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【摘 要】随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制不断深入和完善,房地产估价的作用越来越大,房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法.作为三大方法之一的市场比较法,其价值评估的基础是房地产的实际成交价格.但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单归纳、整理、修正,两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异.
【关 键 词】房地产；成交价格；评估价格
一、成交价格的含义及其特点
(一)成交价格的含义
成交价格是评估方法之一的市场比较法中的重要概念,它是指所选择的参照资产的实际成交价格,是确定房地产评估价格的基础.我们先来了解市场比较法,市场比较法又称作市价比较法、交易实例比较法,有时又简称比较法或市场法,它是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法.所谓类似房地产,是指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产.
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市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理,遵循替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则考虑与被估房地产估价有关的问题,从而使估价结构充分反映市场情况.
应用市场比较法进行房地产价格评估,其基本条件是有一个充分发展的房地产市场,以及一个可以供便捷利用的市场资料源.如能取得有效资料,市场比较法可以说是最直观、最系统的估价方法；而在几乎没有房地产交易或交易实例很少发生的地区,就很难应用市场比较法来进行估价；另外对于很少有买卖交易实例的特殊房地产,如教堂、学校、高尔夫球场、加油站等,这种方法也很难适用,这主要是因为市场资料不足造成的.具备了充足的市场资料,就可以找到与被评估的房地产在用途、建筑结构、所处地区相同或相似的房地产,以其成交价格为基础,就可以很直观方便的得出待估房地产的评估价格.
但是,在现实中,实际成交价格受多种因素的影响往往呈现出不同的变化趋势和特点,这使得其与房地产评估价格无论在理论上还是实际表现中表现出一定的差异.
(二)房地产成交价格的特点
1.从宏观分析,房地产成交价格受市场状况的影响.
房地产成交价格受市场状况等因素影响,在不同时期相同的房地产价格差异较大.例如郑州市某高档商住楼09年、10年平均售价在15000元/平方米,而到12年、13年平均售价仅为12000元/平方米,这主要是由于同类房地产开发量猛增į
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2.从微观分析,房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点.
依据经济学原理,相同的商品具有相同的价格.但房地产实际成交价格并非如此,相同房地产的实际成交价格并非完全一致,这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的,只要能满足开发商的预期目的,开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发,只要能满足购买人的要求,在其允许的经济条件下,购房人就可以购买.因此,由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同,就引起同样房地产实际成交价格的差异.造成房地产实际成交价格差异的因素,具体表现在以下几个方面：
（1）房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似,一次性购买的房地产数量越大,价格一般越低,零散出售一般价格较高.
（2）房地产成交价格受房地产现状的影响,房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险,在建设期就升始预售房地产,其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格.
（3）房地产成交价格受付款方式的影响,开发商为了迅速回收资金,一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲,优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）.
（4）房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产,也经常采用降价销售的方法.对于类似房地产若开发商适当降低其售价,销售速度较快,反之则销售速度较慢.
（5）房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费,有的房地产申报价格低于其实际成交价格.有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产.
二、房地产评估价格的含义
综合以上分析,房地产“成交价格受诸多因素的影响,由于不同因素的影响,同一宗房地产会有不同的成交价格,因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性.例如一家房地产评估价格是8000元/平方米,那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格?8000元/平方米是其期房价格还是现房价格?如果想使房地产销售速度加快,其价格是否应低于8000元/平方米?因此,在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念.所以,采用市场比较法进行房地产价格评估,对其评估价格应有明确的定义,否则就失去了意义.
房地产评估价格的定义,应主要明确以下几点：
1、不同的评估目的具有不同的价格定义例如房地产抵押价格评估.因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险回素,评估价格一般保守,其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格.而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等,其价格定义与抵押价格评估就有所不同.同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同.
2、房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同,房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化,房地产价格也随之变化,因而房地产评估价格必须有确定的时间点.
3、在具体的房地产价格计估中,评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格,还是有行无市时的价格.三、房地产成交价格与房地产评估价格的差异
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综合以上分析,房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正,而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整,以使其达到要求的价格定义的价格.因此,房地房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别,归纳起来主要表现在以下几个方面；
1、同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格.而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响.也就是说房地产评估价格具有明确的目的性,而其实际成交价格具有较大的随机性.
2、市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上,但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异.
3、房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义.对于一般资产评估中的房地产评估价格,若想使房地产迅速销售,其实际销售价格可能低于评估价格.若销售价格较高、其销售速度可能较慢.
4、房地产的具体价值体现,最终是通过实
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