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摘 要：房地产开发过程中的设计管理是非常重要的环节,贯穿于房地产开发的各个阶段之中, 是项目开发成功与否的关键因素.本文结合房地产开发设计的几个重要环节,阐述设计管理的关键作用.

关 键 词 ：房地产 项目开发 设计管理

当前,社会对居民住宅商品的需求越来越大,要求越来越高.虽然近年来载住宅小区项目开发上的设计、生产和管理均有明显的进步,但是,随着竞争越来越激烈,市场逐渐趋于成熟,客户购房理念也日趋理性,因此,房地产项目的开发策化和设计阶段也越来越被开发商所重视.

房地产项目的设计管理有其独特性.首先,设计是由相关建筑设计院来完成的；其次,房地产相关人员主要起沟通、协调、监控作用.因此,在房地产项目的设计运作过程中,房产商如何介入、如何控制设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键.

一、房地产开发设计阶段简介

一般来说,可以将房地产开发项目分为方案设计阶段和施工图设计阶段,最终分别需要提交的是方案报建文本和施工图蓝图,经过政府相关部门审批通过后,进行工程项目的施工过程.

方案设计阶段的重要性最为突出,其主要流程是：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案、出方案报建文本、进行方案报建.在方案设计阶段需要强而有力的执行机构,主要包括上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等,需要多部门的通力合作,在设计过程中要及时地、科学的做出决策,以保证开发设计的顺利开展.房地产公司在取得项目后,一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划,确定设计目标和方向,同时房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨,在此基础上形成项目的整体方向,作为招标任务书拟定和评标的依据.房地产公司对项目已成强烈主观意志的,一般采用直接委托的方式进行方案设计,避免不必要的重复工作从而节约了成本和时间.不过,无论是招标或是直接委托设计,都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析,甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑.从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程.在此阶段,房地产公司设计规划人员及相关部门人员,对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析,与设计院、政府相关部门及时沟通,使方案朝着开发商所期望的方向发展.

当然,在方案设计阶段也存在着项目风险.在委托或筛选设计公司时,如若对设计公司的了解及分析不够深入,往往会造成结果现实与期望相差甚大等.在方案决策中对技术的选用也存在风险.只要项目组织者有项目风险意识,对项目做风险定性分析,就可以防患于未然.方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大.

二、实行设计管理的必要性

1.资源管理

所聘用的设计单位是设计管理的最大资源,资源管理就是主要围绕其展开的.首先涉及到的就是如何选择和委托设计单位,选对了设计单位,则设计管理就成功了一半.房地产设计的类别按对象可分为规划方案设计、建筑方案设计、建筑施工图设计、景观设计、市政综合管网设计、室内装修设计、幕墙设计、边坡设计等；按过程可分为方案设计、初步设计和施工图设计.一个工程的完成,所涉及到的单位往往不会少于十家.

一般情况下,选择设计单位要兼顾以下几个原则：

①优势原则：根据相关公司的市场和产品定位,有针对性地收集设计单位的信息,建立设计单位资源信息库,考察相关设计单位及其产品,从中筛选；

②成本原则：即设计费用的成本控制,一般房地产企业会根据项目的定位,确定总的设计费用,而在同等条件下,肯定是选择价格低的设计单位；

③磨合原则：对合作过的设计单位,建立设计资源信息库.信息库主要体现单位设计力量、资源配备状况、设计团队及主设计师的资历和业绩.具体到设计师评估,更要体现其技术水平、沟通力、配合度、施工图质量、成本控制等方面的评估.从中尽量选择配合过的设计单位及设计人,这样工作的沟通成本会降低；

④技术优先原则：在委托施工图设计单位时,经常会遇到这样的情况,技术好的设计单位配合度差,而服务好的设计单位,技术上又不行.配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进,而技术问题的改进,不是一朝一夕能促进的,而且由于技术的偏差,很可能对项目造成无可挽回的损失.因此,应以技术的高低,作为更重要的选择条件.

2.进程管理

对于所有房地产开发商,时间就是金钱,巨额的贷款利息、前期建设的大量资金投入,以及市场行情的瞬息万变,宏观调控的变幻无常,都让房地产开发企业,希望能牢牢地把握项目进度,既希望加快设计进度,又怕产品设计做得不好,导致市场滞销造成巨大的现金流压力,因此,总体的设计进行计划、进度管理显得犹为重要.做好设计管理的进程管理必须做好：一是体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上,能够将设计中各阶段进行完毕,同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点；二是编制的进度计划,应尽可能详尽、具有可操作性,并且对各个阶段,要有设计成果的要求.

设计管理学术论文的撰写
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3.技术管理

技术管理是设计管理工作的大前提,这里说的技术管理工作主要包括：一是技术研究；二是关于任务要求的编写：通过设计语言,将产品定位表达成为任务书,同时要结合规范、成本等其他方面的要求；三是技术方案之间的对比：在多方案中对比成本、时间等综合要素,筛选得出的方案选型结论；四是设计文件的审核管理.方案过程文件的交流、汇报工作的听取、图纸的审核、设计变更的审核与控制等.其中设计变更的审核与控制尤为重要,设计变更总费用如能控制在建安工程总造价的5%以内时,即可判断为控制效果良好.在项目进度较紧张情况下,为确保进度不受变更的影响,有些在做变更论证后,并不进行工程洽商费用估算.

4.任务管理

作为房地产项目的设计管理者,时刻关心的是客户是谁、西黄什么样的产品、产品的成本、售价、利润是多少、什么时候销售等,房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求,转化成设计的语言,对设计委托单位提出设计思路和设计要求.

设计任务书是设计委托单位进行设计的主要输入文件,也是对设计成果进行验收和评价的标准,设计任务书编制要求全面、明确、准确的反映甲方的设计要求.以施工图的设计任务要求为例,设计任务书包括：一是设计依据,包括政府等多部门的初步设计的审批意见书；二是设计指标要求：设计原则、总体及详细的设计要求；三是成本控制的要求；四是设计成果的要求；五是设计进度的要求.因此说,在编写任务要求之前,要有很多功课要做,诸如收集成本测算、政策要求、设计计划等等.只有做足了这些工作,才能编写出合理有效的设计任务要求.

三、结语

目开发过程中的设计管理是非常重要的环节,也是必要的关键所在.出色的设计管理需要相关人员通过利用合理的制度和过硬的技术来掌握、优化和控制,充分发挥主观能动性,并结合实际情况,采用灵活的工作方法及手段,从而达到设计的管理的最佳效果.

参考文献

[1] 苏 凡.房地产项目的工程质量控制研究[ J].山西建筑,2010,36（10）： 222&