摘要：近年来，我国的住房抵押贷款获得了极大的社会认可，它不仅改善了居民的住房环境，而且还很大程度上促进了地方投资，扩大了社会内需，拉动了国家的经济增长。然而，在发展的同时，我们也应该看到住房抵押贷款出现的一些问题，以及其存在的风险，应对这些风险需要我们从多个方面进行有效控制，本文从笔者的学习经验以及心得入手，简要谈一下我国商业银行住房抵押贷款风险及其对策分析。
关键词：商业银行；住房抵押贷款；风险；对策；分析
一、我国商业银行住房抵押贷款风险分析
1、信用风险。住房抵押贷款期限较长，一般都在20年左右，在这期间银行对借款人的各种情况度难以预料，潜在的信用风险随时可能触发。虽然当贷款人违反合同时，银行可出售其抵押品，但是抵押品拍卖所得的额度也可能低于贷款余额，这样就会使银行遭受资产减值，与此同时，银行也需要面对急剧变化的流动资金，需要重新安排资金使用计划，而市场可能发生利率变化等因素，对银行也会产生不良影响。
2、流动性风险。流动性风险是指基金管理流动资金的风险，主要体现在2个方面：第一，目前我国的住房贷款主要由公积金和定期存款两方面，定期存款属于银行短期存款，而住房抵押贷款是长期贷款。这种长期贷款短期存款的行为，会降低银行资产的流动性，即可流动资产的总量，进而影响银行的支付能力。而银行将主要精力致力于进行住房抵押贷款也会有一些不良后果：首先就是会失去在金融市场上更具有良好前景的投资机会，增加因为机会成本损失而带来损失，其次就是当储户集体存款，或债权人要求借款人支付债务时，就会出现资金周转困难等情况，这就会直接会导致银行的无法正常运营甚至导致破产。
3、抵押物风险。抵押风险主要表现为抵押物处置风险预计抵押物的价格波动风险。抵押品管理风险主要表现在：借款人欺诈行为，这包括借款人的虚拟物抵押或借款人进行重复抵押，以及旧合同抵押等，同时由于借款人的欺诈行为，导致借款人违约的时候，在处理抵押物的时候，往往会产生高昂的处理费用，给贷款人造成很大的损失，进而会诱发抵押贷款的无法正常完成；再者就是房地产交易市场自身的风险，目前，在我国通过拍卖房产贷款的收益来偿还贷款，在实践中还有很多阻力与困难，因为抵押物本来就有一定的市场价格风险，同时也有一定的人为风险。
4、利率风险。利率风险是指不确定的利率水平的变化对银行资产价值产生的风险，这是由于由其业务的短存长贷的资本结构决定的，例如：如果利率上升，借款人的贷款金额就会增多，进而导致借款期限增长，其影响也相对会增大，因为金额的增多会引起每月还款金额的增加，从而直接增加借款人的还款压力，当借款人无力还贷的时候，随之也就会使银行的风险增加。
二、我国的商业银行按揭贷款的对策研究
1、信贷风险控制。首先是加强抵对押贷款项目的资格审查，这就需要包括开发商审资格信息的审查和对项目楼盘的审查；再者就是要提高对借款人资格和偿付能力的审查门槛，即抵押人应当具有完全的民事行为能力，同时也要有对抵押房地产的所有权，公司应该有的独立核算、自负盈亏的能力，并具有房地产开发权力。同时，银行应该也要求企业提供资产证明、财务报告以及其他的相关信息，比如审查抵押信用状况等；三是要完善贷款手续，“完善程序”与“简化程序”并不是矛盾的，即应该要完善必要的个人住房抵押贷款、抵押登记等保险手续，同时也要加强贷款合同及档案管理；四是建立完善我国居民的信用度体系的建立。
2、流动性风险控制。住房公积金制度是我国为保证居民住房而采取的一项重要的金融制度。但目前仍尚存在覆盖率低、基金建设不全等现象。想要解决这些问题，就需要国家进一步完善住房公积金制度，有效地满足消费者的实现住房融资需求，降低银行的流动性风险，确保能对风险进行有效的控制。
3、抵押物风险的控制。针对上面讲到的抵押物风险，笔者认为，我们应该从以下几方面做起：第一，积极培育和发展资产拍卖市场，第二，要规范的房地产企业行为，这就需要政府行政部门要加强评估机构的管理，同时银行加强对房地产评估人员的培训，保证抵押估价真实有效的，三是加强抵押品的审查。金融机构应严格做好抵押管理，并要求借款人提供的抵押财产所有权证书或证明的财产权利的法律文件。从而达到规范抵押贷款活动，对那些未经批准的抵押贷款和重复抵押等非法行为无法藏身。
4、利率风险的控制。利率的变化是人为无法控制的，但是我们可以采取创新性措施，例如开发一个可调整的利率抵押贷款，即利率可以根据市场利率的变化而变化，同时也可以做周期性的调整。二是发展一个固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同还贷期限，贷款利率抵押贷款固定。在现有的模式，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过一个固定利率贷款的资金来源和匹配（如发行固定利率债券），可以避免相应利率错配和流动性风险。此外，还应加强以下几个方面：例如建立完善的住房抵押贷款相关的法律和规定，随着房地产事业的继续发展，相关的贷款、交易会越来越多，所以我国现在迫切需要一个健全和严格的法律体系，来保证住房抵押贷款的健康运作和有序发展。
参考文献：
[1]刘照鑫商业银行住房抵押贷款提前还敖的风险与防范《中国房地产》2006第2期
[2]刘波廖勤翔银行住房抵押贷款的风险防范《银行与经济》2003第6期
[3]薛瑜试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范《商场现代化》2009第18期
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