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【摘 要】国际品牌五星级酒店致力于为客人提供高品质的服务,不仅要求装修豪华、环境舒适,而且要求机电设备系统稳定、可靠.本文从投资控制、系统设计、招标采购、安装调试、运行维护角度进行探讨,为国际五星级酒店机电设备工程管理提供参考建议.
【关 键 词】投资；酒店；机电；安装；工程管理
国际品牌酒店特别是国际五星级酒店,装修豪华、设施齐全、环境舒适、管理规范,致力于为客人提供高品质的服务.酒店一旦开业,就得一年365天,每天24小时不间断的稳定运营,而酒店良好的机电设备系统是其可靠性、稳定性、舒适性的重要保障[1].本文从投资控制、系统设计、招标采购、安装调试、运行维护角度进行探讨,将国际五星级酒店机电设备工程管理过程中的一些经验与大家分享.
1投资控制
国际五星级酒店总投资一般包括土地成本、工程成本、试运营费用以及各种税费.根据各类成本得出投资概算,结合当地市场行情预估营运收支,得出投资回报率（一般为5%~10%）及投资回收期（一般为10~20年）.国际五星级酒店工程成本在目前价格水平下,按照单位建筑面积指标,约为10000~15000元/m2；按照单位客房指标,约为120~180万元/间.工程成本分为土建成本、装修成本、机电成本,其中土建成本约占30%,装修成本约占40%,机电成本约占30%.国际品牌星级酒店,一般由国内业主方投资,国际品牌酒店管理公司运营,在酒店正式开业前,酒店管理公司不投入资金,所有投资均由业主方提供.从酒店管理公司角度,为保证酒店开业后稳定运营,减少后期运营费用,不会顾及业主方开业前投资增大.从业主方角度,则需要控制成本与开业前投资,确保资金回笼及投资回收期,切忌一味满足国际品牌酒店管理公司要求而忽视自身投资控制.
2系统设计
国际五星级酒店机电设备系统设计[2],包括生活冷、热水供应系统,雨水、污废水及厨房废水排放系统,生活水处理系统,绿化水供应系统；空调系统,机械通风系统,锅炉及中央采暖热水系统,燃气系统；变配电系统,备用发电系统,照明系统,防雷接地系统；楼宇设备自控系统,酒店管理系统,安全防护系统,声光像系统,停车场管理系统,综合布线系统,无线对讲系统,卫星电视接收及有线电视系统；消防系统,人防系统,市政配套系统,气体燃料及燃油供应,电梯及电扶梯系统,厨房洗衣房设备系统等.
国际品牌酒店管理公司对上述机电系统均有其品牌设计标准,但其标准是全球通用标准,在进行机电系统设计时,应结合我国与当地政府要求及实地情况进行设计,不可机械地照搬国际品牌酒店设计标准进行设计,以免因与国家或当地政府要求相冲突而影响通过政府验收,以及增加不必要的成本.在酒店实际建设过程中,往往是主体结构及建筑已开始施工,装修及机电图仍在调整或绘制,酒店建设不可能待各专业施工图全部完美完成后才开始施工.为配合工程进度及室内装修设计与施工,机电系统施工图设计应分一、二次设计,一次施工图设计主要为系统图及干线干管图,用于配合结构、建筑施工预留预埋、设备招标采购及机电干线干管施工,二次施工图设计主要为对应室内装修设计,用于配合室内装修施工.
