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摘 要 ：本文分析了企业的一项重要资产――房产在各个环节进行盈余管理和税务筹划的操作空间,并对企业的相应行为作了探讨.
关 键 词 ：房产；管理；利益
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-00-01
房产作为企业的一项大型资产具有价值大的特点.企业对房产进行不同的会计和税务处理通常能引起财务数据和经济利益的大规模变动,可谓牵一发而动全身.因此,企业历来都非常重视对房产的会计和税务处理,期望从中获得合法利益.
企业持有的房地产按持有用途的不同可以分别归属于固定资产,投资性房地产,存货.
盈余管理是指企业管理当局以自身利益最大化为目标,在会计法规和准则允许的范围内,以会计政策的可选择性为前提,通过会计估计的合理变更、会计方法的选择运用、交易事项的时点控制,交易的创造及关联交易的适度调节等会计或非会计方法,来修正财务报告、调整会计收益信息.以达到平衡收益、稳定股价、合理避税、规避风险等目的,从而实现企业价值或股东财富最大化的一种行为.
一、基于三大类房产不同流动性的调控空间
固定资产以及投资性房地产(设为第一类)属于非流动资产,存货(设为第二类)属于流动资产.具体操作方法可以为：延迟或提前将准备自用或出租的目前作为存货的开发产品转为固定资产或投资性房地产.如若企业希望能提高本期的流动比率,就可以延迟作出上述书面决议,使其持有的房地产在存货类反映,进而通过增加存货而提高流动比率,对其筹资产生正面作用.
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二、基于房地产转换的调控空间
根据投资性房地产准则的规定,自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量.转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积,计入所有者权益.
企业为了增加当期的营业利润,会考虑在转换当日以较低的保守估计的公允价值作为投资性房地产的入账金额,然后在资产负债表日确认更多的公允价值变动收益(或减少公允价值变动损失).这样,投资性房地产仍然是按资产负债表日的公允价值计量的,企业也通过把前期的隐形利润在当期显性化,调高本期利润.
三、基于后续支出不同处理方法的调控空间
税法规定适用资本化的情况：(1)企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除.①已足额提取折旧的固定资产的改建支出；②租入固定资产的改建支出；③固定资产的大修理支出；④其他应当作为长期待摊费用的支出.
(2)改建的固定资产,除已足额提取折旧的固定资产和租入的固定资产以外的其他固定资产,以改建过程中发生的改建支出增加计税基础.
资本化支出发生时对资产结构无影响.由于在以后各期抵减应纳税所得额,所以抵税额现值小.
税法规定适用费用化的情况：企业的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除.
费用化支出发生时会使资产负债率和产权比率升高,股东权益比率降低.由于在当期抵减应纳税所得额,所以抵税额现值大.
四、基于折旧抵税政策可选择性的调控空间
由于企业选用双倍余额递减法和年数总和法等加速折旧法较之于年限平均法能加快折旧速度,从而在使用房产的早期通过多抵减利润达到多抵减所得税的目的.由于资金时间价值的存在,选用加速折旧法比直线法能使抵税额具有更大的现值,从而使企业获得更多节税收益.
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根据税法的规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧,准予扣除,且应按照直线法计算折旧.但是又根据加速折旧优惠,对于由于技术进步,产品更新换代较快的固定资产和常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产,可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法.若企业欲在房产使用前期少交税,获得资金时间价值,则可以通过证明其房产处于强震动状态,缩短折旧年限或者采取加速折旧方法.
五、基于借款费用不同处理方法的调控空间
1.基于资产的资本化条件对全部借款费用选择资本化或费用化
会计准则规定,符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产.对于企业建造的房产,可以通过延长或缩短其在“在建工程”上核算的时间,使该时间段长于或短于1年,进而将其划分为符合或不符合资本化条件的资产.这样,就可以选择是否在该项房产上堆积借款费用,达到调增或调减利润的目的.
例如,A公司建造的B厂房可以在“在建工程”上挂账11个月或1年零1个月.若公司希望降低业绩,则会选择11个月,延迟进行专门借款,先使用一般借款,隐藏已开始建造厂房,公司为建造该厂房发生的借款费用全部计入财务费用,隐藏利润.若公司希望提升业绩,扩大资产规模,则会选择1年零1个月,适当地将公司在这1年零1个月的发生的相关与不相关的借款费用部分或全部资本化到B厂房上,从而达到增加盈余的目的.
2.基于开始资本化时点对部分借款费用选择资本化或费用化
会计准则规定,借款费用允许开始资本化必须同时满足三个条件,即资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要地购建或者生产活动已经开始.企业可以对三个条件的满足状况做一定的控制,进而提前借款费用开始资本化的时点,达到调增利润、扩大资产规模的目的.例如,A公司专门借入款项建造符合资本化条件的B厂房,相关借款费用已经发生,同时购建活动也开始了,但目前建造厂房的物资都是客户垫付的,并且相应负债均不带息,发生的相关费用也尚未形成现金流出.该事项由于未满足第一个条件,所以所发生的借款费用不应予以资本化.但是,倘若企业提前支付给职工一笔薪酬,也就是用货币资金支付符合资本化条件的资产的购建或者生产支出了,便满足了第一个条件.这样,就可以将原本应费用化的那部分借款费用也资本化.
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根据契约论,在收益“硬约束”和未来不确定的情况下,管理者利用一定的盈余管理空间可以降低契约成本,还可以对预期或突发事件做出快速反应,从而较好地削弱合同的不完备性和固定性,保护企业管理者自身的利益.
税务筹划对于纳税人来说可以实现财务利益最大化,提高企业竞争力；对于政府来说也有助于增强纳税人法制观念、优化产业结构.
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