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摘 要 ：税收政策是国家的经济杠杆.近些年来,为了促进房地产市场的健康平稳发展,国家屡次动用税收政策对房地产业进行调控,这些税收政策的出台,无疑对房地产业的税收负担产生影响,但是政策调控的效果如何,需要从房地产业相关税种来进行全方位的判断.在此之前,有必要把目前房地产企业主要税收政策作简单介绍,并从中可以窥见其对房地产业的重要影响.
关 键 词 ：房地产 税收政策 征收办法
房地产税收是指以房地产或与房地产有关的经济行为作为征税对象的税类,是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中,房地产开发商要缴纳的税收的总称.房地产开发企业具有投资大、税负重等特点.房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地,必须充分了解我国现行的税收政策,并对筹资活动进行全方位、多层次的运筹,降低企业涉税风险和费用,以实现企业价值最大化目标.
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1.房地产行业税收政策简介
我国现行的房地产税收政策主要涉及项包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税.据统计,目前房地产涉及的这些税收,几乎占到开发商销售收入的15%-20%,再加上房地产企业高额的土地获取成本,融资成本,房地产行业超额利润的神话很难实现.以下就各项税种的影响进行逐一探析.
2.房地产各项主要税种及其对企业影响
2.1营业税及其附加,在预收账款环节随即征收
房地产企业营业税税率为5%,可以作为所得税前利润成本扣除,是房地产企业主要税种之一.另外还有两个附加税费,即城市维护建设税和教育费附加.营业税、城建税、教育费附加即我们平常所说的“两税一费”,通常我们在计算开发成本时,可把“两税一费”综合计算为5.55%.区别在于：房地产企业营业税的计税依据主要是房屋销售收入；而城建税、教育费附加的计税依据是营业税.从中可以看出它们的层次关系,即城建税和教育费附加皆属于附加税费性质,本身并没有特定的、独立的纳税对象,随营业税缴纳而缴纳,亦随营业税的减免而减免.
一般情况下,开发商在开发建设过程只要取得政府部门颁发的销售许可证就可以进行房屋销售,此时商品房还是期房建设阶段,购房人不可能取得“商品”,开发商只能开具一般往来收据,往往在交房时才开正式销售发票,税务机构征收营业税依据发票金额,无形之中延缓了纳税时间,影响了国家税收及时上缴.所以随后规定中规范了营业税的征收,对预收账款环节随即征收营业税,而不是以往待销售发票开出以后再征税.这一措施的实行,对保证财政收入及时入库和防止项目公司解体而影响国家应得税收起到一定积极作用；但是对房地产企业来讲,税负相对提前,势必对其可调用资金带来影响,减少了资金流动量,导致资金运转滞延.
2.2土地增值税
土地增值税也是房地产企业主要税种之一.土地增值税实行4级超额累进税率,具体是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%；另外如果纳税人建造普通住宅出售,对于增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征.
土地是国家资产,国家理应在出让土地时获取一部分政府收益；通过征收土地增值税,国家又一次通过征税形式参与土地增值部分的再分配.对企业意味着,一方面土地获取成本加大了,另一方面土地增值税又冲减了一部分利润,所以房地产行业市场在国家宏观税收政策调控下,房地产行业利润会越来越薄.房地产开发企业取得土地使用权后不进行开发直接将空地转让的,也需要按照规定的4级超率累进税率计征土地增值税.所以土地增值税实施,抑制房地产开发中的投机行为,是宏观调控的需要加大了开发商房地产转让成本,在一定程度控制了土地炒作,规范了土地市场秩序.
但从另外一个角度来说,土地增值税的实施,使得开发商成本进一步加大,面临的生存环境更加残酷.
2.3契税
契税纳税对象为在中国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人,属于行为税.对房地产企业而言,契税主要体现在土&
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第一,以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据.全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息,如国税函[2002]1094号规定,以项目换取等方式承受土地使用权,属于契税征收范围.又如国税函[2004]322号规定,以土地出资,属于契税征收范围,即投资方以土地出资,受让方以自身股权作为支付对价,计税依据则为作价出资额.
第二,不得因减免土地出让金,而减免契税.《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）对北京市地方税务局《关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示》（京地税地[2005]166号）的批复规定,根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税.不得因减免土地出让金,而减免契税.
第三,间接取得土地的契税问题.房地产企业实务中,通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权.上述方式中,通常土地权属没有发生变更,一般不征收或享受免征契税的待遇.如《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定,在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税；两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税.
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