随着我国改革开放的不断深入,我国国内经济得到快速发展,人们生活水平也得到显着性的提升,我国进一步加快城市化进程,推动我国房地产行业的快速发展。在房地产经济快速发展的同时,我国一部分人享受到了实惠,但是由于我国正处于社会主义转型阶段,很多体制创新和发展还不够完善。尤其是房地产行业的管理制度不够科学合理,导致管理力度不够,使得我国房地产经济一度出现“经济泡沫”现象,在很多人炒房的同时,我国城市低收入群体购房水平越来越低。这些问题的暴露都值得我国政府高度重视和研究,要全面实现社会的健康转型就必须要解决这些问题,只有解决这些问题,才能真正实现社会主义和谐社会,实现城乡一体化发展。
一、房地产经济发展现状
(一)房地产市场过热,但是有软着陆现象
由于我国政策的扶持,推动着我国房地产经济的快速发展,在我国房地产经济高速发展的情况下,也暴露很多问题,这些问题如果没有及时得到重视和解决,最终必定会导致我国房地产经济受损,直接给国民经济带来冲击和影响。目前政府实施的一系列政策都,如税收政策、信贷政策等都进一步控制了房地产泡沫现象,并且根据相关调查结果显示,房地产泡沫现象不是全局的,而是局部。目前我国京沪两地因为实施了新的信贷政策,房价有明显回落。地税法的实施能有效控制房价的持续高涨,形成一种综合效果和市场预期效果。虽然房价过热,但是房地产的泡沫现象还是可以被控制的,相信随着政策的试点和推广,最终能实现房地产经济的“软着陆”。
(二)地产金融风险可控性明显增强
近年来,随着我国政府实施限购和严格的房地产信贷和税收政策,有效控制了房价的持续上升,房地产金融风险的可控制性也在明显上升,未来应该不会成为系统性的风险。凡涉及房地产信贷的主要开发贷款和按揭贷款,其开放商的自由资金率要求不低于35%,将原有的资金率要求从50%控制在35%左右。此外,政府也通过税收等政策控制房地产经济的过快发展,但是由于房价最终还是受到市场的控制,市场需求双方的关系才是控制房价的最主要原因,也是不可违背的自然规律。近年来,我国购房首付和按揭以及房价都在不断上升,但是通过政府的信贷政策的调整,地产金融风险还是可控制的。
二、影响房地产经济发展的因素分析
(一)房地产与国民经济之间的关系
房地产作为第三产业,它的快速发展直接与我国国民经济发展相关,改革开放以来我国国民经济得到快速的发展,我国建设资金越来越倾向房地产方面,我国推进城市化进程,为房地产开发商带来发展的机遇。但是政府起初扶持房地产的发展其主要目的是解决城市低收入群体的住房问题,可是由于过于扶持而没有加强对房地产市场的监督和管理,导致房地产市场过热,导致房地产一度出现严重的市场泡沫问题。在房地产经济得到快速发展的同时,我国国民经济也得到快速发展,但是国民经济增长趋势并不平稳和均衡,增长波动比较大。由此可见,房地产经济的发展与国民经济之间存在着必然联系,房地产经济作为国民经济的重要支柱,而房地产经济的发展依赖国民经济的发展。
(二)房地产与国家政策之间的关系
房地产作为我国国民经济发展的重要支柱之一,其市场经济的发展直接受到我国政府政策的影响。近年来,我国对房地产行业一直是采取扶持的手段,增大对房地产的资金投入力度,并且积极号召我国房地产开发商将资金投入到房地产开放中,极大地推进了我国房地产事业的发展。尤其是我国对房地产开发商提供较低利率的银行贷款,并且放宽对开发商投资活动的征税标准,这些政策都促使我国房地产经济不断向前发展。但是,在长期的发展历程中,我国政府也在不断调整房地产扶持政策,可是目前政策的执行力度还不够,对房地产的控制力度还不够,因此,政府还需要进一步加强研究和创新政策,利用有效的手段和政策推进房地产经济健康发展。
(三)房地产资源配置方面的关系
城市化进程的不断加快,导致房地产经济发展与资源配置方面的矛盾越来越突出,城市地产资源越来越紧缺,地产开发发展受到土地资源的限制,制约着地产经济的过快发展。因此,针对这些影响因素,我国政府要实施有效的调控政策,实现房地产经济和国民经济的均衡、健康持久发展。
三、房地产经济发展的调控手段
(一)利用政府经济调控手段
政府要调整对房地产经济发展的扶持政策,减少在房地产经济发展的资金投入,通过招资引商的方式,吸引其他群体参与到房地产开发中,减少政府的投入力度。但是政府要调整市场准入标准,提高市场准入标准的主要目的是控制房地产市场的混乱,有效的将市场细分,进而才能全面控制房地产市场,控制房地产经济的发展。
(二)实现资源的合理配置
资源合理配置主要是合理配置城市有限的土地资源,政府可以通过调整土地政策,规定住房面积低于90平米的必须占开发面积的70%左右,对于经济适用房、廉租房以及普通住房,要通过征收不同程度的地税,对房地产市场进行调整,控制房地产投资过热现象。其次,加强房地产市场管理,将市场细分,采取总量控制和区别对待。政府要统管公共用品,然后由市场调竞争性物品,不应该用建筑项目衡量建筑面积的结构比例,要根据新建建筑物的不同用途,而实施阶梯地税征收政策。只有加强对土地资源的管理,通过土地税收来控制房地产经济发展,达到调节房地产市场的目的,真正将政策倾向我国低收入群体。实现建房为低收入群体提供住房的战略目标,促进我国国民经济的稳定健康发展。
