摘要：大力发展社会化养老机构是应对我国日益严重的养老压力的重要举措，有关我国近年来运营较为成功的典型养老机构开发运营模式的分析表明：养老项目能否成功地开发运营在很大程度上取决于开发运营主体自身具备的资源条件及对养老服务资源的整合能力，其中最根本的是资本实力和养老设施商业化运营模式的创新能力
关键词：社会化养老机构；品牌机构；开发运营模式；创新
一、养老机构的分类及其特征
在我国的实践中，有关养老机构的分类从不同的角度进行，如按有关法律规范所进行的分类.按照养老机构功能及护理技术需求所做的分类.按照养老机构的性质的分类。平常用的做多.最为关注的是按照养老机构的性质的分类，结合中国机构养老的实践，我们大体可以将我国的养老机构分成以下几类：
1.政府办社会福利院（老年公寓），其服务具有公益性，提供的服务内容和护理层次视举办者的行政层次和区域经济发达程度而异。是综合性的养老机构，能满足多层次老年人的养老需求。
2.各级政府举办的护理院（护养院.护老院），以服务于那些在生理机能.心理有残疾，需要专业护理和支持的老人。
3.社区举办的老年人活动中心.托老所等。主要为相关社区老人提供短期.基本的养老服务。
4.社会力量举办的护理院，由社会资本投资开发相关设施并开展运营，实行市场化运作。以失能老人为主要服务对象，为其提供专业化的养老护理服务。
5.社会力量举办的老年公寓。由社会资本投资开发相关设施并开展运营，实行市场化运作的养老机构。其中，部分具备强大资本实力和超前（强烈社会责任感）理念的社会机构兴办的老年公寓能为各层次老年人提供综合性的养老服务。
在各地实践中，出现了政府举办的养老机构由社会机构运营的情况，通过引入社会化机制，提高政府办养老机构的效率和服务水平。从本质上，这些机构依然划归政府举办的各类养老机构中。
本文以社会力量举办的老年公寓的运营模式作为研究的对象。
二、我国社会化养老服务的发展情况
1.社会化养老服务已经成为我国养老体系的重要组成部分
2000年2月27日国务院办公厅转发民政部等11部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办【2000】19号文件）明确提出推进社会福利社会化的总体要求，包括投资主体多元化.服务对象公众化.运行机制市场化.服务方式多样化及服务队伍专业化。并要求保证社会办福利机构在规划.建设.税费减免.用地.用水.用电等方面与政府办社会福利机构一样享受同等待遇，各地可根据实际情况制定了相关的优惠政策。此后，民政部又于2005年11月16日发布《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发〔2005〕170号），就落实国家有关扶持社会办社会福利机构的优惠政策做了具体部署，特别就多渠道.多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展做了可操作性的规划，充分调动社会力量参与社会福利事业的积极性。至“十一五”期末，全国正式注册登记的民办（社会）养老机构有4141家，占全国养老服务机构总数的10.6%，养老服务床位41.2万张，占全国所有养老服务床位的15%，入住老年人总数为23.8万人，占收养老年人总数的11%以上，床位使用率为57.8%。
2.社会化养老服务领域出现了一批品牌机构
在国家政策大力支持和人口快速老龄化的社会氛围下，社会有识之士通过各种方式（直接投资.捐赠.托管等）参与养老服务事业的发展，经过多年的探索实践，我国社会化养老服务领域涌现出了一批品牌机构，成为社会化养老机构的典型。
以老年护理见长的天津鹤童；以医护结合的整体健康养老为目标的河北燕达健康城；以活跃老人颐养见长的上海亲和源；以老年房产滚动开发为支撑，终身养老为理想的北京太阳城；由公益机构与爱心企业合作，探索公益性服务和市场化运作相结合的新型社会养老模式的中国红十字基金会的“曜阳老年公寓项目”等。
其中，已经开展运行.涉及土地开发.项目运营和养老服务机构运营的等多方面内容的有上海亲和源.北京太阳城.河北燕达建康城等。
三、典型社会办养老机构开发运营模式
为了更好地分析典型机构的开发运营经验，我们通过构建一个分析模型，根据分析模型中的参数组合，将这些机构经验抽象成模型来表现。分析模型中的指标可以分成四类：
一是开发（运营机构）性质，按其注册不同可以分为民非企业和公司企业
二是与养老设施获取.开发相关的指标：土地取得方式.开发资金来源.开发方式；
三是与养老服务提供（养老设施运营）有关的参指标：养老资源及其组合.定位.理念与能力.服务提供方式等。
四是与扩张方式有关的指标：合作开发式扩张.自我开发式扩张等
根据各养老机构在上述四大指标参数的不同组合特征，可以将典型社会办（民办）养老机构的开发运营模式分成以下几类：
