势,房地产开发商之间的竞争日趋激烈.在这样的情况下,许多综合实力较强的房地产开发商将发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段,房地产市场供给向多元化方向发展.

(四)利用好资源实现可持续发展

房地产业要实现可持续发展,就应该将房屋、业主和环境三要素作为一个整体,加强对自然资源的使用及保护,保持向自然索取与对自然回报之间的平衡.房地产业的发展既要满足当代社会的需求,还要考虑后人开发的余地,完善房地产市场又要改善环境,推进中国房地产业可持续发展.

(五)商品房价格大幅降低

随着企业的管理水平不断提高,加入WTO后国际采购原料关税大幅度下降以及运营成本的下降等,都会使房地产价格降低.

(六)电子商务把持房地产业

在信息技术大发展的情况下,电子商务总额将占行业商务总额的95％.因此,很多专家认为,房地产电子商务并不是由自己操作的,渠道商就成为了家电企业电子商务的代理人.总之,在未来的10几年里,国内地产企业的电子交易范围必将由国内向全球扩展.

（七）房地产政策在逐渐完善

为适应我国房地产发展的需要,促使房地产在市场化过程中运转行为上更加规范,中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策,这些政策有利的促进了我国房地产的发展.2001年6月起,建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施,主要解决的是商品房销售环节中存在的各种纠纷；2001年1月1日起,国家调整了住房租赁市场的税收,对政府定价出租的住房,暂免征收房产税、营业税,对个人按市场价格出租的居民住房,减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等.总之,这一系列政策&