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摘 要 : 2009年10月1日,新修订的《保险法》允许保险资金可以投资于不动产.房地产业作为不动产内容之一具有流动性较低、投资规模大、期限长的性质,比较符合保险资金稳健投资的特点,可以成为保险资金投资渠道之一.本文将通过对房地产发展空间的分析,研究保险资金应以何种物业类型进入到房地产市场,才能使自身获得最大收益,并探究在保险资金投资于房地产的过程中又将面临的风险及其防范方法.
关 键 词 : 保险资金 投资渠道 房地产 物业类型 风险防范 房地产泡沫
一、投资于房地产的必要性
不动产是指不能移动或者如果移动就会改变其性质、损害其价值的有形财产,包括土地及其定着物,包括物质实体及其相关权益.在《保险公司不动产投资试点管理办法》(征求意见稿)中,“不动产”被定义为建筑物、构筑物及其附属设施,以及该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的土地使用权.而“不动产投资”,则指保险公司为获取投资回报,运用保险资金,通过认购不动产金融产品或以物权、股权、债权等方式,投资不动产的行为.因为动产和不动产有时是可以互变的,而房地产业是不动产中性质较为稳定的一项,最为符合保险资金投资特点.
保监会主席吴定富在接受采访时表示,保险资金投资不动产细则有望于近期出台,届时保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目.但是,其主要目的是为了防止炒房等行为,而对于其投资范围做出的适当限制.
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(一)投资渠道窄且收益率偏低
吴定富曾表示,“在中国目前保险业处于初级发展的阶段,在承保这块的利润比较低的情况下,要使企业做大做强,保险资金的运用在某种程度上更具有特殊的重要性,对保险业健康持续发展、防范风险、做大做强,具有非常重大的意义”.
国外统计资料也显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经营才能进入良性发展轨道.我国的投资收益率还未到此水平,2009年度保险资金投资收益率6.41%,同比提高4.5个百分点.仅凭债券、基金、股票、存款为主的匮乏的投资渠道很难到达,保险资金投资股票的收益一般为10%,但风险较大.债券收益率在5%上下,虽然安全但收益相对偏低.而地产的平均投资收益率约在8%左右,其安全性和收益率保险公司来说吸引力很大相对于4%的保险资金平均收益率,投资地产后,收益将翻番.
(二)拓宽渠道――房地产业
按照保监会公布数据,截止2009年底,中国保险业的总投资额为2.69万亿元人民币.如果按照国外通行的保险业在房地产的投资比例――限额占总投资额的15%,进行计算,并假设30%的资金流入海外市场,进入全国楼市的保险资金大约可达2825亿元.因此,保险资金的去向吸引了房地产市场的目光.而且,我们知道保险资金的投资在于追求长期性、稳定性、累计性、负债性.而房地产业的流动性较低,短期内不易变现,投资规模大、期限长,比较符合保险资金稳健投资的特点.
二、房地产市场发展空间分析
2009年度胡润百富榜中,前十名中,房地产富豪有8位.房地产富豪卷土重来,无疑与当前中央政府的政策紧密相关,08年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后,市场反应比较积极,交易量有所回升.与金融危机前的政府严厉的房地产业调控措施形成鲜明的对比.
(一)房地产行业近况
根据国家统计局公布2009年1~12月全国房地产市场运行情况.2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%.12月份,全国房地产开发景气指数为103.66,比11月份提高0.88点.
其中,由数据我们不难发现在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,今年我国房地产市场表现远好于预期,出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况.
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(二)投资房地产的原因
1.刚性需求的存在
刚性需求,是指商品供求关系中受价格影响较小的需求,房产也属于其中之一,不论价格的高低,人们的需求都存在,而且都是必需的.房子也可以说是一种特殊的必须品,房子是建立在经济基础之上的,但对于中国人而言,拥有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花费巨资购买房子.而且,随着社会的发展,我国的家庭规模也逐渐减小由原本的四世同堂变为一个个小家庭,因此其对于房子的需求也在不断增加,无论城市居民对住宅面积、质量要求的提高等因素无一不对房地产需求构成强有力的支撑,促使其价格提高.