典型社会办（民办）养老机构开发运营模式
注：服务内容包括：1）生活照料服务：主要包括餐饮，清洁，洗衣，购物，维修等服务。
2）医疗护理服务：主要包括护理服务，医疗检查，康复，心里咨询医疗等。
3）精神文化服务：主要包括参加各种文化娱乐活动，旅游，社会活动，再学习以及督促子女经常来看望老人的精神赡养等精神慰藉，精神需求服务。
一）.以天津鹤童为代表的院落式纯护理型养老机构的运营模式。这种模式，主要在利用自身优势服务资源（创办人的医疗资源.护理专业知识）的基础上，以自建为主，整合为辅的方式构建起较为完善的养老服务资源体系（护理公司.餐饮公司.清洁管家公司.医院.护理职业培训学校.老年用品研究所和中国老人院网站等），通过租赁院落设施的方式为老年人开展特定养老服务项目的运营模式。这种模式主要面向普通半自理.不能自理的老人。基本不涉及养老服务设施（硬件）的开发建设。其扩张基本采取院落网络的方式进行。外购的消耗性服务资源实行集中化采购.集团化营运，通过构建标准化的服务体系来保证服务质量。这类养老机构一般由民非企业来运营，以社会效益.社会责任感为其考量的重点。
二）.以河北燕达健康城为代表的社区式养生护理型养老机构的运营模式。这种模式，以护理为支撑，健康养生为核心，通过开发.构建环境优雅.设计合理的社区式健康养生.养老设施，自建或合作引入医疗.教育.休闲娱乐等养老服务资源（如燕达建康城包括燕达医院.燕达金色年华健康养护中心.燕达国际医学研究院.燕达医护培训学院和燕达国际会议中心），为老年人开展特定养老服务的运营模式，通过一次性购买若干时间入住养护权的方式获得养老会员资格，这种模式主要面向面向高端老人。这种模式往往是作为主题社区的一个重要功能区来运营的。这类养老机构一般由公司企业来开发运营，或者联合公益性机构来开发运营。往往是市场化房地产项目（园区.综合体）的点睛处。
三）.以上海亲和源为代表的社区式活跃老人颐养院型养老机构运营模式。这种模式以为活跃老人（自理老人）提供健康.快乐.尊严老年生活为目标。通过开发.构建环境优雅.设计合理的社区式居家式养老硬件设施，整合引入物业管理.医疗.餐饮.健康运动等专业服务资源，入住老人通过购买会员卡获得入住资格，通过缴纳年费享受日常养老服务。运营主体在提供管家式服务的同时，通过入住老年会员理事会的自我管理，实现入住老年人的终身养老服务。并通过老年生活形态研究.建立服务标准.规范服务模式，引入基金战略合作者，实现异地的品牌连锁扩张。红十字会的曜阳老年公寓项目也可以归入这一类型。
四）.以北京太阳城为代表的以为老年人提供全程养老服务为目标的集老年房地产.租住式老年公寓.老年养生护理院.及自我构建的医疗.文化.娱乐.购物中心等社区服务资源为一体的综合性老年生活社区模式。它通过商业化的老年公寓.别墅的开发销售来支撑公益性的租住式养老公寓（护理中心）的开发建设，并通过配套的开放式的配套设施（医院.家政服务中心.购物中心.文化会展中心.阳光水世界.健康管理中心.假日酒店等）的开发运营，为社区老人提供包括养老.家政.餐饮.医疗.保健.康复.护理.旅游.购物.文化.娱乐等多项服务。成为集医疗救护.生活照料.精神赡养三大功能于一身，为老年人提供全程化的养老服务。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理.无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。
这是一种通过效益显著的短期市场化盈利项目反哺长期性的公益性养老事业，依托集团公司构建的养老服务资源促进老年房产销售，集居家养老.租住式养老.安养式养老和度假式养老为一体的养老模式。该模式产品类型多样化，可适应多层次的客户。
四、启示
上述关于典型养老机构运营模式的分析表明，一个养老项目能否成功地开发运营在很大程度上取决于开发运营主体自身具备的资源条件和养老服务资源的整合能力。其中最根本的是资本实力和养老设施商业化运营模式的创新能力。如天津鹤童优势在于创办人自身深厚的医疗背景和对老年护理的深刻认识.建立在专业化.精细化的管理基础上的老年护理产业链的构建，以及社会性公益性服务资源的引入。河北燕达建康城成功开发运营主要是依托于河北三河燕达实业集团有限公司强大资本和人力资源实力，集团的整合养老服务资源.政府政策资源的能力；北京太阳城的成功开发运营在于其低成本市场化土地资源的获取和滚动开发的策略；上海亲和源成功在于突出的商业模式创新能力方面，通过会员制+服务收费模式的设计解决了土地（老年公寓）变现，缓解资本不足的问题，通过政府股东的引入解决开发土地的来源问题，通过居家式老年公寓产品的定位解决了市场定位的问题等等
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