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【摘要】中国房地产估价师和经纪人学会对1999年颁布的国家标准《房地产估价规范》进行了全面修订,同时制定了国家标准《房地产估价基本术语标准》.该两个国家标准是房地产估价机构和房地产估价师未来执业必须遵守的标准.因此参加此次新国标研讨班学习对帮助深入理解新规范的宗旨、相关要求以及指导今后房地产估价教学与实践意义重大.

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【关键词】房地产估价；规范；心得体会

中国房地产估价师与经纪人学会于2013年4月13日至4月15日在安徽黄山举办了2013年度的房地产估价新国标的研讨班.本人作为高校教师代表非常荣幸的参加了此次研讨会的学习,收获良多.现将个人培训心得体会整理汇报如下,以期能对同行更加深刻理解房地产估价规范新国标有所帮助.

房地产估价规范本次研讨会学习内容是房地产估价新规范（内部研讨稿）中房地产估价规范、估价原则、估价程序以及不同估价目的下的房地产估价,主讲人为中国房地产估价师和房地产经纪人学会

房地产估价方面论文范文素材0340;副会长兼秘书长柴强博士.

柴博士首先介绍了修订新规范的出发点和宗旨.宗旨主要体现在以下三点：

一、加强房地产估价的专业性

很多估价报告演变为一种花钱买一个盖章和签字的权力,而本应该严谨和科学的估价活动的专业性逐渐演变为一种形式.新规强调突出了房地产估价活动的专业与技术性.

二、低收费、恶意竞争的局面亟需改善

新规范立足于加大估价师的责任,提高估价师的社会地位,并增加了估价作业过程的难度,防止低收费的现象发生,以维护行业的健康可持续发展.

三、深化和拓展房地产估价行业的业务

修订后的新规范致力于深化和拓展房地产估价行业的业务,以此提高估价的广度和深度.如新规范中加入了批量估价方法的相关表述,许多新的估价方法将运用到估价活动中来；柴博士在培训中还鼓励房地产估价师要多参与和从事房地产投资咨询相关的业务.

随后的培训中柴博士对新规范的较为突出重要的内容作了提示.一是对估价活动进行了更加严格的要求.新规范中明确房地产估价人员就是注册房地产估价师,每个估价项目由不少于2个房地产估价师参与,并由其中一个估价师担任项目负责人,以此加大估价师的责任.二是对旧规范中估价原则的描述做了较大修改,新规中估价原则部分突出了市场价值评估与其他价值评估的区分.三是针对估价中争议较大的问题“估价方法的选取”做了进一步的规定和修改,规定要求可以选用多种估价方法的项目建议要求尽量选取所有的估价方法加以运用和测算,同时对估价项目因为客观原因和局限性只能采用1种估价方法的新规范中没有做进一步明确的要求.四是估价结果的选取,对不同估价方法对应估价结果如何选取做出了明确规定.五是对估价和假设和限制条件作了六项说明,并提出估价师不得滥用估价假设,不得把估价师声明与限制与假设条件相互混淆.

此后,柴博士对上述相关内容作了详细的阐释.针对估价原则部分,新规把市场价值评估和投资价值、现状价值等市场价值以外的其他价值评估做出了区分（旧规范没有做出区分）.另外针对最高最佳利用原则,在估价对象中如何使用是技术难度最大的,在估价报告中要做出“最高最佳利用分析”,他简单概括就是“人尽其才,物尽其用”.他强调估价师要体现自己的专业性就要合理和科学地运用相关的估价原则.新规针对现实房地产估价活动中问题非常突出的“当估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途不一致”时如何操作的问题做出了明确的规定,即应根据估价目的确定估价所依据的用途,这为今后估价活动的遇到类似相关问题的解决提供了重要的指导意义.

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针对新规范中估价假设应为针对估价对象状况等估价前提做出必要的、合理的、有依据的假设,不得滥用假设的方面,柴博士举例说明了衡量估价师是否履行了审慎检查资料的义务的三个关键体现,一是估价报告的对估价对象的描述和分析是否实际状况相符；二是对证件的检查是否进行合理的怀疑；三是估价结果是否符合市场价值.这对房地产估价师执业的规范性具有重要的指导意义!

柴博士在培训中提出了“一定要做专业的估价师”的要求,房地产估价师要不断充实自己,不断提升自身的技术能力和执业水平.只有这样才能为新形势下的房地产估价活动更好的服务.

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针对估价业务中房地产估价师人数的安排在新规范中也提出了新的要求,新规范指出在开展估价工作的注册房地产估价师数量,应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定.

柴博士针对新规范中对“估价对象应在委托人指定及提供有关情况有关情况和资料的基础上,根据估价目的依法确定,并应明确界定其财产范围和空间范围,不得遗漏,严禁虚构”的表述通过假设以肯德基转让为案例对上述问题进行了生动而详细的解释,使我们在具体估价实务中减少差错提高工作质量起到了重要作用.

在培训中柴博士特别强调了新规中涉及“估价假设和限制条件应说明下列内容”应注意的事项并进行了相关说明.柴博士对这其中一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设的每一个假设的应用场合都做了详尽的解释和说明.通过其讲解,让我们理解了在估价业务中如何合理科学的利用估价假设.

在“不同估价目的下的估价”这个版块中,柴强博士针对“建设用地使用权出让估价”阐述的非常细致,从不同角度分析了此类估价应该注意的各个环节.特别是针对如何运用假设开发法的三大前提做出了明确的规定.这三大前提分别是“业主自行开发前提”、“自愿转让开发前提”以及“被迫转让开发前提”.柴博士不断提示大家要在不同状况下考虑采用不同的前提,以提高估价的专业性和准确性.

总结这几天在黄山的学习收获,首先让我近距离的领略的房地产估价行业大师的风采同时也更加深刻领会了新规范的内涵与指导思想,也为今后更好的专业而规范的开展估价业务和房地产估价教学活动以及相关实训课程起到了很好的推动作用.

参考文献：

[1]《房地产估价规范GB/T50291--1999）【M】.北京：中国建筑工业出版社.1999

[2]柴强：房地产估价理论与方法【M】.北京：中国建筑工业出版社,2005

作者简介：

刘波（1980-）,男,重庆渝中人,理学硕士,注册房地产估价师,房地产经纪人,主要从事房地产经营与估价研究.

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