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泰康“试水”
近日,泰康人寿推出“幸福有约终身养老计划”（以下简称“幸福有约”计划）,成为国内提供综合养老计划的首家险企.
据泰康人寿助理总裁兼北京分公司总经理孙建军介绍,该款养老产品在北京地区首批发售,试销第一周已有7名客户成功签单.著名经济学家曹远征成为“幸福有约”计划的第一位签单客户.
“幸福有约”计划是一款高端养老年金产品,缴费起点为200万元人民币,分为趸缴和十年期缴两种,消费者可以根据自己的需求,选择在65岁或70岁时开始领取,目前已在北京市场由个险渠道销售.
“保险合同产生的利益,可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用.在养老社区,客户将享受到包括居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位的养老生活,目的是为了塑造一种全新的老年生活方式.”泰康人寿助理总裁兼泰康之家CEO刘挺军说.
业内人士认为,就产品而言,泰康的“幸福有约”计划与其他保险公司推出的养老保险产品大同小异,独特之处在于与养老社区的入住挂钩,且提前锁定了入住成本.
据悉,“幸福有约”计划相关养老社区产品主要针对30（周）岁至60（周）岁的年龄段客户,泰康人寿北京分公司保险营销员只负责与客户介绍产品,客户若有购买意愿则由泰康人寿养老公司北京分公司专职人员负责与投保客户签订保险合同事宜,他们对该保险产品具体的合同也不太清楚.
泰康人寿养老社区被其保险营销员称之为“候鸟式养老社区”,即购买了“幸福有约”计划相关养老社区产品取得泰康人寿养老社区入住资格后,将来在投保客户年满65（周）岁时,可享受泰康人寿全国建成的任何一个养老社区的免费入住及相关权益.
“公司将在全国人口100万以上的城市建立养老社区,目前已确定北京养老社区在2015年建成.”泰康人寿湖北分公司相关人士透露,“养老社区相关保险产品在武汉地区的发售最快可能定在（今年）6月份.”
此前外界早有盛传,泰康人寿已在武汉光谷置地筹建自己的养老社区,但该说法并未得到泰康人寿的证实.
2007年,泰康人寿就已经开始着手考察和研究发达国家的养老服务产业,提出了在中国由保险公司来实践养老社区的构想.2009年11月19日经中国保监会批准,泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格.
“养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等保险产品,同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业,形成完整的产业链.”泰康人寿董事长陈东升曾在接受媒体采访时说,寿险与养老社区结合,保障更完整,便于实现泰康“从摇篮到天堂,泰康一生呵护您”的企业理想.
2011年12月底,泰康人寿在北京昌平新城标得三十万平方米地筹建养老社区.今年4月份,泰康之家养老社区北京旗舰店开始破土动工,预计总容量约3000户,计划2015年正式投入使用.而在媒体上盛传的泰康人寿将在三地建立养老社区,除北京之外还有上海、三亚两地,以后还要在30多个省区发展连锁养老社区.
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当然,在泰康人寿向养老社区挺进的当中也曾出现过不和谐的旋律.2011年泰康人寿北京分公司长安支公司有保险营销员多次以入住“养老社区”为噱头,告诉消费者,“只要买就能住”,进行了误导销售.
此举受到北京保监局的处罚,其对泰康人寿北京分公司长安支公司罚款20万元,责令改正违法行为,同时对泰康人寿有关人员处以警告并罚款3万元.其并在1月9日就此专门发布消费者风险提示.
此次“幸福计划”相关养老社区产品发售后,本刊记者通过多种渠道向泰康人寿北京、武汉两地保险营销员咨询时,发现存在一个共性问题：几个保险营销员对此产品的介绍中着重强调“(所缴保费用于投资）收益高于银行存款利率”,一般不会提及年金收益要以实际投资收益为准,存在着风险.
投资潮起
除了泰康人寿,中国人寿和新华保险也采用了与保险产品挂钩的地产投资模式.中国人寿的投资机构与中冶置业签署了协议,开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设.去年11月,国寿廊坊生态健康城正式启动,占地面积475公顷.
去年上市的新华保险在养老社区的筹建上也不甘落后.去年11月上市路演过程中,新华保险总裁何志光爆出公司命名为“新华家园”挂钩养老社区的保险产品已经上报保监会,北京延庆和密云养老社区设计规划已完成的消息.
