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根据住建部公布的数据,我国2014年保障性安居工程计划新开工700万套以上,投入建设资金1.12万亿,以此粗略估算,仅 “十二五”期间为完成3600套保障房建设目标,需投入建设资金将达到5.76万亿.那么,长期来看,资金缺口还将扩大,据测算,仅北京市未来30年保障房建设资金缺口高达4.5万亿.除中央、省级和市县政府将承担少部分资金外,剩余巨大资金缺口将如何填补,成为备受关注的问题.近年来我国债券市场发展迅速,本文根据中央政府近期出台的一系列政策以及市场状况,探讨利用债券融资突破保障房建设资金瓶颈问题.

一、保障房建设现有资金渠道窄,障碍多,资金筹措困难

目前,我国保障房建设资金渠道主要有三个,一是银行贷款,二是土地出让金,三是住房公积金.三个渠道都存在局限和一定的法律障碍.

首先,支持保障房建设的银行贷款规模小,银行参与保障房贷款的积极性不高.虽然央行和银监会相继出台了相关文件号召商业银行在风险可控的原则下优先给予保障房建设贷款支持,但目前主要是国家开发银行和四大国有银行给保障房发放贷款,股份制银行参与很少,占比较低,远远不能满足保障房资金需要.究其原因,一是保障房项目利润率较其他商品房项目低,特别是公租房和廉租房等出租类项目租金低,难以覆盖银行的资金成本,有些保障房项目运作机制和盈利模式不清晰,也会影响贷款本息正常收回预期.再者,保障房项目往往抵押担保不足,贷款期限过长,这对商业银行风险管理水平提出更高的要求.

其次,土地出让金作为目前保障房建设的主要资金来源,不仅规模小,而且实施力度不到位.财政部、住房和城乡建设部印发《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》,强调土地出让收益的10%均将作为保障性住房的建设资金.但自2010年以来房地产调控措施频出,土地出让金增幅下降,用于保障房建设的土地出让金更是捉襟见肘.2010年中央出台了最为严厉的房地产调控政策“国十条”,限制异地购房,大幅度提高二套房贷款标准,2011年1月26日又公布新“国八条”,把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍,并在上海和重庆进行房产税试点.在这些调控政策影响下,各地房地产市场交易萎缩,严重冲击土地一级市场,全国土地出让金增长放缓,根据国土部的数据显示,2014年全国土地出让金总额为4.3万亿,较上年增长不到10%.由于用于保障房的资金来自于土地出让的净收益,因此用于保障房的土地出让金额度随之下降,对于庞大的保障房建设资金需求杯水车薪.

最后,住房公积金支持保障房建设存在法律障碍.2009年的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的