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【摘要】文章分析房地产行业的税收征管面临的问题,建议房地产行业应该设立税务会计师岗位对企业税收工作进行全面地管理,企业依法合理规避企业纳税风险,有利于纳税人公平竞争,促进税收征管与缴纳的良性循环,实现税企和谐统一.

【关键词】房地产；税收管理；建立；税务会计师；专职岗位；作用

前言

房地产随着我国经济的快速发展而逐步在迅速壮大,逐渐成为我国国民经济的主要组成部分.房地产的税收在整个税收中也占有及其重要地位,房地产行业所涉及的税种很多,如在购买土地的环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费等；在土地使用环节要缴纳土地使用税等；在房屋销售环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费、契税、土地增值税、企业所得税等；在发放职工工资环节要代扣代缴个人所得税.因此,房地产行业的税收管理工作内容丰富,税率变化大,房地产行业应该加强税收管理工作,减少企业涉税风险.我公司从2005年至2010年底所涉及的税种就达11种之多,税务机关每年对税收稽查,也遇到涉税风险.通过税务稽查,我们认识到企业的税务管理应该从项目部到公司都应该设立税务会计师专职岗位,来专门管理项目及企业的税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等税收管理体系,全面地避免企业涉税风险.

近几年来,由于国家实行积极的财政政策,拉动投资需求,启动房地产市场,我国房地产开发和房地产市场发展迅猛.但透视房地产业税收本质,繁荣背后仍有隐忧,其存在的偷税、漏税、逃税行为,扰乱了税收秩序,影响了公平竞争.重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨.

一、房地产行业税收征管面临的问题

（一）倒挂往来不入“收入帐”,随意调剂收入

这是房地产企业最常用的偷逃税手法.主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上,作为调节利润多少的工具,不及时结转收入,不及时申报纳税；二是客户产权转让变更收取客户的手续费用,不确认销售收入,直接冲减销售费用或者间接费用,逃缴企业所得税；三是对外投资分回的收益,账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上,不入“投资收益”账,逃缴企业所得税；四是以租待售的商业营业房的租赁费用不确认收入,直接冲减销售费用,偷逃流转税及企业所得税.五是收到银行按揭款时,长期挂在“预收账款”等往来账上,不入“销售收入”账,推迟纳税；六是将应该作为销售的综合办公楼转为自用,不结转固定资产,逃缴房产使用税等等.

(二)以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入,偷逃相关税收

主要表现为：一是以商品房抵项银行借款本息；抵项应分配给投资方的利润；抵项应支付的建筑安装工程款；抵项获取土地使用权的价款等相关债务,直接计入往来科目.二是以商品房抵项应支付的广告费用、电力费用等支出,不计销售收入.三是不按规定开具发票或开具假发票,少计收入或减少应税所得税额.

(三)税前扣除项目不真实,虚列或高估成本

主要表现为：一是利用发票监管的漏洞,抬高建筑成本,减少应税所得；二是不按项目设立成本明细账,将完工和未完工的项目成本混在一起,造成完工项目成本虚增,导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路减少、小区绿化等配套设施建设时,设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水,扩大用于销售部分的成本,以减少销售部分的营业利润,逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用,隐瞒实际利润额.

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(四)以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税,偷逃税款

主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用,如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电缆安装费、绿化费等.企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由,在财务处理上不计收入或直接冲喊开发成本,导致营业额减少,偷逃相关税收；二是利用关联关系,非法转移利润；三是自建房屋销售或出租,取得收入不入收入帐；四是以工程尚未决算,收入、成本无法准确反映为由,不申报纳税；五是伪造审批手续,假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义,骗取税收优惠等,也都是房地产业偷税逃税常用的主要手段.

二、我公司设立税务会计师后的纳税情况及其意义

房地产行业所涉及的税种很多,通过下述表一可以知道,本人所在企业六年的税种共计十一种,实际缴纳各种税收近一个亿.其中企业所得税缴纳2516.95万元.

通过表一的税收缴纳情况,可以看出：为了更好地管理企业税收工作,我公司从成立开始就设立了税务会计师岗位,对企业的税收工作进行全面的管理.公司依法进行税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等建立税收管理体系,其作用非常重大.

1.有利于全面、系统地考察整个税收管理活动内在的必然的联系和活动规律,加强企业税收内部控制制度,合法、合理、及时申报缴纳各项税收.

2.有利于正确制定和贯彻、实施、执行实施政策法规,实现税收管理要素的优化组合,提高税收管理水平和规模效率,合理规避企业纳税风险.

3.有利于充分发挥税收管理职能,进行税收管理的整体改革,有利于纳税人公平竞争,促进税收征管的良性循环.

4.有利于促进实现依法治税,建立市场经济税收新秩序,减少征税及纳税成本,实现税企和谐统一.

三、关于税务会计师

税务会计师（CTAC）是由中国总会计师协会负责认证的国家高级财税管理人才重点培养项目,是以国家现行税收法律法规为依据,

税务会计师有关论文范本以货币计量为基本形式,运用会计学的基本理论和核算方法,连续、系统、全面地对纳税人应纳税款的形成,计算和缴纳；即税务活动所引起的资金运动进行核算和监督,以及税务统筹管理、税务检查、纳税筹划等一系列与税务相关的税务工作,以保障国家利益和纳税人合法权益的一种企业税务会计专职岗位和专业会计人.

可以说由于税务会计师这个管理岗位的产生,就使得企业原本的一些具有涉税经验,经常与税务机关打交道会计人员,通过必要的培训学习,在掌握了税务会计知识和纳税常识、税收筹划技能等一系列相关专业知识后,从传统的会计岗位中分离出来,以相对独立的身份,参与企业核算反映、监督管理、预测和决策的职能管理中,从而达到节约纳税成本、降低纳税风险、提高资金使用效益、实现利润最大化、以推动企业可持续发展.

四、税务会计师在企业税务工作中的作用及意义

（一）在税务会计师这个定义没有立法前,作为企业财务会计中的一名与税务打交道的会计,他的职能只是在每月的15号之前完成报税,缴税业务,填写一些税务机关要求填写的税务报表,在特殊情况下处理一些简单的税务纠纷.现阶段由于我国税法越来越健全,税收管理程序化、现代化的越来越严格、计算方式的越来越复杂,企业会计准则、企业会计制度以及一系列税收法律法规的完善,使得财务会计和税务会计的目标逐渐出现差异,它们对会计事项的要求也随之出现了分歧,现有企业的一些“税务会计”无论从管理上还是对税法的理解上都远远不能满足企业为了实现利润最大化而必须进行的税收筹划业务.作为一名与税务打交道近三十年的会计我是感同身受.6月在成都的一次纳税筹划培训学习中,纳税筹划作为一个全新的名词,还不完全被各公司和企业所接受.但是,当时老师的一席之言却让学员振动.他说,他在给一些企业、公司作纳税筹划的时候发现,这些公司和企业可以说都没有少缴税,但却因为财务人员对税收法规了解的不及时、对税务理解的不全面、不到位,而给税务机关多交了税款.回公司后,笔者对我公司的缴税情况进行了一次盘点,发现公司从开始就设立了税务会计师的岗位,不存在该缴的税没有交,不该交的税却多交了的现象,

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