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【摘 要】美国次债危机已对世界经济产生深远影响,国际房地产金融风险展现出新特征.文章以此为基础揭示出我国房地产金融面临的风险,并提出管理建议.
【关 键 词】美国次债危机；房地产金融风险；金融管理
一、当前国际房地产金融风险
美国次债危机已对世界经济产生重大影响,尤其所展现出的房地产作为虚拟资产的特殊性和现代金融风险新特征相结合的当前国际房地产金融风险变化值得我们关注.
（一）冲击传统观念,充分体现房地产价格的强波动性
美国次债危机是一起典型的由个人住房消费而非房地产投资引发的金融危机.传统理论认为：住房消费引发信贷危机的风险小,而住房投资引发的风险大.这正是我国目前“鼓励消费,抑制投资”的房地产业宏观调控的基本原则之一,根据购房行为和主体的不同在政策上区别对待.但从虚拟经济理论看,房地产属于虚拟资产,其价格具有强波动性,它不仅是一般耐用消费品,更是一种投资工具,房价不只是由土地、建筑成本与消费者效用决定,更重要是由投资房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力决定[1].这导致住房消费与住房投资并无本质差异,在适时诱因下,两者都可引发危机.正是房价的强波动性,房地产的高风险和高收益使其成为投资或投机活动的主要对象,这是房地产容易引发金融危机的主要因素之一.
(二)现代金融风险新特征
1.现代消费者信贷风险的固有性
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美国次级住房按揭贷款市场最初是在美国人信用评价完善,金融业高效监管,经济景气的背景下发展起来,采用了现代风险管理模式,对每个贷款人的信用风险进行科学评估,然后根据风险的大小来设定贷款的差异化价格、支付方式和还贷方式,但是其建立的基石始终是消费者信贷.传统的商业贷款可以通过对贷款申请者进行事前的甄别和事后的审核来降低不良贷款率,但是消费信贷者所固有的个体差异大,贷款数额小且分散,致使在美国金融机构对次级住房抵押贷款对象仍因事前的甄别成本过高,缺乏规模经济性而处于两难境地,最终在市场的过度竞争、房地产泡沫带来的财富错觉和对新兴金融衍生品规避风险能力的强化下,埋下了风险隐患.
2.资产证券化具有两面性
资产证券化于20世纪70年代源自美国,能将缺乏流动性的资产转换为在金融市场上可以自由买卖的流动性证券,因而具有拓宽融资渠道、分散风险的功能,是目前国际金融市场最具活力和推崇的金融创新之一.美国次债危机中各利益主体正是由资产证券化连接在一起,但最终也是因这个纽带的断裂导致了危机,并通过其风险传导机制演酿为国际金融危机.这说明,资产证券化本身作为一种金融创新具有两面性.如果利用得好,可以增加资产的流动性,转移、分散风险,带来额外收益.反之,则将造成巨大损失.
3.金融风险波及范围广,影响深远
由于美国证券市场
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4.可能弱化本国政府宏观调控能力
国际资本的渗透弱化了资本流入国家宏观经济决策的独立性和国家对宏观经济的控制力,使得本国政府面对金融危机在调控时常陷入两难困境.面对当前日趋严重的全球通货膨胀,加息和紧缩的货币政策可能是一种有效的方法.但从次级住房按揭贷款市场的稳定来讲,加息和紧缩的货币政策可能会进一步形成现货和衍生市场的资金链断裂.而当大批无辜者陷入危机的漩涡时,各国就不得不放弃自己原来制定的货币政策目标,如原先实施紧缩货币政策的国家,为救市不得不采取反向操作,即向市场投放流动性,以保证市场的稳定性[2].因此,可能弱化本国政府宏观调控能力成为是现代金融风险中不可忽视的一个新特征.
二、我国房地产金融风险的主要表现
从融资看,目前国内的房地产金融主要是以银行信贷为主,上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等其他方式所占比重仍小,房地产证券化更是尚未展开.整个房地产业的融资几乎完全集中在银行,这势必把房地产的市场风险转化为银行信贷风险,使银行面临潜在的金融危机.
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从银行看,虽然我国按揭市场发展时间不长,但在市场竞争和短期利润的追逐下,个人住房按揭贷款一直被奉为优质资产,各银行将其作为市场规模扩张的根本.贷前银行放松个人住房按揭准入标准,缺乏信用评级,次级信用评定更是不确定,贷后又缺乏有效的风险管理.这样,出现了不少假按揭和假资产证明,尤其是在前期国内股市上涨及赚钱效应诱导下,有些人通过假住房按揭贷款将银行信贷资金投入证券市场.同时,没有实现房地产证券化,国内个人住房按揭贷款潜在风险逐渐在银行积累.
从市场环境看,从1998年到2006年,我国个人住房贷款从426.16亿元增长到2.27万亿元,房地产市场的空前繁荣让个人住房按揭贷款过速增长的风险暂时潜伏下来.但从2007年开始,央行为防止经济过热、稳定通胀预期,连续多次加息,大大增加了购房人的还贷负担.同时,随着中央持续对房地产市场调控,房价出现了下跌.一旦房价出现大波动,房地产市场呈现周期性的变化,违约情况必然大增,潜在的金融风险也将暴露无遗.
与美国相比,中国房地产市场存在两大突出情况.一是房价上涨更快.从1998年开始,同样在约8年的房地产繁荣期内,我国不少城市房价上涨了4到5倍,而美国的房地产市价格仅上涨50%.二是面临的风险可能更大.美国次级信用的人仅占整个金融市场的12-13%.并且,美国具有目前中国房地产市场无法比拟的多元化的金融市场体系及产品,个人信用评定,金融监管和法律配套.尽管这样,个人按揭贷款仍引发如此巨大的金融危机.虽然国内个人住房按揭贷款除了没有证券化让其风险扩展到整个金融市场之外,但实际上我国银行所面临的风险影响可能会更大.三、对我国房地产金融风险管理的建议
改变传统观念,警惕风险客观存在美国次债危机说明了,房地产信贷风险是客观存在的,不仅住房按揭贷款有市场风险,而且住房贷款证券化产品也存在着市场风险；消费信贷风险是固有的,不仅住房投资能够引发金融危机,住房消费同样也能够引发金融危机.只是房地产市场繁荣时,风险和危机被掩盖,一旦市场逆转时,就会逐渐显露出来.因此,虽然中美房地产金融市场存在较大差异,但是国内银行业及管理层要对房地产信贷风险予以高度关注,吸取经验教训,避免类似危机在中国爆发.
（二）金融创新的同时必须注重金融风险的防范
21世纪金融业的发展趋势是金融全球化和混业经营.我们须充分认识金融衍生品的两面性：在分散风险的同时也兼具放大风险的作用.金融衍生品为贷款人提供流动性以及降低融资成本,并通过重新分配风险满足投资者的不同偏好,有效地缓解风险过度集中于银行体系的状况.因此,仍需继续推动住房抵押贷款证券化,但在建立多元化房地产融资渠道的同时,还应加强对衍生品市场发展的监管,严控单一市场风险向其他市场传播.
（三）商业银行应实行严格的贷款审核制度和风险管理措施
我国商业银行一要坚决落实国务院对房地产市场的调控政策,严控个人住房按揭贷款市场准入标准,对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则,将风险防范在贷款发生之前.二是加强商业银行内部控制和人住房信贷管理,防止风险贷款大量产生.三是建立并完善个人征信系统,加强个人信用风险评级,采取严格的贷前信用审核,避免虚假按揭的
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