(三)突破房地产泡沫经济
房地产泡沫现象是目前比较常见的一种问题,针对这个问题,政府可以通过宏观调控政策,来缓解房地产市场过热现象。政府主要负责人一定要全面认识房地产经济过快发展背后隐藏的危机,要控制房地产泡沫现象。政府要继续实施房地产限购政策,限购政策的不断深入和落实,能有效控制房地产经济过热现象,避免一些“投机倒把”活动,控制房价的持续上涨。其次政府可以开征房产税,控制房地产的过快发展,降低房地产泡沫现象。最后还要通过实施严格的金融信贷利率和税收政策,全面控制房地产经济的过快发展。目前,我国房地产经济泡沫现象只是局部的,相信在政府的控制下,房地产经济能够实现“软着陆”。
(四)提升购房者对房地产经济的认识水平
目前我国很多国民都认为现在不买房,以后更加买不起房,正是由于这种错误的认识,导致很多国民将手上的流动资金全部投入到购房中,甚至一度引起房价的哄抬和高涨,这种现象不利于我国房地产经济的健康发展,只会将房地产经济从最高的地方摔下来,导致一场巨大的经济变革。因此,为了避免未来房地产经济发展中出现危机,我国政府要帮助国民正确认识房地产经济发展方向,避免国民出现盲目跟风现象,让房价理性回归。我国政府要通过创新现在实行的住房保障政策,着实为低收入群体考虑,解决低收入群体住房问题,控制房价高涨问题。
(五)房地产开发商要理性
房地产开发商要正确认识地产经济发展问题,房地产市场经济过快发展会给自身带来严重的损失。地产经济的过热发展一旦破裂,就会直接给房地产开发商带来巨大的损失,投资资金无法回收,如果开发商无法正确认识房地产经济发展趋势,必然会带来严重的后果。因此,政府要通过政策调整,帮助开发商正确和理性的认识房地产经纪发展趋势,约束自己的行为,逐渐让房价回归理性,实现经济的可持续发展。
四、房地产经济发展的趋势
上述调控手段的实施能有效的缓解我国当前房地产经济发展中存在的问题,相信在政府的调控下,我国房地产经济发展会越来越,越来越平稳,房地产泡沫现象会渐渐消退,其未来发展趋势如下分析。
(一)房地产市场日趋成熟
房地产经济的过快发展必然会暴露一些问题,但是我国政府最终能通过宏观调控政策控制房地产经济的不健康发展现象。相信通过我国政府的控制,未来我国房地产经济市场会日趋成熟,市场准入标准也会提升,开发商对政府政策的认识也会更加清楚和明确,必定会理性对待房地产经济的发展和投资问题。政府政策的调整能引导开发商的投资行为,有效控制房地产经济的过热过快发展。最终能突破房地产经济发展的泡沫现象,突破发展的瓶颈阶段。但是,在未来房地产经济发展对国民经济的影响依然很重要,在国民经济的发展中占据着重要的地位,因此,未来房地产经济发展必然会日趋走向成熟。房地产经济发展日趋平稳能有效促进我国国民经济的平稳发展,使得人们生活水平得到显着改善,尤其是我国低收入群体的生活状况,能改善低收入群体的住房问题,真正实现全民奔小康的伟大战略目标。
(二)房地产泡沫现象将平缓下来
政府政策的调整首先对开发商的影响是最大的,开发商的一切投资行为都是受到我国政府实施的政策的影响。未来随着政府政策的调整,房地产经济发展会理性回归,而房地产开发商也会转变投资方向,将资金流向其他的方面,真正做到先富带动后富。房地产开发商投资方向的转变能有效的降低房价,将持续高涨的房价回归理性,让人们能买得起房,住得起房。相信在未来房价一定会越来越趋向平衡,不会出现房价高涨的现象。由于房地产销售价格最终由供求双方决定,政府政策能平缓泡沫现象,但是房地产泡沫现象会不会再次出现,甚至破灭,仍然是一个值得思考的问题。
(三)未来房地产业将更加倾向低收入群体
所谓低收入群体就是指月毛收入低于2500的家庭,这些生活在城市周边,为城市建设做出巨大贡献的群体,政府要帮助这些群体解决住房问题。目前我国已经实施的廉租房保障政策,并且为低收入群体提供住房保障,这些政策的实施已经取得一些成就,未来政府要继续深入和落实廉价租房、购房的优惠政策,真正让低收入群体能买得起房。通过不断完善住房保障体系和住房供应体系切实改善人们生活水平和质量,促进国民经济的健康平衡发展。未来房地产经济发展将趋向平衡和稳定,这些都得益于政府的宏观调控政策,实现社会经济的均衡平稳发展。
综上所述,房地产经济的快速发展,暴露了很多问题,导致我国房价涨幅过大,上升频繁,购房者对房价的未来趋势存在错误认识,这些都是目前我国房地产经济发展中存在的问题。针对这些问题,我国政府必须要采取解决的措施,首先要帮助购房者正确认识目前房价高涨情况,其次房地产需要理性对待房地产经济发展,最后,寻求供需平衡,突破房地产泡沫经济等等。通过这些有效的措施和手段能很好地解决目前我国房地产经济发展中存在的问题,缓解房地产经济发展的泡沫现象。
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