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8月7日,地产龙头万科发布了2013年中期业绩报告.报告显示,期内,万科累计实现营收413.9亿元,同比增长34.7%；归属于上市公司股东的净利润45.56亿元,同比增长22.31%.

1-7月份,万科累计实现销售面积834.6万平方米,销售金额976.5亿元.

当千亿早已甩在身后,两千亿已只是时间问题时,万科正在思考新的东西.

万科总裁郁亮表示：“房地产行业终于到了一个精细化的阶段,标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势,不再是像过去那样的暴利时代.”

增长与竞争

万科仍在不断地刷新地产业的销售纪录,在今年已经过去的7个月中,万科已累计实现销售面积834.6万平方米,销售金额976.5亿元,接近千亿.

不过,千亿显然不是万科的目标,何时达到两千亿才是万科关心的问题.

申银万国分析师殷姿预判,整个2013年,万科的可售量在2400亿元,届时,销售额或将可达到1750亿元.

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业内人士则预测,万科2013年的销售存在超预期的可能.

历年的数据对比显示,除2011年调控因素的影响外,万科上半年、下半年销售比例大致为四六开.今年,万科有意加大下半年总的推货量,这也意味着万科下半年的销售有望达到千亿.

这也意味着万科离两千亿的门槛已不远.

在销售继续大幅增加的同时,万科没有放缓拿地步伐.数据显示,今年前6个月,万科累计增加42个项目,按万科权益计算的规划建筑面积为925万平方米,是去年同期4.3倍.平均楼面地价约2735元/平方米,与去年全年基本持平.

数据显示,2012年,前十大房企的销售额已占行业总额的12.5%,同比增加2.1个百分点；而今年“招保万金”四大房企不断上涨的销售面积,预示这一数据只会不断上行.

不断攀升的行业集中度意味着,龙头企业面对面竞争的时代即将来临.

郁亮认为这是一个双赢的局面：“市场上有更多的房子可以供应出来,以更合理的价格销售,这对行业、对社会都是好事.”

在郁亮看来,竞争是不可避免的.“万科从来不怕竞争,只有大型企业竞争,才能提升行业管理水平.”

郁亮称,目前的房地产市场比较平稳,这是大型企业竞争的结果.“大家模式趋同,原来做高端的,现在策略上也以主流住宅为主,否则不可能做高端做到规模那么大.所以这块竞争会日益白热化.集中度上升也意味着大企业之间以前不太见面的情况结束了,大企业和大企业面对面竞争,我认为这对行业发展是有利的.谁有本事才能最终胜出”.

变与不变

在规模继续攀升的同时,万科的净利润率下滑.

中报显示,今年上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%,为10461元/平方米,房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点,为14.1%.

对此,万科董秘谭华杰表示,利润率降低有几个方面的原因：行业存在利润率适度下降的大趋势；其次,万科结算中装修房占比仍有小幅度上升,而装修房业务的利润率低于毛坯房业务；第三,上半年万科结算的资源中,部分来自2011至2012年市场低谷时的销售.郁亮对此的解释则是,行业发展终于到了清晰化发展的阶段,标志就是利润水平.长期来看,利润水平是下降趋稳的趋势.“现在主要的开发商利润率都在下降,我相信这是市场乐于见到的,这也是开发商竞争的结果”.

相比利润率的下降,万科更看重净资产收益率（ROE）等指标.

谭华杰表示,过去几年,ROE一年比一年高,今年中期来看,比去年又有所上升,去年ROE水平是20年的新高,这是一个很高的水平.

数据显示,近三年,保利在这一数据上,分别略微领先万科0.39、0.37、0.23个百分点；双方难分伯仲,但对招商地产和金地集团的领先,则是大幅度的.

万科预计,尽管2013年结算利润率可能较2012年有所下降,但公司预计净资产收益率将维持在高位.

这也与郁亮对房地产行业大势的看法一脉相承.

郁亮表示,对股东而言,如何提升股东回报率是很关键的,不能只靠涨价,要走内涵发展道路,快速周转,以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜.

在规模上,万科暂时看不到对手,但在盈利能力上,业界一直在比较万科和中海的净利润指标.

数据显示,今年上半年,万科净利润为45.56亿元人民币,远低于中海地产前两天公布的110.33亿港元（折合人民币约86.06亿元）,差距看似巨大.

但知情人士表示,由于大陆和香港的会计制度存在差异,内地上市企业和香港上市企业之间的一些指标没有可比性,在扣除因物业升值所产生的