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2009年,有关建筑房屋倒塌地基塌陷的消息频发,上海市莲花河畔景苑在建楼盘中的一幢楼房倒地,杭州凤凰南苑发生地面塌陷,河北省石家庄一栋在建二层楼在雨中倒塌等凡此种种,使大家都在关心,用什么办法转嫁风险房贷险是不是可以防范这些风险

房贷险何以成鸡肋

房贷险全称是“个人抵押商品住房保险”,是购房者向银行申请贷款时,银行为防范风险要求贷款人购买的保险.根据央行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》第25条规定,“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续.”从此,房贷险便确立了其强制险的地位.

不过随着房贷的发展,越来越多的市民对房贷险这种“拉郎配”的方式产生了不满情绪,主要体现在两个方面:一是市民在购买房贷险时,必须一次性付清所有贷款年限的保险费,二是银行一般都指定保险公司,市民没有选择保险公司和具体保险条款的权利.房贷险的强制制度本是央行为防范房贷风险而制定的,但是事实上,发生自然灾害的概率非常小,直到2004年我国才出现首例进入司法程序的房贷保险合同纠纷.不少房贷借款人认为,房贷险的保费完全由借款人承担,但第一受益人却是银行,第二受益人才是购房者,一旦出现问题,银行几乎不会为此承担任何的损失.基于这些原因,近年来,要求变革房贷险操作模式的呼声此起彼伏,让银行不得不将其作为首要解决的问题.

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从目前我国房屋保险现状看,房屋购买者可选择余地不大,保险覆盖面不广,保险深度不够,保险设计不合理,导致了房贷险无法依靠,即使是少数参加保险的购房者,除了“火灾、爆炸、暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、地面突然塌陷”等不可抗力外,因“设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造成的损失和费用”,保险人不承担赔偿责任.也就是说,保险保天灾不保人祸.而在自然灾害多发区域,保险不保自然灾害,比如,因火灾、爆炸、暴雨、台风等原因造成抵押房屋的损失,以及为抢救房屋财产所需支付的合理施救费用,保险公司将按照合同给予赔偿,但地震除外.

经过汶川地震、经过上海倒塌楼房,保险业的软肋大曝光,我国建筑质量是老大难问题,保险公司对此绕道而行,房地产安全与质量问题的受害者基本上得不到保险公司的商业救济.

在各种质疑声中,从2005年开始,一些银行放下架子、降低“门槛”,或明或暗地调整、减免或者取消“房贷险”,逐渐取消了房贷险的强制销售和捆绑销售.尤其是建行、工行、农行、交行等各大银行纷纷把办理房贷险由强制改为客户自愿选择,银行争先恐后给房贷险“松绑”,让这个本是“黄金险种”的产品正在

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松绑房贷险矫枉过正

房贷险的赔付率一向甚低,这已成为业界的共识,因此对于保险公司来言,这是一块巨大而“诱人”的蛋糕,因为相对其它险种而言,房贷险的赔付率很低,属于盈利险种.然而,不少产险公司已经开始酝酿退出这个领域,原因是“不堪亏损重负”.据了解,目前市场上的房贷险是一次性收取全部保费,但保费是由银行代收的,因此,保险公司也要一次性向银行支付全部手续费.如果贷款人提前还贷,必然要求退保,而保险公司在退保时将按照未到期责任年限的保费全额退还给客户,但保险公司支付给银行的手续费却无法追回,房贷险不赚钱也就不难理解了.

此外,虽说个人房贷一直被视为银行的黄金业务,不良贷款率极低.可是,近年来个人房贷的走势,应该引起人们警觉.过去几年中央行频繁加息,各商业银行也不同程度地紧缩银根,但依然止不住房贷步入违约高风险期的脚步.据悉,贷款违约集中出现基本上符合银行的放贷规律,即个人贷款业务一般会在3~5年后出现风险集中暴露的高峰期,因为3~5年时最容易出现家庭变故或经营变故,从而导致非恶意的还贷违约.目前出现的房贷违约客户,大多是3年前购房的居民,楼价高峰时放出去的房贷中不良贷款风险开始显现.目前房贷违约者中以三类人居多:一是个体从业者或者私营企业主,他们虽然收入很高但并不稳定,一旦经营不善很有可能无法按月还款,二是抵押了房产进行其他投资(炒股票等)失败的,以及贷款炒房失败的,三是受房价持续走低刺激,部分高价购房者心有不甘,不愿还贷,故意违约.房贷违约率提高,首当其冲的受害者是银行.为了严控断供、假按揭等风险,银行近期已经抬高了房贷的办理门槛,个人申请房贷将比以前更难.此外,房贷险的保险责任包括:火灾、爆炸、洪水、雷击、泥石流、滑坡、地面突然塌陷、空中运行物体坠落等.这些风险几率诚然很低,但并非不可能出现,所以说对银行依然构成较大的威胁.总之,盲目取消房贷险的强制性,虽然短期内能促进个人住房贷款业务的发展,但是从长期来看势必埋下风险隐患.

房贷险何去何从

目前我国房贷险业务仍处于初级阶段,房贷险发展的主要障碍是未建立良好的保障机制,缺乏适应需求的创新产品,必须建立起实时有效的房贷险运行机制.

加快创新步伐,是房贷险唯一出路.目前,一些保险公司已经开始变革房贷险,平安财险针对房贷险退保趋势,已在全国率先推出“退保劝留”方案.即建议办理房贷险退保手续的客户,将退保后的全部或部分金额转成家财险,转换的同时可享受较大的费率优惠.部分保险公司推出了“夫妻房贷险”、“父子房贷险”等多人新款房贷保障险种,试图挽回颓势.其卖点是投保人夫妻双方或家庭成员中任何一方遭受保险事故,夫妻双方和家庭成员的还贷责任将全部由保险公司承担.作为保险公司应当与时俱进,扩大房贷险保障范围,特别是对建筑质量造成的风险,应当纳入房贷险范畴,必要时加大创新力度,形成保障程度不一的多款产品,并对保额、免赔额、折旧率等设置不同的档次,从而形成系列的、标准化的基础产品,即将费用低廉的属于大众化需求的、责任单一的产品作为基本产品,而将费用昂贵的或并非一般人所需求的风险或责任的保障,单列出来作为附加险,以满足个性化的需求.

值得注意的是,作为购房者,更关心的是在因意外而无法还款的情况下,房屋的保全问题.因此除了现有的险种之外,保险公司应积极发展真正的保证保险.由购房者支付一定数额的保费,当其因失业等问题而暂时无力偿还贷款时,由保险公司负责支付,购房者有收入时偿还保险公司垫付的资金.这样明确了权利和义务,可以提高购房者购买保险的积极性.同时开发信用保险,由银行支付保费,当处理抵押房屋仍无法弥补贷款损失时,从保险人那里获得补偿.

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