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在房屋供给过剩、居民收入增长有限和经济长期看空的大背景下,房地产价格上升的趋势,注定是不能持续的,大涨之后必有暴跌,这是不以任何人的意志为转移的.

经历了“小阳春”之后,在宽松信贷政策催生的投机活动驱动下,中国楼市再次步入大幅度上涨的狂飙时期.统计显示,北京6月在售楼盘,近50个楼盘目前售价为其历史最高,多数楼盘从2009年一季度到6月份的涨幅超过20％.与此同时,土地市场正在迅速升温,“招拍挂”面临较为激烈的竞争,开发商拼命去拿地,出现了比2007年更疯狂的泡沫.

谁在买楼

眼下中央政府竭力救市、银行放松审批大规模房贷、房地产开发商摇唇鼓舌节节涨价、消费者惶恐不安持币抢购,这样一个千载难逢的机会,嗜血的房地产开发商和投机客岂容错过！

在目前政策条件下,在北京市,一个拥有了购买第一套住房资格的购房者,只要能拿出20％的首付,就可以想买多少套有首付和利率优惠的住房,就能买多少套.在深圳,“零首付”、“一成首付”这些曾经在2007年惯用的炒作伎俩,再次在楼市出现.由于银行对于贷款的审查非常宽松,商业银行房贷任务加重,阴阳合同大量出现,致使降低首付的情况再次泛滥.在“零首付”和低首付条件下,与其说是投机客在买楼,不如说是银行通过住房信贷方式买楼,这才是推动本轮房价快速上涨的根本原因.对于投机客而言,所谓“买房”不过是一个欺瞒的“文件工程”运作而已,至于房屋装修、家电家居、水暖电、商业服务等方面的消费,根本不在其考虑范围之内.如果考虑到开发商的“拥楼自重”而不去考虑新项目开工,买楼的投机客只是通过囤积数量众多的空房转售,则本轮楼市热潮给国民经济增长带来的推动作用不仅丝毫不能体现,唯一能带来的是社会恐慌、经济混乱,以及被开发商、投机客拖下水而深套其中的国内银行――老百姓再成为真正的受害者.

如果房价能够保持上涨局面,投机客有机会将住房卖给真正的消费者,则投机客和银行有机会避免损失；但是一旦房价下降,投机客会选择“断供”甚至出逃,留给银行大量的、逐日贬值的房屋资产,则大范围的银行信贷危机,自然会不可避免.由于房价远远脱离了城乡居民家庭收入和支付水平,如果听任这种局面发展下去,全国范围的房市崩盘必将发生.可以说,目前的中国已经步入了“中国式次债危机”的高速通道,唯一正确的选择,是严厉打击来自银行内部人员、开发商、炒楼客的各种违规违法骗贷行为,收缩高房价条件下的房贷规模,严防死守由于高房价引发的信贷风险爆发.

银行违规贷款与房价迅速回升

根据国家审计署6月24日发布的报告,在对中国工商银行、中国建设银行、中国中信集团公司、中国银行、交通银行和招商银行的审计过程中发现,这6家银行2008年一些基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元.上述情况体现了在信贷紧缩条件下被发现的,银行工作人员、政府官员、开发商之间相互勾结、违规获取银行信贷的情况.如果考虑到他们之间由于长期合作而形成的默契关系,上述发现不过属于冰山一角,而更大规模的违规贷款则被深深掩藏了.

信贷紧缩下尚且如此,那么在宽松信贷政策和国家大力鼓励银行加大住房消费贷款情况下,原有的诸多违规不仅合法,而且催生了更多的“打擦边球”和突破更大边界的新违规行为.为了抢占市场份额,各家商业银行各显神通、只争朝夕.例如,某省行营业部通过加强品牌宣传(与其他银行争夺客户资源)、成立住房贷款中心(专业化作业)、整合审批流程(限时审批,提高审批效率)、完善奖惩机制(谁抢到客户资源重奖谁)、严格规章制度(做样子很重要)五措并举,力促个人住房按揭贷款快速健康发展(“健康发展”不过是数量扩张的另一种说法).这就自然给了房地产开发商、房屋中介机构、投机客等巨大的可乘之机,信贷审批把关不严、虚假按揭事件频发也就见怪不怪了.

商业银行大规模贷款的底气何在呢在笔者看来,银行之所以敢在房价极高价位“做庄”.根本的底气来自两个方面：第一,中央再次强调房地产业在当前阶段的支柱产业地位,并最大限度地进行房地产救市,强化了银行决策者对于“房价只涨不跌”的信心.就是说不管是否会出现断供,只要银行有机会拿回房产抵押物,银行就不会出现蚀本的情况――这与美国“次债危机”爆发前的金融公司何其相似！第二,由于中央把“保增长”提高到前所未有的政治高度,给了主要由国家控股的商业银行高管人员们,这些“廉价代理人”豪赌的机会：如果有幸不会出现“次债式危机”,则宽松货币政策下的大规模放贷,可以巩固中国国有商业银行在全球银行业中“最赚钱公司”地位,而且可以借此给自己制定更高年薪、享有更多分红；而一旦出现不可控制的信贷危机,则可以以完成政治任务为自己开脱,并寻找财政注资以弥补信贷损失.

国内商业银行高管这种“廉价代理人”身份注定了国内银行的“预算软约束”即“负赢不负亏”性质,这决定了银行业在房地产信贷中的豪赌趋向,必然为未来的金融危机埋下深重的隐患.

通胀预期下购房能保值吗

房价上涨的一个重要原因在于通货膨胀预期.今年以来我国的货币投放相比去年,至少增加了25％.由于多数资金并没有进入生产领域,货币投放推动了股市、房地产等资产市场的大幅度上涨；与此相对应的是,由于实体经济不振,包括生产者价格指数(PPI)和消费者价格指数(CPI)的实物产品价格水平.仍呈下跌走势,与资产市场的价格形成了鲜明的对比.

考虑到官方对通货膨胀的定义,主要限于实物产品价格水平的上涨,而将当前的状况定义为存在通货膨胀预期.所以,官方密切观察的,就是看货币流动性何时传导到消费品价格领域,才可以认定通货膨胀确实发生了.

那么,在强烈的通货膨胀预期下,房地产是不是居民理财投资、规避风险的首选呢笔者认为不是！原因在于,不仅现有大中城市房价超过真实造价近10倍而透支未来上涨空间,投资住房已没有任何价值.以货币供给增长来衡量,2009年我国广义货币供给M2预计为55.2万亿元,约为2003年的M2为22.1万亿元的2.5倍,而目前大中城市商品房价格约为2003年水平的3～5倍.即使在房屋总供给量6年不变的情况,房价上涨速度已远超过了货币投放增长速度,已经失去了上涨空间；从人均住房面积看,2003年