3招标采购
国际五星级酒店招标与采购需制定可操作的合同架构体系,及根据里程碑计划制定招标计划表与采购计划表.机电设备系统合同架构制定时需考虑项目所处的地域实际情况、酒店项目的特点、当前酒店行业供应商和承包商状况.招标工作中需注意工作界面的划分,各专业工作的衔接,不能留工作死角.高星级酒店具有特殊要求,每个施工、供应合同都必须有保修期的工作安排.对于大宗机电设备、永久设备、市场竞争激烈设备,如发电机、电梯、中央空调主机、机械停车库等宜采用招标采购方式；对于所需设备或系统仅有唯一来源、特定供货商或无法进行质量和价格比较的设备,宜采用直接采购方式,以免时间的延误而造成花费更多的钱财,如国际品牌酒店管理系统；对于现货价值较小的标准设备及材料宜采用询价采购方式,通常在比较几家甚至上十家供货商报价的基础上选择性价比高的供货商,如电线电缆及各种管材.机电设备及系统的招标采购工作,是决定机电设备正常运转,酒店经营效益
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4安装调试
国际五星级酒店机电设备安装过程,为保证合理工序及工期,应遵循机电洞口管线预留预埋、机电干管干线安装、机电吊顶平面布置与安装先后顺序.在施工的前期要综合建筑构架,对管线进行综合平衡,绘制剖面大样图,发送各个参建安装单位,必须严格按照大样图施工,绝对不允许单方面抢先施工、抢占空间.酒店管线交叉密集的区域主要有地下室设备房、地下车库车道、裙楼及塔楼客房层走廊与客梯厅.随着建筑信息模型（BIM）技术的发展与推广,如有条件可采用该技术进行设备房、走廊、客房等管线密集区域的管线综合,即从传统的二维剖面管线综合,转换到全仿真立体三维管线综合.这样既可合理有效地利用有限的建筑空间、美化管线布置,还能避免因为管线的交叉错杂和密集而引起的频繁拆改和重建[3]、节约工期与成本,以及为后期的维修提供方便.
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机电设备调试,主要有单体调试、联动调试和负荷调试.在单体调试时应按照设备说明书、调试方案和操作方法进行指挥和操作,防止事故的发生.联动调试应按照设计要求全面投运,首尾衔接稳定,连续运行并达到规定时间.在联动调试完成后,设备处于完好备用状态,按照负荷调试方案规定进行操作,循序渐进,同时做好需要测定数据的记录,各项负荷调试控制指标达到要求,则机电设备系统安装与调试完成.
5运行维护
确保机电设备的正常运行是星级酒店机电设备运行维护的第一要务.首先,在酒店机电设备采购、安装、调试过程中的材料设备说明书、施工验收文件、调试记录等资料应妥善归类、保管并全部移交酒店管理公司.其次,由于机电设备专业性较强,需招聘一批具有机电专业技能同时兼有管理才能的人才充实队伍,加大对机电专业人员的培养,定期培训,使管理和维修人才具有一定的岗位技术资格或实际应用技能,同时应注重从薪酬、荣誉、精神、职业发展等方面对机电管理人员进行激励.最后,由于机电设备的运行维护投入往往较大,应着力从控制运行成本的角度,加强对机电设备的管理.建立健全的机电设备使用和维修制度,明确各级责任制度（包括设备管理的范围、类别,设备的选型、编号、登记,备件及设备档案的管理,以及设备报废更新管理等）.正确使用设备,注重维修保养,设备的计划性维护保养是延长机电设备的使用年限及控制星级酒店运行成本的良好方法.
6总结
综上所述,国际品牌高星级酒店机电设备建设及运行的管理工作比较复杂,只有把握好从酒店可行性研究到酒店开业各个环节的全过程管理及控制,才能在酒店机电设备系统建设及运行过程中少走弯路,较好地控制成本,按期按质建设及运行一间具有国际水准的星级酒店.
参考文献
[1]莫伸杰.建筑机电设备安装项目管理探讨[J].科技信息,2007(19):360.
[2]蒋隆.高端星级酒店机电深化设计介绍[J].安装,2010(10):35-37.
[3]卜志光.我国酒店机电安装技术发展与展望[J].中国房地产业,2011(03):431.
作者简介：
焦俊军(1983—),男,机电工程师,硕士研究生学历,从事建筑机电设备安装管理工作.
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