2.土地资源稀缺
根据最新一轮的土地变更调查,截至2008年12月31日,中国耕地总面积为18.2574亿亩.在2008年度,全国耕地面积净减少了29.0万亩.2008年度全国耕地面积净减少量比上年度下降了50%.我国房地产需求旺盛,使得土地资源消耗急剧上升.土地资源的稀缺,就势必使得土地成本增大.而现在随着建筑材料、人工成本的暴涨、资金成本以及各类税费的增加也同样使得房地产价格不断上涨.
3.通货膨胀
根据国外资料显示,房价随CPI的增加而增加.美国在第二次石油危机期间,通货膨胀形势最为严峻,CPI 上升了13%,与此同时房价却未大幅度下跌,仍然保持增速为正.在通货膨胀背景下,租金随通货膨胀率而上升,且租金波动幅度要小于房价,这对房价形成支撑作用,租金持续在一个高水平上,房价就难以下降.
相比较发达国家房地产业的发展历程来看,中国房地产业的发展历程,其总体发展水平还处于产业的成长阶段.而且,很多发达国家的房地产价格的拐点大都存在于其城市化率达到65%以上,因此对于中国这个发展中国家来讲于中国经济的迅速增长,城市化进程的推进,社会结构进入转型期,居民购买力和购买意向增强,都为房地产行业发展提供强劲动力 .因此,在房产业还存在很大的发展的空间,在人民币升值预期、国民的消费水平的提高等因素的影响下,房地产产业的蓬勃发展必然是势不可挡. 综上所述,投资房地产是可行,可以获取一定利益.
三、保险资金投资房地产的物业类型
房产的交易形式主要有:房产买卖,其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖,房屋租赁,房产互换,房产抵押.根据国家统计局公布2009年1~12月全国房地产市场运行情况,全国商品房销售面积93713万平方米,同比增长42.1%.其中,商品住宅销售面积增长43.9%,办公楼销售面积增长30.8%,商业营业用房销售面积增长24.2%.去年商品房销售额43995亿元,同比增长75.5%.其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%.
(一)居民住宅
住宅是目前比例最高的物业类型 ,住宅项目随城市扩张升值潜力很大.中国正处于城市化迅速发展过程中 ,而且中国人对拥有自己的房子的思想远重于外国人.但由于住宅市场波动太大,涨得迅速跌也容易,而保险资金更要求“保险”,存在不稳定性,现在居民住宅资金存在过剩现象,保险资金再度介入,可能会导致其价格再度高涨,这不是政府所希望的,因此投资于此的可能性不大.
(二)商业物业
商业地产的回报率虽不如居民住宅,但出于收益性和安全性的考虑,目前投资于商业物业是一个比较好的时机.国内开发企业自持物业比例很小 ,其重点在于滚动开发和现金流,这正好给了保险机构投资者一个很好的投资空间和投资时点.北京奥运会成功举办与即将召开的上海世博会都将带来许多商机.2008年北京的住宅成交量下降了近50%,而商业物业成交量则几乎翻倍,而高力国际最新发布的“2010年房地产市场展望”报告也指出,今年随着世博会的召开,上海市零售物业市场将迎来大量新增供应,约为78万平方米,为去年供应水平的两倍.其中,大部分供应将随传统商业区的升级而涌现,如虹口区的四川北路和卢湾区的打浦桥商圈,约占新增供应总量的60%,传统核心商圈和新兴商圈的新增供应分别占20%左右.
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(三)廉租房
房价的不断上涨,让廉租房受到了大家的广泛关注.2008年中国廉租住房建设共投入354亿元,是2007年投入资金的3.7倍.其中,实物廉租房建设投入286亿元,发放租赁补贴68亿元.廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房.廉租房可以有效地缓解房价的不断上涨,更符合政策关于出台紧缩房地产开发资金链的措施,而且现在,中国低收入人口的比例较高,对廉租房等保障性住房的需求巨大.保险资金投资廉租房领域的资金成本和收益都会比较确定.
