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摘 要 “小产权房”并不是一个法律上的概念,而是一种约定俗成的说法.本文从法律的角度展开思考,通过分析“小产权房”的内涵、成因分析,提出了区别对待小产权房、完善集体土地的流转制度等对策与建议,以期对“小产权房”问题的解决提供一定的参考价值.
关 键 词 小产权房 发展现状 成因分析 对策建议
中图分类号：D912 文献标识码：A
近年来我国各城市商品房价格的飙升,“小产权房”的违规开发呈蔓延之势.“小产权房”引起广泛关注.目前,“小产权房”已经成为了我国房产体系中重要的房产类型.但是,“小产权房”处于法律的灰色地带,因此如何分析和解决“小产权房”问题是当前的重要任务.
一、“小产权房”的内涵
关于“小产权房”,学术界并未对其统一界定.目前所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,它并不真正构成严格法律意义上的产权,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,并且不能办理房屋产权过户手续.
由于“小产权房”使用的是农村集体土地,此土地未通过国家征收和征用,未缴纳土地出让金和相关税费,未通过“招标、拍卖、挂牌”等方式,也尚未建立使用权市场体系,因而它不能在市场上有效的流转,不能办理房屋过户手续,不受现行法律的保护.
二、“小产权房”的成因分析
(一)房价高涨的现实原因.
2000年到2009年的十年间,全国住宅销售均价从2017元/平方米上涨到4474元/平方米,北京、上海等一线城市中心地段上涨5倍以上.这使大部分市民只能望“房”兴叹.在这种背景下,价格低廉的小产权房应运而生.
(二)城乡二元结构土地制度的不合理.
当前我国的土地所有权形式分为国有土地所有权和集体土地所有权两种制度,俗称城乡二元结构土地制度.这种土地制度存在着其不合理.从《宪法》第10条规定可以看出,国家有权征用集体土地.这样的规定无疑是对两类土地所有权的区别对待：国有土地所有权权利主体单一,权能完整；而集体所有土地的所有权与处分权被“二元化”了,在某些情况下,出现了双重权利主体,权能残缺.
(三)集体土地产权归属的不明晰.
我国《民法通则》规定：“集体所有的土地依照法律属于村民集体所有”,即集体是农村土地的所有者.然而集体可以是乡镇农民集体经济组织,也可以是村民委员会或村民小组.任何一级集体组织行使权力的对象是相同范围内的土地,这使得对集体土地承包经营权、流转等的界定出现分歧.
三、解决“小产权房”存在问题的对策与建议
(一)区别对待小产权房.
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面对不断上涨的房价,“小产权房”的价格相对较低,这的确解决了一大批老百姓的住房问题,如果“小产权房”一概拆除,既不利于社会的和谐稳定,也会造成资源的巨大浪费.对待小产权房问题,不能简单的将小产权房一概否定处置,要平衡各方利益,对小产权房进行区别对待.
1.把部分小产权房纳入保障性住房.
我们可以将符合土地规划和城市规划的小产权房看成是经济适用房的另外一种形式,将小产权房转为经济适用房,以此来解决中低收入者的住房难题.在完善相关手续后将“小产权房”纳入住房保障体系,使其合法化.
2.对不符合规定的小产权房要坚决拆除.
按照《土地管理法》第73条的规定“限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任.”对于在耕地或基本农田上建造的小产权房,能够拆除的应当坚决拆除,以恢复耕地或基本农田的用途.
(二)完善集体土地的流转制度.
在我国城乡二元土地结构下,要规范&
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(三)明确集体土地的产权主体.
“小产权房”问题的症结之一在于我国集体土地所有权主体的虚设、混乱,农民用地受到了一系列的限制.解决这一问题,根本的途径是修改现有的农村集体土地所有权转让中不合理的规定,使农民成为土地真正的主人,打破国有土地、集体土地并存的局面,获得完整的土地产权.具体来说,土地产权可以实行全国统一颁发土地产权证书.在土地产权证书中,需要对产权主体的权益范围和责任加以明确.集体土地产权主体的明确是有效解决“小产权房”问题的途径之一.
如何写产权硕士小论文
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解决小产权房问题,应尽快制定和完善“小产权房”的法律规范体系,结合农村土地制度的改革,给予农村真正完整的土地产权,享有与国有土地同等的权利和义务,才能从根本上解决小产权房的问题.□
（作者：南京财经大学法学院国际法学硕士研究生）
参考文献：
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[5]杨丽.农村土地承包经营权流转问题的思考.北京科技大学学报,2009（3）.
[6]胡俊.小产权房法律问题浅析.法制与社会,2010,（18）.
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