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[内容摘 要 ]伴随商品房的开发,有关车位的归属问题的纠纷不断涌现.而理论界有关车位的归属问题亦存有诸多争议.《中华人民共和国物权法》虽然对于车位的归属问题进行了界定,但尚有不周全之嫌.欲界定车位的归属问题,应当首先明确车位的法律地位.本文结合我国《物权法》的相关规定,对于不同情形下车位的法律属性进行探讨；同时,针对车位不同的法律属性,分别探究车位的归属问题.
[关 键 词 ]车位；归属；物权法
车位归属的问题,是随着经济的日益发展,尤其是房地产业的迅速发展而受到普遍关注的.由于商品房的买卖是一个相对复杂的过程,加之规范商品房买卖的有关立法效力位阶较低,内容比较粗糙,立法技术与理念尚需改进,立法之间的衔接仍需加强.因此,在商品房买卖过程中,纠纷层出不穷,尤其涉及车位归属问题颇多.我国既欠缺相应的立法以供援引,亦缺少相关的学说确立规则以资借鉴,致使法院在处理相关问题时无所适从.对同样的问题,做出不同的判决,有损司法的尊严,不利于法治社会的建设,此亟待法律有所回应.2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》虽然对车位归属问题做出了规定,但由于其并未将现实生活中的情况全方位考虑,且规定较为简单,不能很好地解决生活中出现的各类问题.因此,作者将在文章中就此问题进行详尽的讨论.车库与车位实有不同,本文中将车库与车位一同视之,统称为车位.
一、车位归属之学说探讨
通观学者观点及法律、法规的相关规定,对于车位的归属状况,存有不同的见解,分述如下：
第一,从物说.该观点认为,地下停车位为小区的附属配套设施,是从物,和道路、管线一样.根据主物与从物之间的关系,在买卖合同没有特别约定的情况下,应当依附主物――房屋一并出售、转移,而且国务院新出台的《物业管理条例》也规定了“配套设施属于全体业主”.
第二,公摊说.该观点从成本角度认为,开发商如果将车位成本分摊到建筑成本中去,并由所有业主共同分担此项费用,则车位成为业主的共有物,开发商对业主共有的财产无处分权.
第三,业主所有说.小区土地使用权既然已经由小区业主享有,开发商就不能享有该小区的土地使用权,因此也不能享有土地地表及地下建筑的所有权和使用权.业主取得的国有土地使用权同时包括了空间权,如果承认地下车库的产权归属与发展商,那么就等于空间权被发展商所保留,但既然土地使用权都转让给小区业主,“皮之不存,毛将焉附”,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己手里从法律逻辑上解释不通,因此只能推断出地下车库的产权属于全体业主享有.
第四,独立所有权说.此说认为车位与房屋没有必然联系,车位的买卖应与房屋买卖分开进行,车位是独立于房屋之外的物,有独立产权,在被销售之前由开发商所有.
二、车位法律地位之界定
上述关于车位归属的诸种学说皆存有一定的弊端,因此,对于车位的归属问题不能一概而论,应当区别不同的状况分别探讨.我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.”由此可推知,我国物权法将车库分为两种情况,即一种为“规划用于停放汽车的车位”,另一种为“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”.就第一种车位而言,此种车位为专门停放车辆之用,而在第二种情况之下,此种车位不具有专属性,除供停放车辆之外,尚有其他用途,例如,供通行之用等.将车位划分为两种情况,是具有其合理性的.对于其法律属性分述如下：
(一)可以约定归属的车位
可以约定归属的车位,是指在小区之内,规划用于停放汽车的车位.其应当作为独立的客体,赋予其独立地位.数人区分一建筑物而各有其一部分者,谓之区分所有权.区分所有,指数人区分一建筑物而各有其专有部分,并就其共有部分按其应有部分有所有权.建筑物区分所有权由专有部分的单独所有权、共有部分的共有权以及业主的管理权三部分构成.从传统理论上讲,车位应当属于其中的共有部分.将车位作为共有部分,反映到实践中,即将车位所占用的面积公摊到每一个业主的名下.但是,车位相较于地基、楼梯、走廊等共有部分而言,具有其自身的特性.将其作为业主共有将会带来一系列的问题.
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我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第五条明确规定：“商品房的销售面积即为购房者购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和.”该规则第八条同时规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积.等”第九条进一步规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分.作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积.”由此可知,业主应分摊的建筑面积,是业主能随时可以使用的附属设施,或是为整个建筑服务的附属物,而车位并不在其中.究其原因,关键在于车位实际不能形成为全体业主服务的局面.毋庸置疑,随着经济的迅猛发展,私家车的数量每年都以惊人的速度递增.但不容忽视的现状在于,在我国,除去经济发达城市以外,其他城市中个人家庭拥有私家车的比例仍然不是很高.在普通城市中,拥有私家车的业主尚未占到相对优势的比例.与之相适应,车库(车位)只是为少部分人服务的设施,对于大部分业主而言,车位与其生活之中并未发挥其作用,若将车位列入公摊面积,反而会造成其经济上的负担.因此,如果一味强调通过分摊面积来使得车位为业主所有,无疑是让无车的业主为“有车一族”分担车位的成本费用,反而损害了大部分业主的利益.