(四)养老实体
自2000年起,中国已经迈入快速老龄化阶段.养老实体可以有效地缓解家庭成员的压力,因此这一市场的发展也引起了机构的广泛关注.泰康人寿的“养老社区投资梦”于2009年3月26日宣告成立,此项目投入40亿元用于北京郊区养老社区的建设.可以说,此项目在获得收益的同时也可以造福社会.
四、房地产投资的风险防范
(一)财富的增长充满偶然性
富豪们由于对自己财富未来缺乏明确的预期,导致其发生一些短期的投资行为,促使其将资金投资于房地产、金融等热钱所青睐的行业,从而导致房价大幅上涨,这其实不利于中国经济结构的调整.此时,保险资金的直接介入可能会进一步导致房价上涨或烂尾的情况.为防止此情况进一步恶化,可以通过股权投资这一间接方式进行投资.目前,已经有保险公司通过股权投资等其他方式切入房地产市场.中国人寿(601628)于1月以24.08%的股权入主远洋地产,提前布局房地产市场,中国平安(601318)也已经通过旗下平安信托与金地、绿城等大型房企业分别签订信托投资协议,承诺对上述房产企业的项目设计股权信托计划,共同投资优质项目以及城市综合体项目.这一方式同时也可以解决保监会对于进入方式的限制.
(二)法律不健全
对于保险资金进入房地产领域,如之前上海楼市出现了供应严重不足的情况,很多开发商手里无房可卖,导致了上海房价近期急速飙升,但是其实质却是很多商家故意不出售房产,为了等待一个更好的时期再出售,以及市场中出现的投机炒作房地产导致房地产价格不断上升,使得金融风险也不断加大,容易造成很浓厚的投机氛围.如果这种行为也逐渐发展,随着风险不断
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(三)房地产市场存在泡沫
房地产泡沫的判定并无定论,主要可以参考这些特点: 1.整个经济是否过热.2.投资增长率.3.商品房的空置情况.参考起源于80年代日本房地产泡沫经济.此房地产泡沫的产生是由于房地产的升值和信贷规模的不断扩大而形成恶性循环.这种价格的高速增长,直到1991年终于达到了难以持续的阶段.1991年在大都市圈里,地价开始下落.此时,人们对于房地产的需求降低,以投资房产从中获利想法也逐渐削弱,致使过度膨胀的泡沫,当房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂,而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果.
但日本房地产泡沫产生于国家城市化进程完成之后,而我国目前正处于城市化迅速发展进程中,伴随着大量的农村人口像城市转移.同时,城市居民对住宅面积、质量要求的提高等因素无一不对房地产需求构成强有力的支撑作用即刚性需求的客观存在.而且我国房产的价格远低于日本当时的房产价格.因此,我国目前的房地产泡沫程度并非很大.
虽然,我国目前大多数城市房地产的泡沫并不是很大,只是个别城市比较厉害.比如说投资比较集中地区,其换手率很大,就会对市场造成危害,同时,周边地区在其影响下也会盲目跟风,提高房价,导致市场会严重高估其价值.我们应从长远来看,由于房地产领域流动性低,只有在现在做好预防准备,控制其泡沫增长才能使这个市场稳定.发达国家保险公司的投资组合中对于房地产业的投资控制在 10%以内.我国可以根据我国的实际情况整投资比例,加强金融机构监管,使金融监管措施赶上金融创新,同时及时向公众提供确切的有关房价的信息,让公众对此更理性,而不是盲目投资使泡沫膨胀.这样,房地产这一投资途径才会更好的服务于保险投资.
五、总结
房地产市场存在资金密集性的特征,如果房产发生贬值那么保险公司就会面临巨大的损失,而广大投保人则成了其最终的受害者.出于对广大投保人利益的保护以及保险资金安全的考虑,监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整.目前,由于市场整体上需求大于供给,以及人们的投资保值心理等因素都在推动房价的不断上涨,也给予保险资金的投入增加信心.但我们也要明确保险资金进入房地产市场应该是个长期过程,其周期较长,过程较为复杂,短期内投资于房产可能还会面临许多风险,还应当在政策上给予一定的引导及支持.
参考文献:
[1]张建丽.保险资金投资房地产问题
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