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摘 要 ：近期,商品房团购在社会各界引发了诸多思考.但是,理论界并没有对商品房团购的概念、性质、特点,购房团组织者与购房者和房地产开发商之间的法律关系,商品房团购中的法律风险及防范等相关法律问题没有明确.

关 键 词 ：商品房团购；法律关系；法律风险买房置业涉及数额较大,对于普通消费者而言无疑是人生大事,更是关涉到社会的稳定和谐发展.团购买房作为新型的购房模式,具有一定的特殊性和风险性.一时间,商品房团购在社会各界引发了诸多争议,有人认为,“万人购房团”是公民社会的一块试金石；有人却强调,“万人购房团”为未登记组织,涉嫌违法.理论界对于商品房团购的相关法律问题一直没有明确,商品房团购交易存在法律风险.因此,有必要从法律角度对商品房团购这一特定问题进行深入的探究.

一、商品房团购的定义及表现形式

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(一)团购之界定

团购顾名思义就是团体购买,国际通称B2T（Business To Team）,即为一个团体向商家采购.具体而言,团购是指一个团体通过大批量的向供应商订购,以低价获得产品或服务的采购行为.[1]

(二)商品房团购的定义及其表现形式

商品房团购是指一定数量的购房者自发组织或者由业内有影响的个人或专业的团购服务公司（互联网信息交流平台）组织起来,组成一个临时团体与房地产开发商（以下称开发商）就购房条件举行谈判并达成一致意见后,每个购房团成员分别与开发商签订商品房买卖（期房预售或现房出售）合同的行为.

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目前,商品房团购大致有两种形式：第一种是置业者自发组团；第二种是单位组织职工组团,即单位作为职工受托人,代表本单位职工集体购买开发商多套房屋（商品房或经济适用房）,以便在保证质量的前提下,低价购买.第三种是职业商品房团购,组织者作为购房者和房地产开发商在商品房团购活动中的居间人,与购房者、开发商是居间买卖法律关系（中介）.[2]

二、商品“房购房团”之性质界定

购房团发起的直接目的在于互不认识的购房者借助聚集资金,加大与商家的谈判能力,以求得最优的价格.购房团的存在具有临时性,购房者享有随意加入和退出的自由,而且购房团并不是服务于社会上不特定的人.参加团购行动的人若能与开发商达成商品房买卖意向,便最终以自己的名义与开发商签订《房地产买卖合同》,而并非以购房团的名义购买房产.因购房而产生的一切权利义务都是直接发生在购房人、开发商及银行之间,与购房团没有任何利害关系.根据我国法律的相关规定可以看出来,购房团既不受《社会团体登记管理条例》的约束.

我国《民事诉讼法》第四十九条第一款规定,公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人.《行政诉讼法》第二条规定：公民、法人和其他组织认为行政机关和行政机关的工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院提起诉讼.以上规定表明,我国也已采取立法形式明确了非法人组织的诉讼主体资格.

实际上,无论是社会团体还是非法人团体,作为法律意义上的团体首先为人的集合,但此种集合不是简单组合,其为足以形成独立于各个成员之外的实体.此实体意义上的团体的条件是“只有当每个成员的意志形成共同意志,而共同意志又有机地形成团体意志时”,“团体独立的性质,虽然由于它的成员组成全部改换,也不影响其独立存在”（罗马法学家乌尔比安语）.[3]购房团内部没有完整的治理结构,也没有任何具有强制性的章程,每个成员的意志不能有机形成团体意志,其存在依赖于成员的稳定,因此,购房团既不是社会团体,也不属于非法人团体,而是一个松散的组织.购房团中的“团”不是法律意义上的团体,其实是集体的意思,就像自助团购、旅游团购、旅游团一样只具有数字上的意义,并不具有社会团体和非法人团体中的“社会”意义.

商品房团购法律问题探析参考属性评定

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三、商品房团购的种类及其法律关系

(一)自发商品房团购

在自发商品房团购中,如果组织者自身不是购房者,则组织者是购房者的委托代理人,组织者在接受购房者的委托后,按照购房者的指示购买商品房.这种法律关系的标志是要有授权委托行为和授权范围.购房者把钱支付给组织者,要求他代为购买相应标准的商品房,组织者根据指示购买,所有的法律后果由购房者承担.规范的操作应当是由组织者与拟参加团购的成员签订委托协议,其中应约定接受委托的团购组织者的受托权限,组织者超越委托范围,应当承担赔偿责任.

