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【摘 要】本文是结合多年工作经验,以具体工程案例为基础,主要针对房地产工程开发项目中施工质量的管理与控制措施作出了阐述和分析,以供参考.
【关 键 词】房地产；施工；工程质量；措施
一、工程概况：
本项目建设地点在浙江省杭州市萧山区坎山镇,临近杭州萧山国际机场,总建筑面积160000平方米,规划性质为综合居住区,住宅建筑物最高为46.7米,本工程地上结构均为框剪结构,层数为11-16层.结构体系采用钢筋混凝土剪力墙结构,沿建筑竖向楼、电梯间井筒,设备管井,建筑外墙及适当部位的内隔墙布置剪力墙,楼屋盖均采用现浇钢筋混凝土梁板结构.本工程设计合理使用年限为50年,建筑等级为一级,抗震设防烈度：6度,屋面防水等级和地下室防水等级为Ⅱ级,建筑类别为二类,建筑定位坐标采用城市坐标体系,室内±0.000相当于黄海高层+6.80,室内外高差0.3米,整个项目一次规划,分二期实施,一期为1～6#楼,二期为7～15#楼,1#办公大楼,2#商业办公楼,3#宾馆大楼及裙房,其中一期已经顺利交付,二期正在施工中.
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二、加强住宅建筑的施工质量管理：
近年来,随着市场经济的不断发展以及广大老百姓生活水平的不断提高,越来越多的人加入到购房者的大军之中,但是随着住房制度的改革,房地产业也得到迅速发展,随之而来的建筑工程质量问题,也成了人们普遍关注的问题.
首先要制定和落实各项管理制度,并建立各级人员的岗位责任制.制定岗位责任制和各项规章制度是企业管理的首要任务,在施工现场必须抓好、督促及落实工作,明确工地管理人员的职责.
其次,要加强工人管理,工人上岗前进行“三级教育”,进场前作好各项安全和技术交底,在工程的管理上要做责任到人,思想到位.在质量管理中,对每一道工序都须进行验收.在施工前必须向生产工人做好技术交底,在施工过程中严格控制每道工序,实行跟踪管理,并且由专人填写施工日志,以方便日后查询.
第三,要加强对施工原材料的控制,工程材料的质量直接关系着建筑工程质量,从材料计划的编制、采购到进场后的验收等每个环节都要进行严格控制.施工项目所有主材要严格按设计要求选材,对不符合要求的设备和材料不得使用,严格执行材料见证取样送检制度,确保检测报告的真实性.
最后,要加强施工过程的控制,管理人员在施工操作过程中时刻进行检查和监督.对重要的施工环节,积极采取工程样板制度.监督检查质量保证体系是否健全,在施工单位自我质量意识的基础之上还需有一个健全的、有效完善的工程质量控制管理体制.
三、结合工程实际提出住宅建筑的施工过程中质量的预防措施
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1.局部楼板出现裂缝：
出现最多的是开间墙角处的45°斜裂缝
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2.墙体及裂缝：
墙体裂缝也是主体结构验收时存在的通病之一,本工程所采用的是烧结页岩空心砌块（特拉快）,后所采取的措施有：不同材料基体交接处的抹灰,采取在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施,搭接宽度不应小于150mm.外墙抹灰面应设分格缝.顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维,当砌筑完成的墙体上开洞、开槽时,应采用专用机具钻洞、切槽；墙砌至梁、板底时,应留空隙,待填充墙砌筑完成至少间隔15d后,用柔性材料填嵌密实,或用斜砖补砌挤紧,其倾斜度宜为60°,并用细石混凝土塞缝.
3.标高和几何尺寸偏差：
由于杭州市目前对住宅实行分户验收制度,房屋几何尺寸的偏差大小直接影响了日后小业主的投诉率,对房产项目的影响巨大,根据实际施工中存在的问题,总结了一下几点：标高及几何尺寸应由专人进行测量,主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线,认真记录,并确保现场控制线标识清楚,对每块平板,每跨梁经行标高测量、复核,严格控制现浇板厚度,在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标记,装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工,发现超标时及时处理.
4.渗漏：
在整个工程中的渗漏,属于那种久治不愈型的疾病,也是工程管理人员最常见到的质量通病,基本上分为外墙渗漏、地下室渗漏,门窗渗漏,屋面渗漏及楼地面渗漏.外墙找平层表面应拉毛,并应采取措施防止表面产生浮浆；找平层按要求养护时间.抗裂层中耐碱玻纤网格布不得干铺.外墙外保温粘贴饰面砖系统应结合立面设计合理设置分格缝,砌体与混凝土结构交接处（梁底、柱边）抹灰时应采取加强措施.门窗窗框安装应采用镀锌铁片连接固定,固定点间距符合要求,发泡剂应连续施打、充填饱满,溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内,防止发泡剂外膜破损.施打密封胶应在基层干净干燥后实施,采用中性硅酮密封胶.外墙铝合金门窗框与墙体连接处应双面打胶.门、窗洞口外饰面应按不同外装饰材料分设外低、内高的滴水线或滴水槽.屋面坡度应符合设计要求,小高层及高层屋面应按二道防水设防,铺设屋面刚性防水层应设分格缝.出屋面管道及各种突出屋面的结构周围必须与屋面分离,并用防水油膏嵌缝,卫生间的烟道、井道四周和楼板四周除门洞外,应做混凝土翻边,其高度不应小于150mm.厕所间和有防水要求的建筑地面必须设置防水层.厕所间等有排水要求的房间与相邻房间建筑地面面层间应有高差.有防水要求的楼板中的预埋套管中间宜增设止水环.穿过楼板的套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实.
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5.安全功能常见缺陷：
首先是人们最近非常关注的安全玻璃使用问题,近期常有安全玻璃自爆所引发的伤人事故,所以在安全玻璃使用和原材料的控制上,应尤为注意.建筑玻璃应满足《建筑安全玻璃管理规定》及《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2009的规定,尤其是当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时,不得使用承受水平荷载的栏板玻璃,我方在玻璃内部增设铁栏杆,满足安全要求.
其次是栏板、栏杆、扶手高度,阳台、外廊、室内回廊、内天井及上人屋面临空处防护栏杆高度应符合规范要求.
第三是防雷接地,防雷接地现在也已经越来越被重视,其主要存在焊接长度不足,后期焊接的地方有所生锈,圆钢与圆钢、圆钢与扁钢、圆钢与钢管应双面施焊,搭接长度为圆钢直径的6倍；扁钢与扁钢应不少于三面施焊,搭接长度为扁钢宽度的2倍；扁钢与角钢、扁钢与钢管应紧贴角钢外侧或3/4钢管表面上下两侧施焊.焊缝连续饱满.焊渣清除干净,防腐良好.
最后是结合工程消防验收谈谈消防工程,工程施工之前,必须由设计单位出具消防设计专篇,并以此为施工依据.现场正确设置消防登高面,消防车道宽度必须符合设计要求,位于防火墙上的人防密闭门不能作为防火门使用,必须专设防火门；必须对建筑消防设施及电气消防安全委托检测,进行消防给水试压.
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