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【摘 要 】文章结合笔者从事房屋权属登记管理工作中经常出现的购买房屋用自己未成年子女的姓名作为房屋所有权人的现象,从自然人权利能力平等性、房屋产权管理法律规定及房屋所有权取得的方式等方面探讨了房屋财产所有权应为未成年人；笔者认为明确了未成年人房屋财产权利,就要求我们切实保护未成年人的房屋财产权利.

【关健词】房屋登记；法律问题；未成年人；房屋财产；权利

近年来,笔者在从事房屋权属登记管理当中,经常受理到一部分人购买房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作为房屋所有权人的现象.概括起来主要有以下几种情况：一是夫妻感情基础不牢,怕今后要离婚,不愿意使用夫妻任何一方的姓名,而使用子女姓名；二是担心若干年后遗产继承要交遗产税,而直接使用子女姓名；三是怕露富而将房产分散；四是为逃避债务、转移财产,而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名；五、为了培养子女的财富观念和独立意识,使用子女姓名为房屋所有权人.但是不少父母却只考虑眼前的利益,对今后万一发生的如：父母离婚、经商、子女上学或父母、子女有病等情况需将子女名下的房产分割、变卖、典当、抵押时等情况的发生却没有仔细考虑,错误认为没有什么法律后果,房屋依然是父母的房屋,父母是房屋的共同所有权人,父母有权随时更换过来,未成年人没有所有权,因为子女没有承担购房款等等缺乏法律知识的行为必将侵害了未成年人的合法权益.或许就是出于以上原因的考虑,建设部在这次的《房屋登记办法》上就新增加了第十四条关于处分未成年人房屋申请登记的情况.故我们在办理此类业务时,应该如何把握尺寸,还是在尝试中、学习中、思考中.

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未成年人房屋登记法律问题的参考属性评定

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1.首先应该肯定的是登记为未成年人名下的房产,其财产所有权应为未成年人.理由如下：

1.1 自然人权利能力平等性决定未成年人的房屋权属主体资格

自然人是因出生而取得民事主体资格的人,从年龄上包括成年人与未成年人,从国籍上包括本国公民、外国公民和无国籍人.《民法通则》第九条规定,“公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务.”自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格.只有具备了权利能力,才能作为主体参加民事活动,承担义务并享受权利；自然人的权利能力是一种生存资格,没有权利能力就丧失了生存的人格,因此现代社会不允许剥夺任何人的权利能力,包括未成年人；自然人权利能力最根本的特征就是平等性,无论是成年人,还是未成年人,人人都享有权利能力,《民法通则》第十条规定,“公民的民事权利能力一律平等.”法律平等地赋予自然人的权利能力,实际上是赋予所有人以同样获得权利,参与民事活动的机会.由于未成年人与成年人在权利能力上平等,我们不难解决未成年人能否成为房屋所有权主体的问题.因此未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记、处分房屋所有权的资格.否定将未成年人登记为房屋所有权的主体,实际上是剥夺了未成年人的权利能力,是一种极其错误的作法.

1.2 我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人

根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度,只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人.《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定,“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”,《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证.依法登记的房屋权利受国家法律保护.” 从以上法律规定中,可以看出,以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时,产权人应当是未成年人本人.即使是父母也不得侵犯.父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定代理.

1.3 未成年人取得房屋的方式是赠与

虽然说未成年人可以成为房屋所有权主体,即是说父母可以将购置的房产登记为未成年子女的姓名,但是这一行为实际上内含了父母对子女财产赠与的民事法律行为.赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为.赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性.赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益.2单务性.受赠人只享受接受赠与的权利.赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务.3实践性.即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立.不动产经过房屋登记即为已实际交付履行.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定,“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的,应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”.据此,当父母将房产登记为未成年子女的姓名时,其意思表示是明确的,该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女.

2.明确了未成年人房屋财产权利,就要求我们切实保护未成年人的房屋财产权利.

2.1 有人认为,未成年人可以享有房地产权利,但未成年人的房地产所有权不能处分.对此观点笔者认为失之偏颇.按此观点,表面上是对未成年人房地产利的保护,实质上是对未成年人合法权益的干涉与侵害.房地产的效益在于使用等一定的处分才能产生,禁止处分是对未成年人拥有的房地产效益的损害.众所周知,房屋所有权包括：占用、使用、收益和处分四项权能,禁止处分实际上只承认“占有”,而侵犯了“使用”、“收益”和“处分”的权能,是对未成年人房地产权利的侵犯.随着市场经济的发展,随着教育、医疗、人才等方面制度的不断变革,未成年人的房地产需要处分的情况也越来越多.例如,随父母调动而离开本地、出现重大病状、上学升造、因侵权损害而进行的赔偿等,这些情况的出现,理所当然地要对未成年人的房地产进行处分.对未成年人的房地产进行处分,不仅来源于生活的需要,更有法律上的支撑.《民法通则》第133条第2款规定：“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的,从本人财产中支付赔偿费用.不足部分,由监护人适当赔偿,但单位担任监护人的除外.”从以上条款可以看出,在因未成年人侵权赔偿时,应当处分其包括房地产在内的财产；在为了未成年人的利益时,可以处分其包括房地产在内的财产.在需要处分房地产财产时而不许处分,是对未成年人合法权益的侵犯.按照《物权法》的规定,未成年人的房地产权属依法登记取得财产所有权,在一定条件下其监护人可以处分未成年人的房地产财产.《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第八条因处分被监护人房屋申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证.

2.2 重点我们如何来理解“利益”两个字,根据《民法通则》第十八条的规定,“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产.”对于“为被监护人的利益”的表现方式法律及其他解释并未明确规定,但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的,肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的,肯定不属于“为被监护人的利益”的情形.最常见的有以下五种情形未成年人的房地产财产可以处分：（1）未成年人因侵权而造成的损害赔偿；（2）为改善居住环境,以旧换新、以小换大、以远换近、以区位较差换区位较好等；（3）就医；（4）上学深造；（5）随父母调离而迁出本地.处置前,监护人必须提供与此相关的真实证明资料.

以上笔者所述监护人专指父母为双方均在一起,并同时来办理登记声明的,

关于房地产方面论文范文集那对于几种特殊情况的,如父母离异的未成年人一般随父或母一方生活,在处理未成年人房产时,是否要经另一方的同意,如果另一方的不配合,是否就不能处理上述未成年人的房产呢?笔者认为,夫妻离异后,虽然未成年子女由其中一方抚养,但是在法律上并未剥夺另一方的监护权,因此在处置未成年子女的财产时仍需父母双方同意.笔者主要是出于对执业风险性的考虑,所以想法较为保守,然而法律并未规定处理未成年人财产需要所有的监护人都要签字才可以处理未成年人财产,故这个问题还是值得探讨的.另一种情况是父母双方均死亡,由父母以外的其他人作为监护人,在处理未成年人房产时,该如何把握其中隐藏的风险?这种情况笔者认为应该按实际情况实际操作,还有待研究和探讨.

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