近日,新华保险董事长康典在接受媒体采访时表示：“城镇化和老龄化,其实是一个很大的市场扩容的过程,可以带来很多的价值.新华人寿决定进入养老、健康两个产业,现在已经在进行之中.我们从养老社区的开发、投资、运营的全部资质都在报批,必须符合监管规定.商业模式目前还不是非常完善,我们希望对保险业务能有支持,目前还有大量的细节在研究.”目前,该公司已经注册了两家项目公司――新华家园尚谷（北京）置业公司和北京新华家园檀州置业公司――来支持其养老产业的发展.
5月18日,新华保险总裁何志光在公司个险渠道保障型终身寿险新产品发布会上透露,6月将正式启动旗下养老社区项目,成为保险业内第二家正式启动养老社区投资项目的险企.据悉,届时新华保险还将推出与该项目配套的专属保险产品.
近年来迅速崛起的合众人寿――开业第四年实现盈利,2011年底总资产已达约332.58亿元――和以上三家险企不同,其选择了把武汉作为单纯的养老院建设城市.2010年12月,合众人寿健康社区与同济健康社区、武汉深鸿润国际文化科技城三个项目在武汉蔡甸后官湖生态宜居新城同时开工,共同打造“武汉中国健康谷”.
合众人寿官网资料显示,合众人寿健康社区（又称“合众健康谷”）项目总投资100亿元,占地800亩,其将建设集健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地,2015年基本建成后将可以提供养老床位3万张.
早在2010年4月,武汉市蔡甸区政府便与合众人寿签订合众人寿健康社区项目.该项目资料称,其实施后将为当地养老产业带来划时代的变化,把湖北蔡甸变成华中地区的核心养老城样板. 目前,合众人寿并未对外公布与之相关的保险产品.据该公司内部人士透露,公司曾经考虑过挂钩产品,但最终没能成行.未来公司计划用五至六年形成全国战略布局,逐步构建全国养老产业基地群.
据合众人寿《2010年年度信息披露报告》显示,该公司业已于2010年10月15日在武汉出资设立了相应的子公司――合众健康产业（武汉）投资公司,公司注册资金6亿元,主要从事不动产及相关配套投资.
3月20日,合众人寿以约2064万元拍得沈阳市棋盘山开发区约2.12公顷的用于健康社区建设土地破土动工,约定2016年3月完工.而其在1月10日出资成立合众健康产业项目（沈阳）投资公司,注册资金为3.5亿元,即是为此而设.
中央财经大学保险学院院长郝演苏曾表示：“保险公司筹划建设养老社区,是对养老保险的一个有效对接,是整合相关养老资源的有效手段.同时,也增加了保险公司的增值服务.”
收益之争
在美国、日本、欧洲、澳大利亚等发达国家,养老社区已经是一种成熟体系.这些社区不等同于普通养老院,能提供居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质生活,还能根据客户的身体情况进行分区照管,比如独立生活区、协助生活区、专业护理区和记忆障碍区等等.
中国保监会2011年发布的人口报告显示,预计到2035年,中国老年人口将占到全部人口的30%以上,而这部分老年人口中,有能力购买入住险企开发的这种高端养老社区的中产阶层潜在客户亦数量可观,故此这样高级化的养老需求十分被看好.养老产业自然被险企视为未来一个强劲的利润增长点.
陈东升也认为,中国作为一个最大的新兴工业化国家,现在正在向一个中等发达国家迈进,这个迈进是中产阶级的崛起,而中产阶级对于养老具有很高的需求.
在美国成熟的养老社区,入住率可以达到95%,远高于酒店的平均入住率.更重要的是,老人在养老社区的平均居
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“这么高的入住率,平均居住年限超过10年,相当于签了一份10年的酒店式公寓支票.想想看,这对于保险企业是什么概念?”陈东升说,老人养老不受经济周期的波动,可以为保险公司带来持续稳定的现金流.
康典表示：“我们调研发现,美国有的养老社区很成功,是盈利的,我们希望借鉴他们的经验.”
养老地产的市场潜力巨大在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性,相对于其他投资渠道而言,属于回报率较高且风险较低的投资对象,与保险资金的投资需求相匹配.
目前,外界较为乐观的估计认为,养老地产的收益率至少在15%左右.虽然对养老地产投资收益率的预测不一,但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券,但低于风险较高的股票投资.
