宅基地方面有关论文修改,关于“农房两改”背景下的宅基地产权制度变革相关专科毕业论文范文

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一、农村宅基地产权制度变革现状简述

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本属集体所有的土地.根据我国法律规定,宅基地属于农民集体所有,公民个人没有所有权,只有使用权,且使用权不能抵押.宅基地使用权的转让只限于同一集体经济组织内部成员,禁止城镇居民、法人或其他组织购买.随着城镇化的不断深入,农村人口逐渐向城镇集聚,集体土地这一我国农村特有的制度成为影响城镇化平稳发展的重要因素.在土地承包权流转制度出现重大突破之后,集体土地制度的另一大要素,宅基地产权制度的变更成为当前农村改革的一大难题.近年来,全国各地就宅基地产权制度变革试行了一些制度创新,主要涉及三部分内容：

（一）宅基地产权变更.宁波市《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》规定,实施农村住房制度改革后的居住区用地在城镇规划区内,可以国有建设用地使用权供地.农民集中居住区用地在城镇规划区外的,建设用地使用权原则上以集体使用方式供地.建设用地使用权为国有出让的,可办理完全产权的房产所有权证和建设用地使用权证,允许上市交易；建设用地使用权为国有划拨的,可办理房产所有权证和国有划拨建设用地使用权证,允许在补缴土地出让金后,有条件地上市交易.

（二）农村宅基地置换.所谓宅基地置换,是指将分散居住的农民集中起来,搬入新建或规划的住宅中,腾出来的农村非农建设用地可以从事复耕、工业用地等用途.绍兴市《关于推进越城区农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的实施细则（试行）》指出,农民要先把宅基地退还给政府或集体经济组织,可自愿选择在中心村、保留村或者镇（街道）农民集中居住区内置换多层或者高层公寓房,作价领取货币补贴自行购置商品房,或放弃宅基地（房屋）货币化置换商品房.小型农民集中居住区以国有划拨方式供地,办理国有土地使用证和房屋产权证.

（三）城乡建设用地增减挂钩政策.是指依据土地利用总体规划,将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块等面积共同组成建新拆旧项目区,通过建新拆旧和土地整理复垦等措施,在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上,最终实现增加耕地有效面积,节约集约利用建设用地,城乡用地布局更合理的目标.宁波市政府决定,在新一轮土地利用总体规划实施中,将农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩,在不越过农村18亿亩耕地红线的原则下实现城镇建设用地和农村耕地面积增减的零和效应.

二、马家路村宅基地产权制度变革试点简介

马家路村隶属于慈溪市宗汉街道,其“农房两改”区块属于慈溪市城中村改造的试点区块.该地块总用地面积40.5亩,共有92户村民,属于农村集体宅基地性质的农民集中居住区.因上世纪90年代宁波市户籍制度改革试点,部分村民现为非农户口,村民基本无承包地.

马家路村宅基地产权变革试点,是依托于宁波市《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》即“农房两改”而进行的实践性尝试,是在房屋拆迁改造过程中实现农村集体宅基地转变为国有出让土地的综合性工程.就其政策特色来看,可以分为以下四个部分：

（一）在拆迁改造中实现农村宅基地产权制度的变革.马家路区块“拆迁安置房用地性质一般为国有划拨,超过政策允许可安置面积的房屋无法办理土地证、房产证,把用地性质调整为国有出让,以后可以自由上市,市场性质跟商品房一致.经市国土局、房地产管理部门批准,在拆迁过程中把农村宅基地变更为国有划拨土地.被拆迁户在上缴200元/平方米的土地出让金后,可以自由上市交易、抵押,实现了农村宅基地产权性质的根本转变.

（二）在土地产权制度变革中壮大集体经济.慈溪市政府创造性地提出“以村为主体、项目封闭运作”的改造思路,并给予了“税费全额返还、政府零收益”的优惠政策,项目改造产生的所有收益均有村集体享有、分配.街道、村因势利导确定了“A政策+B补充”的安置分配方案.“A政策”即按照省、市相关拆迁政策的补偿标准对拆迁户进行安置补偿,“B补充”则为项目所产生的部分收益对拆迁户的补充分配,经过“A+B”分配之后,剩余的项目收益,全部充实到村集体经济中去,用于今后改善、壮大集体经济,保证村民长久收益.

（三）农业、非农户口待遇一视同仁.农业与非农业拆迁户的安置差别,曾是拆迁改造的一大难点,这实际上是一个公平性问题.在拆迁补偿安置条款中,非农户口补偿只能按照“拆一还一”方式分配可安置面积,而农业户口则可根据被拆迁房屋建筑面积、容积率、安置人口等因素综合确定该户的可安置面积,补偿标准远高于非农户口.而本次拆迁中,两者待遇同等享受.

怎样撰写宅基地本科论文
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（四）被拆迁户可自由选择补偿安置方式.补偿安置分为调产补偿安置和货币补偿安置两种,供被拆迁户自由选择.选择货币补偿安置可根据市场基准价格,尤其是周边商品房价格确定安置房价格标准,一次性给予货币补偿.选择调产安置,农民可以用成本价购买等同于可安置面积的商品房,在这一宅基地产权变更中实现财产性收益.

三、马家路村宅基地产权变更的创新点

(一)一步到位实现农村宅基地产权性质变更

一般的农村住房改造,着眼点在于改变农村传统建房方式,推动效益型农民建房方式转变.但宅基地的集体土地性质并未发生改变.马家路区块在宅基地产权变革中,跨越关于宅基地是否可以上市自由流转的争论、试点阶段,把集体土地性质的农村宅基地直接转变为国有出让土地,一步到位.被拆迁村民在上缴一定的土地出让金后,获得房屋,性质等同于商品房,可以自由交易、抵押,增加了村民的财产性收入.另一方面,村民失去承包地、宅基地使用权而获得了商品房等财产权,可按规定办理养老、医疗等社会保障,脱离了传统农村的生产生活形态,基本转型成为