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【摘 要 】近年来,随着我国经济的持续快速发展,我国物流业发展始终保持较好势头.但是,我国社会物流总费用与GDP的比率高发达国家1倍左右,因此具有很大的发展潜力.于是,物流地产应需而生.我国物流地产2002年开始在长江三角洲、珠江三角洲产生.2003年美国普洛斯公司进驻中国市场,物流地产市场开始备受关注并开始在全国范围内蔓延.本文根据我国物流地产的建设与发展呈现出新情况新特点,从其概念入手,就其市场特点、经营模式、发展态势等进行分析研究.
【关 键 词 】物流；房地产；物流地产
1.前言
近年来,随着我国经济的持续快速发展,我国物流业发展始终保持较好势头.特别是近几年,发展的速度明显加快,规模不断扩大,效益持续增加,物流设施不断改善,行业活力进一步增强,取得了明显的社会效益和经济效益.与此同时,物流业也存在着集中度不够,规模小、实力弱、服务差的问题,能够提供一体化服务的第三方物流企业还够多.目前,我国社会物流总费用与GDP的比率高发达国家1倍左右,因此具有很大的发展潜力.于是,物流地产应需而生.我国物流地产2002年开始在长江三角洲、珠江三角洲产生.2003年美国普洛斯公司进驻中国市场,物流地产市场开始备受关注并开始在全国范围内蔓延.本文根据我国物流地产的建设与发展呈现出新情况新特点,从其概念入手,就其市场特点、经营模式、发展态势等进行分析研究.
2.物流地产概述
房地产一般也被称为不动产,是房产和地产的总称,指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑.根据不同性质和用途.可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产等.
而所谓的“物流地产”,就是工业地产商根据顾客的需求,选择合适的地点,建成相关物流设施后,再转租给客户,并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理.“物流地产”的典型顾客包括制造商、零售商、第三方物流企业（3pl）、货代等.由于日常物流业务仍由客户操作,而开发商只提供物业相关服务,故物流地产的本质是地产而非物流.典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心.
近年来,由于广州、成都、上海、北京等地先后出现了物流基地、物流园区、物流中心等大的建设项目,同时也引来了许多外地资金和外国资金大手笔的介入,使得物流基地（园区）和物流地产的建设呈现蓬勃发展的态势,尤其是2003年有物流地产老大之称的美国普洛斯公司登陆中国,在成都、武汉、天津等地都有几亿、几十亿的投入,这样的大动作,好像一夜之间就将我国的物流产业吹热.2005年12月开始中国正式开放外资投资物流,更是引发了新一轮的物流地产投资热潮.大批外资企业开始投资中国物流地产市场；国内部分商业地产商也开始涉足物流地产.中国物流地产市场开始蓬勃发展.
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3.我国物流地产现状分析
3.1 物流地产市场分析
物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点.近年来,国家对房地产宏观调控的力度不断加大,住宅等物业类型的利润空间日趋下降,而风险不断增高,房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型.物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点,同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光.据有关调查显示,2005年一年上海工业地产的租赁价格增长达到15%之多,其回报率也保持在10%甚至更高的水平.但由于回报周期相对较长（一般要10到20年）,地产规模大,也意味着进入门槛高,只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争.
开发商能够比较容易地以低价格得到土地.物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带,土地价格较中心区便宜.据统计,工业地产成本远远少于商业地产,工业用地的基准地价只有商业用地的1/4,甚至更低.同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业,即使在土地资源的出让收紧的大背景下,物流地产商也比较容易拿到土地.可见物流地产业的发展也离不开大环境的支持.
3.2 物流地产需求分析
我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中,世界制造重心开始向中国转移,中国已经成为名副其实的“世界工厂”,中国成为世界产业分工链上的重要一环,也是世界市场供应链上的重要一环.在这个大背景下,区域经济的产业集群为物流的产业化和专业化带来了契机.物流需求的增加,必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长.在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下,制造企业普遍采用物流外包的方式,3pl快速发展,这都为物流地产业的发展奠定了基础.目前多数物流公司,其地产和物流设施占企业固定成本比例高,而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3pl削减了固定资产,使3pl其主要精力放在核心业务上,提高了资产回报率,降低企业负债率.
第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004年）,71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装置落后、运行成本过高等问题；调查显示,北京、上海、深圳、广州等地高端仓库的利用率平均达80%以上,而低端仓库的利用率则平均低于40%,呈现两极分化现象.总体来看,我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期,未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长,可见稳步增长的、规模巨大、设施设备齐全的物流仓储设施市场必将出现大量需求,而物流地产恰好能够弥补这一空白.
3.3 物流地产经营模式分析
目前,有关专家学者按照投资和管理的主体不同可分为四种.
3.3.1 地产商作主导,租售给物流商并代其管理
即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业.日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理.这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力.缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高.
目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表,其经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施,出租给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的日常物流业务经营.其本质是一家地产开发商而非物流公司,收益来源于物流设施租金与管理费.“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程,普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现.它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业.UPS、DHL、联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业,都是普洛斯的忠实客户.许多客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施.
