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[摘 要 ]本文作者根据自己在房地广行业多年的从业经验,对我国房地产企业存在的会计信息失真问题的现状和形成原因进行了分析,认为治理会计信息失真问题应“双管齐下”,为房地产企业会计的规范化和房地产行业的健康发展提供理论依据和实践参考.
[关 键 词 ]房地产企业；会计信息失真；治理
由于房地产企业经营和产品特点,一部分房地产企业面对日益激烈的市场竞争,不是采取正当途径增加收入,降低成本,而利用现行房地产会计制度中收入和成本费用确认与计量方法存在的自由度和现性税收制度存在的种种问题,从而造成了房地产开发企业会计信息失真.但是,在目前国内研究中,多数文献都是对房地产企业的具体会计核算或者单纯从税制改革角度进行探讨,很少从信息失真原因等方面进行论述.本文将在理论探讨与案例分析相结合的基础之上,探寻我国房地产企业会计失真的原因与对策.
一、我国房地产企业会计信息失真的定义与成因
房地产企业会计核算的特点主要体现在开发成本的核算和销售收入的确认两个方面.我国房地产开发企业起步较晚,相关制度和法规还不健全,因此房地产开发企业在收人与费用的会计核算中还存在许多问题.这些问题导致了房地产企业会计信息严重失真.
(一)会计信息失真的定义
美国会计学会(AAA)认为会计本质上不是一个计价过程,而是浆历史成本分配给当前及以后的财务年度.这里对“真实收益”的分歧同样蔓延到资产的计量上,因为收益确定与资产计量可视作是同一枚硬币的两面.因此,从这个角度看来,对会计信息失真进行治理的终极目标就是对会计信息真实性这一客观存在的无限逼近.可见,会计的确认与计量环节是形成“真实”会计信息的关键.如果这两个环节出了问题,必将难保会计信息“客观公允”.房地产企业会计信息失真的主要原因就在于收入与成本费用确认与计量环节上的不规范.
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(二)房地产企业会计信息失真原因分析
1 收入确认与计量问题
目前房地产开发企业收入确认条件存在着以下几种定义和解释《房地产开发管理办法》规定,工程竣工验收合格并交付买方验收确认,收取房款、办理产权过户后确认收入.《房地产开发企业会计制度》规定,应在商品房已经移交并已将发票结算账单提交买方时,作为销售实现.新企业会计准则规定,同时满足下列条件,收入才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)既没有保留与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业.在实际操作过程中,由于收入确认的规定不详,一些开发商以此作为操纵利润手段粉饰会计报表,误导公众和有关机构.因此,规范和统一房地产开发企业收入确认的原则和方法已成为当务之急.
2 成本费用确认与计量问题众所周知,房地产业是资金高度密集的行业,有接近70的资金来自银行,发生较高的借款费用是不可避免的.因此,房地产开发企业对借款费用进行正确的会计处理就显得极其重要.新准则实施从2007年1月1日开始只在上市公司中强制执行,而非上市公司则鼓励实施.这也表明,一方面,上市公司与非上市公司在会计处理方面还有很大的自由度.另一方面,新旧准则的转化与衔接还需要一段较长时期,这也决定了房地产企业会计收入与成本费焉确认和计量问题难以统一,从而各企业有服务于企业特定目标的会计政策选择动机并导致相应的经济后果.
二、房地产企业会计信息失真治理的对策
(一)建立和完善行业的会计规范体系
房地产行业在费用核算、成本结算、收入确认等方面都具有其特殊性,原《房地产行业会计制度》对房地产行业的会计核算的规定和要求,相对于现行的《企业会计制度》更具体并具有更强的针对性.然而,中国最新《企业会计准则》基本上
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(二)完善行业收入与成本费用确认准则指引
鉴于房地产开发类公司收人实现的特点,延迟或提前“确认收入实现”对房地产企业而言并不困难.那么,怎样将最新《企业会计准则――收入》细化就变得特别重要了.在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法.针对上述情况,我们认为,房地产商品销售收入的确认应同时具备以下条件(1)房地产开发企业与客户签订了正式的商品房销售台同,并履行了相关法律手续；(2)房屋已竣工并经有关部门验收合格,房屋藏积已经过有关部门测量确定；(3)房屋经验收后,客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认,买卖双方办妥房屋移交手续；(4)收入的金额能够可靠地计量.我们知道,收入与支出(成本费用)之差就是利润.我们认为,收入与成本费用确认准则的细化必将减少房地产企业会计确认与计量方面的任意性,将大大缩减企业会计政策选择的范围.这对提高会计信息质量是大有裨益的,是从制度上治理会计信息失真的必然选择.
(三)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性,企业对财务会计报表有较大的调整空间,因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求.房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外,还应该增加以下披露内容：(1)披露企业的预售政策及情况.因为在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息.(2)增加土地储备量及成本构成等额外的信息.(3)在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露.(4)增加质量保证金及风险的披露.
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(四)完善房地产开发企业公司治理结构
从代理理论来讲,公司治理应从所有者主要是股东人手,形成一种对经营者的监督与制衡机制；从利益相关者的角度可以通过一套包括正式及非正式的制度来协调公司与所有利害相关者之间的利益关系,通过在公司各利益相关者之间合理配置权力,形成有效的公司治理结构,从而维护各产权契约方的产权利益.具体权力如何配置,可以从公司内部和外部两个方面考虑.从内部来看,董事会是设计和执行管理者和股东之间的关系契约的机构,经理则是发展和维持企业内和企业问的关系契约的机构,应该给其配置与其职裁相对应的权力.我国公司治理结构的建立和完善还处于起步阶段,尚有许多发展及改善的空间.如何加强上市公司治理守则,是企业和有关监管部门需要继续努力的地方.基前,在一些西方国家和香港,故地董事会中独立董事的数量应该达到1／3,并形成一套较为完备的独立董事制度.但是,独立董事在内地不处于试点阶段,许多相关制度还未建立起来,也未有足够的人才,所以应该逐步完善相关制度,包括推行董事培训制度等.在这个过程中,我们要特别注意注册会计师审计的重要作用.CPA应该严格遵守独立审计准则,客观发表审计意见.不同的审计意见类型将对应不同的会计信息质量.可见,完善房地产企业的公司治理结构,将对治理会计信息失真问题提供重要保障.
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