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摘 要 :随着我国经济的迅速发展,人们的投资观念也逐渐加深,房地产在成为一种很好的投资手段时也成为了一些企业新的经济增长点.本文通过对投资性房地产的概述对投资性房地产准则的采用进行了探索.
关 键 词 :投资性房地产 准则 探索
一、对投资性房地产的认识
(一)投资性房地产及其特征
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为.投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关,但目的是为了增值后转让以赚取增值收益,也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入.
(二)投资性房地产与其他性质房地产的区别
企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外,出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动,甚至是个别企业的主营业务,这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映,与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货(已建完工商品房)的房地产加以区别,从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力.企业在首次执行投资性房地产准则时,应当根据投资性房地产的定义对企业资产进行重新分类,凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权,应当归为投资性房地产.
二、投资性房地产项目的准则
(一)准则规范的投资性房地产范围的划分标志或原则
投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产,至于商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产(或用于管理目的的房地产),其产生的现金流量不仅归属于该项房地产,而且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产.正因为这一点,因此,将投资性房地产与自用房地产区分开来.
(二)准则规范的投资性房地产范围
1、为长期资本增值而持有的土地,不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地.计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件,新准则未明确规定.
2.尚未确定未来用途的土地.
3.企业拥有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物.
4.准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物.
(三)不属于准则规范的投资性房地产
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1.持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产.
2.为第三方在建在开发的房地产,即准则规定的“企业代建的房地产.
3、自用房地产,包括持有的将来用于自用的、为将来开发并随后作为自用的、职工占用的以及待处置的自用房地产.
4、为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产.其在建造或开发活动完成之前,不适用新准则,待建造或开发活动完成时,作为投资性房地产.
(四)投资性房地产的后续计量与核算
准则规定,投资性房地产后续计量通常采用成本模式进行计量,只有符合规定条件的,可以采用公允价值模式进行计量,从准则的规范看,对于投资性房地产后续计量,准则更倾向采用成本计量模式.
1.采用成本模式计量与核算
采用成本模式计量的建筑物的后续计量,适用《企业会计准则――固定资产》,日常核算仍然计提折旧与减值,采用成本模式计量的土地使用权的后续计量,适用《企业会计准则――无形资产》,日常核算仍然进行摊销及减值的相关处理.
2.采用公允价值模式计量与核算
采用公允价值模式计量的,要同时符合两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计.《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定,在应用公允价值模式计量的情况下,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益.
(五)准则在实施过程中存在的问题
1、公允价值计量仅仅是备选方案,处于会计计量的从属地位.大部分拥有投资性房地产的上市公司没有采用公允价值模式计量,原有会计制度下存在的问题继续存在,会计报表显著低估企业投资性房地产的价值,与准则存在实质性差异.
2、上市公司关于投资性房地产的信息披露不够充分、不够规范.报表阅读者无法了解企业主要投资性房地产的位置、面积,同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,无法根据会计报告判断上市公司采用的计量方法是否恰当.
3、公允价值模式下计量方法有待明确、规范.我国单独的公允价值计量准则及相关指引内容的缺失,是影响企业对公允价值计量有效运用的因素之一.在采用公允价值模式下计量的上市公司中,有的聘请房地产评估机构,由持有不动产估价协会资深专业评估人士估价计量,有的采用房地产经纪公司调查报告为依据计量,有的由企业自己估价计量,后两种方法显然不够客观、公允.
三、对投资性房地产准则的采用,应注意以下几方面:
(一)严格把握企业投资性房地产转换的尺度.
投资性房地产范围的划分和后续计量模式的选择及其变更是投资性房地产计量的两个关键环节.所以,企业要按照准则的规定,严格划分投资性房地产的范围,并严格把握自用与投资性房地产的转换的尺度,充分考虑转换情况、理由,以及对损益或所有者权益的影响等相关方面后做出决策.
(二)引入先进的估值方法.
严格按照新会计准则的要求,谨慎、适度地选用公允价值计量模式,并对公允价值的确定方法和确定过程做出充分的信息披露.这要求公允价值计量模式中,必须引入先进的估值模型和方法,对估值采用合理依据和科学手段,使估值的依据合理.为规范企业采用公允价值计量投资性房地产的行为,从财政部获悉,中国资产评估协会日前发布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确采用公允价值计量模式时,应主要运用市场法和收益法两种方法,该意见将于今年7月1日起实施.
(三)增加公允价值的披露要求
准则要求企业采用公允价值模式的,要在附注中披露与投资性房地产有关公允价值的确定依据和方法、公允价值变动对损益的影响,以及公允价值变动对损益的影响.还要披露相关的估值假设、关键技术参数的选取原则和估值结果对相关假设和技术参数的敏感性等,在提供相关估值依据的同时,提供能够帮助财务报表使用者理解收益影响度的信息.
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四、投资性房地产准则的意义.
1、采用新会计准则对投资性房地产公允计价与国际准则接轨,更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值.
2、新准则引入的公允价值计算法,对股票投资者意义重大.公允价值计算,更符合公司实际情况,而且能够产生利润.
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3、其中用成本法计价的方法,虽然要提取折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但却可起到抵税的效果,减少了企业现金流的支出.从而将价值保留在了公司内,有利于股东利益.
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