关于物业管理相关论文范本,与政府采购物业管理服务相关毕业论文致谢

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摘要：物业管理服务是由物业服务企业提供的对房屋及配套的设施设备和相关场地进行的维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.随着政府后勤服务的改革,物业管理服务愈来愈被政府机构所认可；伴随着政府采购的深入,物业管理服务也被纳入政府采购之列.全面采购“常规性公共服务”,根据需要区别采购物业企业的特约性服务及市场经营性服务,有选择性地采购公众性代办性服务,对于政府资源配置市场化和提高政府财政资金使用效率具有深远的实践意义.

关键词：行政管理；政府采购；物业管理服务；财政支出

中图分类号：C916文献标识码：A文章编号：1673-9973（2012）04-0047-06

政府采购制度形成于18世纪西方自由资本主义国家,最早可以追溯到1761年美国《联邦政府采购法》,迄今已有200多年历史.由于该制度以公开招标为原则,从决策到监督体现了广泛的公平性、公正性和规范性,因此被称之为“阳光下的交易”.目前,我国政府采购制度也得到了广泛推行,并初步建立了政府采购管理机构及执行机构.《中华人民共和国政府采购法》（以下简称采购法）指出：“政府采购,是指各级国家机关、事业单位和团体组织,使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为.”从表面上看,我国的政府采购已经是一个老生常谈的问题,但就实质而言,在我国现有的政府采购结构比例中,货物类采购的比重较大,服务类采购所占比例很小,仅为采购总规模的5%～10%左右,采购物业管理服务所占比例更小,特别是物业管理服务,则是一个新课题,也是一直以来困扰政府后勤管理实践的一大难题,如何运用财政资金购买物业管理服务,它不仅关系到政府一定时期财政资金以及其他资源配置的合理性问题,更关系到政府采购的完善和可持续发展问题,还涉及到政府在其行政实践中对完善物业管理市场的引导,涉及到科学发展观在国家权力部门的践行.笔者仅就政府采购物业管理服务的路径作以探讨.

一、政府采购物业管理服务的必要性

政府购买物业管理服务,其本质是行政后勤工作的社会化改革,核心是后勤服务保障工作的资源配置市场化,将原有的后勤服务保障存量资源与现有的市场资源对接.

（一）政府采购物业服务具有历史必然性

我国2003年9月1日起开始实施的《物业管理条例》对物业管理的定义为：“物业管理指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行的维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.”这里的业主,即物业所有权人.物业管理起源于19世纪60年代的英国,20世纪60年代由英国引入我国香港,20世纪80年代进入我国大陆并得到了迅速蔓延和发展,由于物业管理的种种优势之所在,如今在我国不仅住宅物业实施物业管理,写字楼物业、工场物业、休闲娱乐物业也都引入了物业管理,政府引入物业管理是历史的必然.鉴于物业管理是一种企业经济行为,物业管理企业在物业管理中和业主或使用人的法律关系是一种购买关系,因此,政府在引入物业管理服务时必然也要通过购买行为和物业公司之间确立合同法律关系.由于政府购买行为应采取政府采购形式的特殊性,政府采购物业管理服务也就成为必然.

（二）政府采购物业管理服务符合《中华人民共和国政府采购法》之规定

《中华人民共和国政府采购法》不仅对政府采购对象作了明确的规定,而且对各类明细也进行了列举.货物类主要包括交通工具、办公自动化设备、一般设备、家具、物资、专用材料、专用设备；工程类主要包括荒山绿化、修缮装饰工程、系统集成、网络工程及单价在5万元以上的其他各类工程；服务类主要包括设备维修、建筑物维修、车辆保险、加油、维修、会议、物业管理和单价2万元以上的其他劳务及服务.显然,物业管理服务属于政府采购内容之列.

（三）物业管理的“五类服务七种管理”基本能满足政府行政管理之需要

从现代物业管理理论看,现代物业管理是一种集经营、管理、服务于一身的综合性管理.管理的内容基本能够满足政府后勤服务之需要,其管理的手段与方法也足以能够为政府提供较为满意的服务.现代物业管理理论将物业管理的内容概括为“五类服务七种管理”.