(二)单位组织
关于法律问题类论文范文素材职工团购

单位组织职工团购涉及到与开发商的交易,而开发商与单位的关系是基于职工与单位的委托而派生的买卖关系.单位不是购房主体,职工也不是将来团购房产的所有权人,其只是单位职工的受托人代表职工与开发商就建房事务进行具体商洽形成的是房屋（团购）买卖关系.而职工与开发商之间是一种房屋买卖关系,职工集体团购是购买商品房或经济实用房的形式之一除了购买形式不同外.职工与开发商的权利义务关系与其他购房方式基本相同.职工是买受人.开发商是房产出售人.由于房屋管理部门要求一户一个档案一户一个合同所以在具备条件时.开发公司还要与职工一一签订房屋买卖合同.但这个合同中的主要内容都是基于单位与开发公司的合同约定设立的.比如职工不能选择房号.不能与开发公司谈判价格.不能收取房款.房屋的交付也是由开发公司交给单位再由单位按照二次分配的房号文给职工.

(三)职业商品房团购

在职业商品房团购情况下,组织者作为购房者和房地产开发商在商品房团购活动中的居间人,与购房者、开发商是居间买卖法律关系（中介）.也就是说组织者提供买卖双方的信息、渠道,介绍双方认识,撮合价格,最终促进双方成交的媒介服务、并收取费用的法律关系.组织者一般利用自己的信息优势,将出售方或购买方的信息传递给对方,并对买卖的标的进行介绍、展示,协助价格谈判等,但是最终交易的履行是由买卖双方实际执行的.

四、商品房团购中存在的法律隐患及防范

(一)开发商单方恶意行为导致购房者利益受损

1.开发商方面的临时毁约.有开发商仅将“房产团购”作为一种宣传的噱头和市场摸底的工具,在楼盘尚未竣工时发布.一旦发现楼盘的销售情况良好,便会单方面取消“房产团购”的活动,或要求购房者加价,以求更多的利润.虽然购房者可以获得开发商方面退还的定金,但是会因为耗费了大量精力,得不偿失. 2.团购时,要警惕住房团购的“托”.有些住房团购是开发商的“托”,“房产团购”表面上以折扣较高的优惠价来吸引你参加,实际上却设置了先提价后为团购打折的陷阱,或是限定参加“房产团购”的住房平均价格在某个标准以上.还有部分黑心开发商表面上给了折扣,但实际上却又巧立各种名目不予落实.例如收费时虽是按照“精装修”（是指购房人拿了钥匙进去就可住的房子,实际已另外支付了专门的装修费用）标准进行收费,但是在交房时则告知购房者需补一笔不菲的装修费.而这些费用加起来,却比市场价高出很多,结果一算账,“团购”未必省钱.

(二)购房团组织者的法律责任难以认定

在实践中,由于法律规范的缺陷和实际操作的盲目性,当事人之间往往没有订立委托协议,或者订立了委托协议但是协议存在严重的缺陷,组织者与购房者和房地产开发商之间的关系不明,以至于组织者的法律责任难以认定.

在自发商品房团购中,组织者与购房者之间是委托代理关系,这种法律关系的标志是要有授权委托行为和授权范围.因此,组织者与拟参加团购的成员之间应当签订委托协议,其中应明确约定接受委托的组织者的代理权限.购房者在购房时应听取多方意见,理性辨别,参与商品房团购时应与发起者签订委托代理合同,以便维护自己的合法权益.在职业商品房团购情况下,组织者作为购房者和房地产开发商在商品房团购活动中的居间人,与购房者、开发商是居间买卖法律关系（中介）.

(三)团购房房款的难以及时到位

商品房的预售是有法定条件的,而大多数团购都发生在具备法定预售条件之前,大量的购房在开发公司未开工之前到位甚至无规划条件的时候到位,显然是有一定的风险的主要包括：一是开发商还没有缴清开发地块的土地出让金,导致将来难以取得土地使用权,从而进行房地产项目开发；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购或团购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售.因此,购房人切不可因为内部认购或团购商品房的所谓价格优势而麻痹大意.

为了保证团购房款的安全通常的作法有三个.1.是单位与开发公司对团购资金共管,以保证该资金不被挪用.2.是将开发公司的土地使用权抵押给单位,在具备预售条件时解除.3.是开发公司与职工及时签订房屋买卖合同,并将购房款付清,以避免查封等风险.（作者单位：新疆师范大学法经学院）

参考文献：

[1]吴学安.产团购离不开专业理念[N].国际商报.2005 .12 .26 . A02 版 .

[2]吴赛勋.屋团购的特点及其法律问题[J].国房地信息.2005.08.

[3]赵勇.析西方公司法人制度的形成及演变[J].海工学院学报（人文社会科学版）2003年第03期.

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