有鉴于此,一些地方规章则直接将能够独立使用的车位排除在公摊范围之外.《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第六条从正面规定了建筑物的哪些部分能够作为公摊面积,“可分摊的公用建筑面积.(一)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房.(二)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半.”第七条从反面规定了哪些部分不应当计算在公摊面积内,“不应计入的公用建筑空间.(一)作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间.(二)售房单位自营、自用的房屋.”《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》规定,层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、人防工程等),均不计入共有建筑面积. 既然是“规划用于停放汽车的车位”,则意味着其已经单独具备使用功能,即专为泊车使用,因此,其不同于楼梯、地基等必须与建筑物结合方得发挥功效,一旦与建筑物分离会直接影响业主的根本利益.车位能够从共有的部分中独立出来,尤其是“规划用于停放汽车的车位”应当从共有的部分中独立出来.
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(二)法定归属的车位
众所周知,由于取得土地使用权的对价比较高,并且土地具有稀缺性,故开发商在进行小区建设时,会对土地的使用状况进行周密的规划,做到“地尽其用”,甚至会出现“一地多用”的情况.我国《物权法》考虑到此种情况的存在,遂作出相应规定,即规定用于通行的道路和其他场地不得用于停放汽车之用.但是,《物权法》第七十四条第三款规定的内容,即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,这是否合理有待商榷.对于此部分场地即属于“一地多用”的情形.按照法律解释学中的文义解释方法,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”是指在建筑区划内,占用业主所共有的道路及其他场地用于泊车的车位,属于业主共有.但是,此种解释是否合理值得商
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有鉴于此,对于本条款的解释,不能仅仅从表面的含义去理解,而应当探究立法的真意,采用目的解释的方法.所谓目的解释,指以法律规范目的为依据,阐释法律疑义的一种解释方法.任何法律均有其规范意义和目的,解释法律乃在实践法律的意旨,因此解释法律时必须想到,为何设此规定,其目的何在需注意的是,法律目的具有多种层面,有为具体的规范目的；有为抽象目的,如法律的社会作用,经济效率以及公平正义等,应视情形,一并加以斟酌.在探究法律具体规范目的时,首先要发现某项法律所要调整的各种利益.法的价值有多种,如自由、平等、正义、秩序、公平、效率等等.诸多价值在通常的情形下会发生冲突,一部法不可能兼顾诸多价值,而仅仅能侧重其中的一些价值.但是,法律旨在创设一种正义的社会秩序.(just sociaI order)“正义只有通过良好的法律才能实现”.“法是善和正义的艺术”.这些古老的法学格言和法的定义表明法和正义是不可分的：法是实现正义的手段,法的价值在于实现正义.物权法作为保障权利人财产权的法,应当遵从正义的理念,维护一种公平的财货归属秩序,方得进一步为财货流转关系奠定基础,从根本上保障权利人的财产权,使得权利人有安身立命之根本.从法律正义的角度出发,本条款真正的含义应当为道路和其他场地属于业主共有,至于在此之上形成的车位是不属于业主共有的,只有在支付了车位对价的业主方得享有泊车的权利.
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三、车位归属之探讨
(一)可以约定归属的车位
《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.”第二款进一步规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.”此条规定,充分尊重了当事人之间的意志自由,符合市场经济条件下,等价交换的规律.但是,此条的规定,却成为造成开发商与业主之间不平等的根源.立法在形式上的确对车位的归属有了规定,并且承认当事人之间的契约自由,充分尊重当事人的意志.但是,契约的平等和自由首先是指前提平等和自由,即平等缔约和自由缔约.这意味着缔约双方地位平等,身份独立.如果缔约当事人地位不平等,一方享有特权或者处于明显优越的地位,就会限制另一方当事人的意志自由,就不会有自愿的从而也是有效的承诺.等总之,契约精神的真谛就是自由和平等；只有以平等和自由为前提和内容的契约,才符合交换的本质,符合现代法治的要求.显而易见,开发商与业主的地位孰强孰弱一目了然,即使法律上规定业主与开发商之间得自由约定,但是,由于所处地位的不平等,业主不可能真正地充分表达自己的意愿,最终实现自身的权利.在商品房买卖的过程中,开发商与业主作为交易的双方,看似处于平等的地位,双方的权利与义务是对等的,但是现实情况是,开发商处于绝对的优势地位.商品房买卖合同均为格式合同,购房者仅有接受的权利,根本无权对条款内容进行修改,作为交易的另一方业主而言,对于买卖条款只有两种选择,“要么接受,要么离开”,根本没有第三种选择.因此,我国物权法就车位归属问题上,从表面上看赋予当事人双方平等协商的自由,实则授予开发商“独裁”的权利.实际生活中,由于开发商和业主信息不对称,开发商完全可以利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有.换言之,开发商可以利用所谓的“约定”,排除当事人的权利,将车位归自己所有.而法律规定的,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定则成为一纸空文.法律制定的最终极目的乃在于将法律应用于现实生活之中.若法律制定出之后,不能解决现实中出现的问题,而仅能被束之高阁,甚至被恶意规避,则此立法堪称是失败的.法律只有被运用,方得发挥应有的调节作用,否则,与民众生活相去甚远之立法,将最终被历史淘汰.
有鉴于此,需要在立法上对业主的利益予以周到保护.与其业主与开发商发生纠纷时耗费大量的人力、物力和财力进行事后救济,毋宁在事前规定行为的效力,在立法的过程中将权利义务明确化.《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定仅仅是一种宣示性的规定,至于违背此项条款,开发商需要承担怎样的责任,法律上无据可考.而第二款的规定,正如上文所述,开发商和业主出于不平等的地位,因此,双方之间的契约不可能是自由平等的.基于此,立法上应当首先明确,车位属于开发商所有.将车位径直规定由开发商所有,难免有偏袒开发商、置业主利益于不管不顾的境地
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