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随着我国住房制度改革的深入发展,住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注.笔者认为,解决这一问题,除了把房价降到一个合理水平外,还应大力发展房地产金融,建立和完善我国的住房抵押贷款市场,尤其是住房抵押贷款二级市场,而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节.
一、我国住房抵押贷款证券化的途径和应选择的模式
(一)我国内住房抵押贷款证券化的途径
住房抵押贷款证券化是从住房抵押贷款一级市场向二级市场的转化,因此其操作思路首先从一级市场开始.以抵押债券为例,抵押贷款证券化的运作模式包括:1.银行机构向抵押借款人发放抵押贷款.2.抵押贷款的证券化.银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司,由抵押贷款公司将其组成抵押贷款组,经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后,发行抵押贷款债券.3.银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押债券.发行方式可采用直接发行或间接发行.前者是发行者亲自办理必要的手续,直接向投资者筹措资金,后者是以专门部门为经纪人间接地筹措资金,广泛地召募投资者,这部分经纪人即证券承销者.4.债券进入二级市场参与流通.二级市场上的投资者有机构投资者和个人投资者,鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长,其投资主体应以机构投资者为主,以个人投资者为辅.
(二)我国内住房抵押贷款证券化应选择的模式
当前在我国推行住房抵押贷款证券化(MBS),有以下三种具体模式可以选择,分别是参照香港按揭公司发展模式(HKMC)、美国Fannie Mae公司发展模式(Fannie Mae)和加拿大抵押住宅公司发展模式(CMHC).
我国应借鉴加拿大模式,通过立法成立全国性住房抵押证券公司(政府机构).由其作为业务主管机构负责审批、监管证券市场,并为证券提供信用担保,为市场提供支付和托管等金融服务.在设计抵押证券市场框架时,应将抵押证券市场与整个金融市场有机结合起来,将住房信贷与一揽子货币供给有机结合起来,这样才有利于优化金融结构、融资结构,促进整个金融业与国民经济的协调发展.首先,住房抵押证券公司可以根据市场的需求,创建多样化的金融产品:一是尝试推出抵押贷款的批发买卖业务,即当银行资金短缺时,抵押证券公司可以通过收购抵押贷款,向银行注入资金,以缓解银行的流动性风险.当市场利率下降,银行资金充裕时,抵押证券公司可以通过“逆向”操作,出售抵押贷款,让银行继续享有抵押贷款所带来的稳定收益,以利于银行改善资产结构.二是尝试银行抵押贷款与证券公司债券的置换,即银行向证券公司出售抵押贷款以换取其他有价证券.这种置换一方面可以避免银行出售贷款后资产的萎缩,另一方面银行可以从持有债券中获得固定收益和贷款服务费收入.其次,构建市场供需网络,建立标准化的抵押担保保险合约,通过完善证券交易过程中的中介服务,降低信用风险,从而更好地防范抵押证券市场的运作风险.最后,住房抵押证券公司可以与商业保险公司联合推出抵押贷款保险业务,建立全国统一的抵押保险计划,以弥补各城市置业担保公司业务运作不规范、专业水准低、抗风险能力弱的弊端.将一级市场的抵押贷款信用保险与二级市场的证券担保有机结合起来,从源头上(抵押一级上)降低抵押贷款的信用风险,使抵押证券公司向投资者提供的偿付、担保力更加坚实可靠.
二、关于我国在推行住房抵押贷款证券化的建议
(一)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场.1.制定相应的法律法规.只有保证正常的交易秩序,住房抵押贷款证券才能有效流动,其效应才能真正得以发挥.2.深化金融改革.在国有银行商业化的同时,应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构,建立多元化的投资融资机构,推进金融机构经营机制的转换,扩大住房信贷资金来源.3.开发新的贷款种类.
(二)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必需解决好两个问题:1.在庞大的住房抵押贷款市场中,建立起健康有序的信用关系和信用体系,提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件,增强抵押贷款的清偿能力,减少银行机构的信贷风险.2.在流动的抵押贷款二级市场中,增强抵押证券的安全性和清偿能力,提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用,加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范.由此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持.因此,设立专门的证券化担保机构,为抵押证券提供信用支持和担保,对整个住房抵押贷款证券化体系而言,是十分重要的.借鉴美国的经验,在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段,应由政府出面提供担保,这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉,为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础.
大学国民经济本科毕业论文怎么写
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(三)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立
第一,建立住房抵押贷款公司.它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权,组成抵押贷款组,经标准化处理、
国民经济方面有关论文例文
我国推行住房抵押贷款证券化不仅是为了一种工具创新,更重要的是要实现一种制度创新,它将为更多金融产品创新提供动力机制,在满足各种金融机构优化资产结构、获取利润降低风险的同时,引导社会资金流向与居民生活密切相关的普通住宅市场,从而拉动国民经济的增长.另外,住房抵押贷款证券化丰富了我国的证券市场、拓宽了社会的金融投资渠道,同时促进总需求和GDP的增长,显然在我国推行住房抵押贷款证券化是具有非常重要的意义.
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收稿日期:2010-07-07□
(编辑/李舶)
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