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【摘 要】本文就美国和香港房地产税税收体系进行了整理,分别分保有、转让和收益三个环节总结了房地产税收及其历史沿革.以期为国内学者和政策制定者在房产税改革和试点的一系列研究和尝试中提供参考和借鉴.
【关 键 词 】房地产；税费体系；美国；香港
美国在建国初期就开始征收房产税,最初的财产税是选择性地对土地、牲畜和房屋课税,到19世纪中期美国全国各州普遍开征财产税；到了20世纪初,美国每个州都制定了征收房地产税的法规,而且其财产税几乎占各级政府财政税收收入的一半.由于两次世界大战,美国经济进入大萧条时期,财产税在各级政府收入中的比重逐渐变小了.“1902 年,物业税收入在州政府财政收入中占 45%,在州和地方的共同财政收入中占 68%,在联邦政府、州政府、 地方政府三级共有的联合财政收入中占42%.但是在 1992 年,该项收入在州政府财政收入中只占 1.2%, 在州和地方政府共同的财政收入中占18%,在三级共有的联合财政收入中占8%.”可见,美国的房产税税收比重下降,但仍然是各地方政府财政资金的重要来源.
一、美国现有房地产税收体系
“美国目前实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制,三级政府共同分享税收权力.联邦和州有税收立法权,而地方没有立法的权力,只能在州制定的税法约束下征税.联邦政府开征的税种包括个人所得税、公司所得税、遗产与赠与税、消费税、社会保障税和关税；州政府征收的税种包括销售税、个人所得税、公司所得税、消费税、物业税、遗产与赠与税、资源税与社会保障税；地方政府征收的税种主要包括物业税、销售税、消费税、个人所得税、公司所得税和社会保障税.其中,联邦政府的收入主要来自个人所得税,其次是公司所得税,个人所得税收人大约是公司所得税收入的5倍；州政府的收入主要来自所得税和销售税；而地方政府则把包括动产和不动产在内的物业税作为其主要的收入来源.”
美国的房地产税收体系包括房地产交易、保有、继承与赠与以及所得阶段的以土地和房屋为课税对象的税收.除了税收,美国房地产也有少数服务性收费,如土地产权登记费等,收费标准全国统一且普遍数额很小.美国将保有阶段对土地和房屋直接征收的税收称为房地产税,也称不动产税,归在财产税下.目前美国50个州都征收不动产税,从价计征.征税税基是房地产评估值的一定比例,各州和地方政府对这个比例由20%到100%不等,征收税率也因为各州和地方政府的规定各异,平均由1%到3%.
在美国,由于财产税与地方经济和基础建设的关系非常密切,因此一般下放到地方政府征收,目前财产税是地方政府财政收入的主要来源,也是平衡地方财政预算的重要手段.50个州中除了马里兰州将征税权集中到州政府之外,其他49个州的税收征收权都在地方政府.美国在房地产交易阶段的税收归在交易税下,税率约为2%,在房地产买卖时缴纳.美国在房地产继承与赠与阶段的税收归在遗产赠与税下.这项税收只在房地产作为遗产和被赠与时才征收,根据美国的规定,继承超过价值60万美元的遗产和赠送价值超过100万美元的物品时才征税,但是由于美国房地产的价格普遍不高,旧房经过折旧以后价值更低,因而实际上这项税收很少征收.美国在房地产所得阶段的税收归在所得税下.其中房地产出租所得的收入适用个人所得税,实行超额累进税率为15%到39.9%不等；房地产出售所得适用资本利得税,税基是获得的差价；房地产企业的净利润适用企业所得税,实行超额累进税,税率分别为15%、25%、35%、45%.
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二、香港房地产税收体系
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1.香港设置及调整房产税的历史背景
香港的物业差饷税于1945 年开征,是向房地产的拥有或使用人征收的一种财产税.最初物业差饷税只在九龙和港岛征收,主要用于政府公共服务的开支,如消防、警察等费用.1956至1988年间,物业差饷税的范围逐渐扩大到新界.1995年开始,由直属于政府的物业估价署对全香港房地产进行统一评估和物业差饷税的征收,由此物业差饷税正式成为香港的一般税收.香港物业差饷税税率从20世纪70年代至今经历了两次较大的调整,70年代中期以前,香港物业差饷税的税率为15%-18%,77-78财政年度调整为11.5%,并保持到80年代中期；84-85 财政年度调整为 5.5%,此后除个别年份外,一直徘徊在5%-6%.
2.香港现有房地产税收体系
香港的房地产税收主要包括物业税、遗产税、物业差饷税、酒店房租税和印花税,根据所属阶段,物业差饷税存在于保有阶段,遗产税和印花税存在于转让阶段,物业税和酒店房租税存折于收益阶段.根据课税性质,物业税属于所得税类,物业差饷税和遗产税属于财产税类,印花税和酒店房租税属于行为税类.
香港房地产保有阶段的税收主要有物业差饷税.香港的物业差饷税是一种财产税,是狭义上的房地产税,针对所有自用和出租土地及建筑征收,免税范围只包括少量特殊用途的物业,如教堂、庙宇、农业用地等.香港物业差饷税的税率每年由香港政府根据财政预算情况调整,并由香港立法会最后批准.
香港房地产转让阶段的税收主要包括遗产税、印花税.香港的遗产税以遗产为征税对象,计税基础是死者在香港遗留的财产价值、死者联名拥有财产中的所有权益以及死者死亡3年内所赠与的财产的总和,纳税义务人是遗产的合法继承人.遗产税实行全额累进税率,级距和适用税率每年根据通货膨胀及税收政策等因素即时进行调整.香港的印花税是对房地产交易合同征收的一种行为税.印花税的纳税义务人是文件的签署人双方.香港政府1981年颁布了新的印花税法案,其中包括4项印花税合约如下表：
香港房地产收益阶段税收主要包括物业税和酒店房租税.香港物业税的征收税额是物业因出租而产生的年度租金收入减去差饷税和固定免税额,然后乘以标准税率.固定免税额包括修理、保险、地租等费用的 20%.香港物业税对业主不收租金及空置物业不予征税,因此其课税范围其实相对较窄.香港的酒店房租税针对酒店和宾馆的房租收入征收,纳税义务人是酒店和宾馆的经营者,应纳税额是酒店和宾馆房租收入的3%.
如同中国香港和美国一样,一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度.我国政策制定者可以予以借鉴.
参考文献
[1]黎显扬：“美国征收房地产税的经验对我国物业税收改革的启示”,《中国房地产金融》,2009年第10期
[2]陈林、董登新：“房产税争锋”,《政府理财》,2010年第6期,P29
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