3.3.2 物流商自有地产,自己经营管理
即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理.优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处.缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高.
目前国内大多数物流企业都是这种模式.比较典型的是上海百联集团、大商集团等.百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务,在管控模式方面,实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构,并依据该模式设立八大事业部和四大中心,而八大事业部则包括了房产置业、物流等.这样可能是加强了管理的有效性,但同时也可能带来管理成本的提高.
3.3.3 地产、物流商直接合作经营
即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险.这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢.但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾.
物流本科论文的写作方法
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3.3.4 由第三方牵头,联系物流商和地产商
即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合.物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配.这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾.但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持.
这里的第三方包括两类:第一类是以政府为主,政府发挥自身的在资源优势,对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查,并对项目完成后的运营等进行监管,确保物流地产的发展良性运行.但是在这种模式中政府的管理功能可能过强,不利于市场竞争环境的形成,而且政府承担的风险和责任也比较大.第二类指第三方中介组织,它利用自身的技术优势,对于物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进行评价,并利用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督.但是这种模式对于组织结构、组织中人员的技术水平等要求比较高,而且对于中介组织也需要加强自律.
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4.对我国物流地产的发展进行探讨
4.1 地产商将成为物流地产行业开发的主要力量
就国外地产商来说,美国纽约证交所上市公司普洛斯,在全球开发及管理超过120亿美元的资产,出租总面积已超过2300万平方米.2003年以来,普洛斯已经在上海合作开发了上海西北物流园区.在苏州物流园区内进行第二次开发,根据不同客户的需求,为该物流园区提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等.2005年8月,普洛斯与深圳盐田港集团签署合作协议,双方将在未来5年内,共同投资逾10亿元,合力打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园.而国内地产商包括和记黄埔、珠江投资、富力地产等也将物流资产作为在近期发展的主要方向.其中位于广州市黄埔国际物流园区的广州国际玩具礼品城,由长江实业、和黄与广州国际玩具中心有限公司联合投资运营,建筑面积约50万平方
物流方面有关论文范例
4.2 政府要加强对物流地产的宏观规划和政策指导
一方面,政府需对物流园区的做好规划布局,政府应把物流园区的开发纳入到经济发展政策规划中,把当地的物流环境、物流体系、产业优势、企业分布等多种因素综合考虑,用最节约的资源开发方式为当地生产企业服务.
另一方面,政府改变传统的招商引资的政策和思路,做到招商与当地物流地产相匹配.物流地产的基础设施建设对土地的需求量较大,特别是物流园区,通常占地面积在200亩到28平方公里之间.相对城区住宅及商业用地而言,开发商投资回报额更大,周期更长,风险更大,利润率更低.
物流地产能将地产资源与其他资源整合,通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集,实现资源价值的最大化.更能推动当地经济发展,持续增加地方税收和安排更多的人员就业.政府如能很好规划好物流园区,物流地产不但能成为城市物流体系的强力辅助,而且还能带动辐射区域内的经济运行
4.3 物流商与地产商必须建立战略合作伙伴
物流地产项目开发运营期和回报期长,具有一定的投资风险,而且要求物流地产商要建好市场,经营好市场,管理好市场,具有保持物业持续增值的能力.因此开发商在介入物流地产项目之前必须进行充分的市场调研,研究物流行业的运营规律和运营商的需求,以及了解项目潜在的各种风险.这就要求物流地产商与相关机构的密切合作,互惠互利.对物流领域不熟悉的地产商,很容易造成像当前商业地产一样大量过剩的现象,这就要求地产商和物流商之间建立重要的战略伙伴关系.
4.4 我国物流地产市场必须加强专业化建设
目前国内的物流地产企业整体实力较弱,企业规模过小专业化程度不高.由于专业分工的落后,现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做,大部分企业服务能力和品质都不高,甚至很多郊区的农民可以来做物流地产,自己建起仓库,再出租给企业.另外,我国物流地产市场尚处于发展初期,发展过程中还存在一些问题：如盲目投资的出现,专业化缺乏,无相关配套政策等问题,需要在发展过程中逐步解决.随着我国物流地产市场的蓬勃发展,大量国际工业地产巨头和投资基金进入；国内也有大量商业地产商涉足物流地产.外资企业带来了专业化的经营模式和先进的管理经验,也给中国企业带来了强大的竞争压力.因此我国物流地产企业应抓住时机,加快专业化的经营模式的建立及提供优质的各种增值服务.
4.5 加快物流地产人才培养与理论研究
目前各城市乃至全国对物流地产的探索汉族要是在实践阶段,而理论阶段的研究很少,通晓物流和地产的人才更少.为了更好地发展物流地产,提高物流运营效率,必须培养高级物流人才,引进国外先进技术,加强相关理论研究.
参考文献
[1]刘国庆.我国物流地产理论研究现状及趋势[J].商业时代,2007,36:21-22.
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