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中图分类号：F20 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2010）12-142-01
摘 要 房价屡调不降,不得不引起我们的思考,仔细分析我国目前高档商品房与小型商品房、经济适用房以及廉租房的比例情况,结合我国居民的收入收入分配情况,可以发现我国房地产市场结构非常不符合我国国情,大力发展建设保障性住房是我国政府调控房地产市场的一项有效武器.本文以重庆模式为例,列举克服保障性住房建设的一些列问题,各大城市应结合本地区实际情况,因地制宜,采取有效措施加大建设保障性住房的力度.
关 键 词 房地产市场结构 保障性住房 政策调控
面对目前房地产市场的高烧不退,似乎政府正已用尽浑身解数要为房产市场降温,一些列“极为严厉”的措施相继出台.事实上中央从2003年起就开始对这个市场进行调控,到2010年4月经历了防止过热抑制供给、重点控制房价上升、全面治理和异常波动四阶段.在中国房地产业快速发展的十年内,房地产政策出台不少,但为什么
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我们知道,通常一个社会群体通常大致划分为低收入群体、中产阶级以及高收入群体,既然房子的主人有这样的层次划分,那么住房肯定就不能一概而论.正常的房地产市场结构应该是“两头小中间大”,.据统计,全国人均住房面积10 平方米以下的低收入家庭大约有1000 万,占城镇家庭总户数的5.5%,我国城市化进程还将持续很长时间,城市中低收入住房困难群体仍大量存在.高收入人群占人口总数最多不超过15%,其余则为普通收入人群.然而,我国目前的房地产市场结构是“蘑菇型”的,别墅、高档大户型住房占住房总量的75%,这是违背我国国情的.参照一些发达国家的住房系统,我们会发现商品房在整个住房体系的比例一般不超过25%,相应的保障性住房在住房体系中占据极高的比例,以美国为例,带有保障性质的住房占整个住房系统的80%以上,新加坡更是高达97%以上,而我国商品房绝对占有80%以上的比例,经济适用房的比例不足3%,住房市场结构不合国情,无法满足大多数人的需要,也就无法抑制投机炒作,房价怎能降?
因此,有效改善房地产市场结构是治本之举,应大力提高保障性住房的比例,然而由于地方政府的土体财政问题、政府本身的官僚资本主义问题以及提高保障性住房比例所需资金的问题都使得保障性住房的建设步履维艰.这几年来,国家爱承诺建设的廉租房、经济适用房从没有完成过.08年仅完成政府规划的20%,去年是30%,而今年仍不太乐观,以北京为例,半年过去了,北京仅仅完成住宅用地供应计划的20%,其中保障性住房土地供应计划占多少比例还不得而知.保障性住房的建设难与政府的业绩挂钩,政府没有很高的积极性去做,相对而言,重庆政府在积极寻求提高保障性建设的智慧与行动真是值得嘉奖.
重庆政府提出要将住房制度由住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”转变为由政府这只“看得见的手”建保障性住房托底,实行城市住房供应的“双轨制”,这种“双轨”的思路是：对廉租房和经济适用房,政府应提供和保障土地的需要；对于高档住房,主要靠市场调节.对于建设保障性住房随之而来的一些列问题,重庆政府是这样解决的：对于保障性住房一直存在的套利行为,重庆政府实行“宽进严出”政策,即获得保障性住房的条件宽松但出售这类住房的条件严格,这类住房的出售对象必须为政府机构,价位有区间限制,从而约束了购房者的投机企图；对于保障性住房可能会引起的“贫民窟”进而发生类似法国曾出现的社会冲突问题,重庆政府实行无差别的“混建”模式,即公租房与商业楼盘布局在一起,共享配套和服务；对于建设保障性住房可能引起的占用农用耕地的忧虑,重庆政府实行转户籍制度,农民工可以获得重庆市户口但需要放弃农村宅基地,政府利用“地票”制度对农民工进行经济补偿并将宅基地拆除变为农用耕地,相应占用农用耕地问题可以得到解决；对于保障性住房为更多人提供了留在城市的机会从而引发的就业问题,重庆政府采取了引进惠普、思科等大型企业来解决就业问题,由此可以发现,建设保障性住房会迫使一个地区的政府积极改善投资经营环境,从而有利于促进该地区的经济繁荣,也非常顺应我国逐步推进城市化进程这一大趋势.
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当然,建设保障性住房体现了一定的行政色彩,但是其运作过程也可以借助市场力量,在应对建设经济廉租房等需要的资金问题,已有很多学者提议可以利用REITs（房地产投资信托基金）模式,关于这一模式的详细运作这里不做讨论,但这起码告诉我们提高保障性住房的比例不是毫无头绪的,我们必须想办法一一应对建设保障性住房将面临的问题.
居住权是人的一项基本权利,住房也不同于一般商品,它兼具商品和保障的双重属性.我们应转变“重住房的经济功能,轻社会功能”的看法,房地产市场的发展以及相应调控措施必须建立在保障人民的基本生活权利基础上的,目前的房地产市场结构不符合我国国情,没有与人民收入分配比例关系相适应,政府采取的调整住房信贷以及征税等措施没有从根本上解决问题,必须注重保障性住房的建设比例,这才是改善民生并从长远上调整房地产市场的根本之道.
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参考文献：
[1]刘维新.中国房地产市场宏观调控的回顾与展望.中国房地产金融.2010(7):3-6.
[2]中国证券网.省略stock./index/gdbb/201009/884395..
[3]郑磊.浅析REITs在廉租房建设中的应用.中国房地产金融.2010(7):11-14.
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