据有关测算,较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等,高端养老地产的收益率会偏高一些,一般而言高于银行存款、债券,但低于股票投资.
2011年保监会颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中,其明确支持保险资金投资养老实体,并研究保险资金投资养老产业等税收支持政策.
而为了确保险资投资房产的规范与防范投资风险,2010年保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》.两个办法允许险企投资不动产,但对险资运用范围、险企资格条件、险资投资比例、风险控制等做出了规定,如险企不得直接从事房地产开发建设,投资不动产的账面余额不高于本公司上季度末总资产的10%等等.
由于我国的养老地产处于起步阶段,其收益率究竟如何尚不明朗.目前险企参与养老地产走得都是高端路线,但是也意味着投资大、风险高,保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战.
“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上,保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施,回报周期有可能长达20年以上.”一位业内专家说,这就需要保险公司有充分明确的市场定位和盈利模式.
尽管老龄化进程催生了大量的养老需求,但现在还很难对建设高档养老社区的投资回报率、投资回报的期限做出预算.更何况就当下来看险企投资养老社区的市场定位与盈利模式还处于探索期.
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管窥中外养老社区模式
整理|本刊编辑部
2002年,北京顺义区最早推出了国内专门面向老年人的房地产项目――北京国际太阳城.随后在哈尔滨、上海等多个城市,也出现了类似专门提供老年人养老的养老社区.
“北京太阳城”是我国养老社区的最早实践者.项目坐落于北京市昌平区小汤山,占地42万平方米,建筑面积18万平方米.
社区按照全国示范性老年基地的标准,设计了不同档次的老年住宅和6个中心,包括老年病医疗、老年文化教育、老年娱乐、老年购物、老年家政服务和老年国际交流中心.
项目按照“福利型事业、经济型运作”的指导思想,以及社会效益和经济效益并重的原则,公助民营,自谋发展.
项目采取了物业置换的资金支付手段,老年人可以将原有住房与老年社区等价换房,老年人百年之后,又将原置换的房产折价返还给法定继承人,从而有效提高了老年人的消费能力,解决了养老社区的费用.
据介绍,目前北京太阳城养老社区大约住有100多位老人,社区费用得看需要什么样的服务,有的老人生活完全不能自理,需要全程护理,有的老人生活还可半自理,有的老人生活可以完全自理.如果是生活能完全自理的话,再加上与这个养老院签订长期的居住合同,基本上一个月大约2000多元,社区提供住房以及每天帮忙清理室内卫生等日常居家服务,如果需要更多的服务,那就得另外付钱,此外吃饭的费用自理.如果需要请人照料,养老社区会帮你找人,但费用另算.
而在美国,社区养老分两种模式,一是“全托制”,即老人全天候在养老机构生活.其中又分为“退休之家”和“家园共享”.前者除了租赁房屋（老年公寓）外,还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等便利服务.典型的设施和服务还有：医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统、外出购物、组织参加社会活动等,其服务标准不低于四星级宾馆.后者就是社区将60岁及以上,年龄段相仿、又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对,给他们寻找伙伴,互相“结伴养老”,以解决生活中的孤独和不便,让他们在晚年能充分享受友情.二是“半托制”,即老人白天在养老机构生活,晚上回到自己的家.
以美国新型养老社区典范“太阳城”为例,它由13个不同区域构成,1个医院、2个康复中心、1个活跃老人社区、1个老人公寓、2个持续照料社区、2个辅助生活社区、4个混合社区,每个区域针对不同客群,涵盖一种或多种老年住宅类型.
“太阳城”还建设了完整的医疗服务体系,包括综合性医院、眼科、牙科等专业中心,以及紧急救助中心、照护中心、家庭看护中心、体检中心、药房等.
除了医疗服务设施之外,购物中心、超市、餐厅等生活配套都在社区之内,多元化的文化交流设施,甚至成为美国最大的康娱中心.
在美国,55~75岁的健康老人进入活力长者社区,通过居家式的自主方式养老.75岁后由于需要照顾就会进入持续照顾的退休社区养老.
日本20世纪80年代就曾经设立70亿日元的长寿福利社会基金,推出“银色住宅计划”,开发了一批低价的“三代同堂”式住宅.
日本对愿意入住老年社区的家庭提供优惠贷款.后来又建立了许多老少适度分离模式的“两代居”社区,即老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内,突出家庭内部的自助自理.
相关参考资料：
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