1.常规公共性服务.这是法律赋予物业管理的职责,也是物业管理工作中的基本管理工作,它将公共的、经常性的、绝大多数业主认为必不可少的服务项目,通过“公共契约”的形式相对固定下来,作为物业公司最基本的服务项目,以物业管理服务费的收缴作为经费保证,所有的业主都要按照物业管理合同缴纳物业管理服务费,任何人不得例外.其中主要包含七种管理.

（1）房屋建筑主体管理.这是为保持房屋的完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作.包括房屋基本情况的掌握,房屋装修管理,房屋修缮及其管理.

（2）房屋设备设施管理.这是为保持房屋配套的各类设备、设施的完好及其正常使用而进行的管理与服务.包括各类设备、设施基本情况的掌握,各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新管理.

（3）保洁卫生管理.这是为净化物业环境而进行的管理与服务.包括楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等.

（4）环境绿化管理.这是为美化物业环境而进行的管理与服务.包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等.

（5）治安管理.这是为维护物业正常和生活秩序有序而进行的一项专门性的管理与服务.包括楼宇内外的安全、保卫、警戒以及对各种突发事件的预防与处理,并可延伸为排除各种干扰,保证物业区域的安静.

（6）消防管理.这也是为维护物业正常和生活秩序有序而进行的一项专门性的管理与服务.包括火灾的预防及发生火灾时的救护与处理.

（7）车辆道路管理.这是为维护物业正常和生活秩序有序而进行的又一项专门性的管理与服务工作.包括车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等.2.有偿特约性服务.是指物业服务企业为改善和提高物业使用人的工作和生活条件,为满足一部分物业使用人的个别需要,受其委托而提供的服务.物业服务企业事先根据业主需要设立服务项目,并将服务的内容和服务质量、收费标准公布,供需要该服务的使用人自行选择.有偿特约性服务实质是一种委托代理服务,如会议接待、会议室布置、照顾老人病人,家庭保洁、家电维修等,原则上是只要业主需要的,就是物业公司应提供的.服务收费维持经营收支平衡；注重服务的可靠性和敏感性,讲究有情服务,建立起业主、使用人与物业管理公司之间的信任.

3.市场经营性服务.这是一种具有多种经营职能的服务方式.物业管理公司为了达到“以区养区、以业养业”的目的,根据客观条件和实际需要,可统筹安排经营与物业区域内公共服务相结合的、面向市场的经营性服务项目.服务收费以市场而定,具有营利性特点.市场经营性服务属于物业企业之副业,从属于常规公共性服务这一主业.它关系到业主和使用人的整体利益,可由物业服务公司有计划地进行经营性的商业网点、医疗体育、文教娱乐等设施的配置,也可以接受所有权人委托代理其经营.其经营方式可以采取物业公司自营,也可以采取联营或招标出租委托他营.经营性服务一方面可以为业主提供方便,同时由于常规性公共服务基本是保本服务,所以另一方面,经营性服务可以增强物业公司的“造血”功能,是公司现金流动及利润的主要来源.其经营关键在于发挥物业公司与业主天然的亲密关系,通过灵活的服务和纵深化的经营策略建立起竞争优势.

4.无偿便民性服务.在物业服务中,为了沟通和融洽物业服务者与业主及使用人之间的关系,提高社会效益和长期效益,物业企业除提供有偿性服务外,还应提供无偿性的便民服务,包括在值班室设置医药箱、针线包、地图、代孤寡病残老人购物等.这些免费服务对树立物业公司的良好形象,增强公司信誉有着深远的积极影响.

5.公众性代办服务.这是一种典型的委托代理服务,是物业公司受诸如自来水公司、电力公司、煤气公司、有线电视公司、网络公司等具有提供公众服务性质的一些公司委托,代理其收取水、电、气等相关费用.这一方面方便了业主及使用人,同时也给物业公司带来了收入

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