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房源被锁、主席辞任、债务违约、账户冻结、债权人追债、接盘者退却等在极短时间内,深圳当地最大房企佳兆业近日陷入无法自救的破产境地.

楼市进入下行周期,房企资金链断裂、债务违约、破产清算等都不是什么稀奇事,但像佳兆业这样基本面非常好、流动性充足、产品受欢迎、券商首推个股的房企,突然之间却破产了.

“死刑”来得太快

让我们先梳理一下三个月来佳兆业发生了什么.

2014年10月17日,时任佳兆业董事局主席郭英成即被传失联,再也没在公共场合露面,11月28日,佳兆业在深圳的上千套房源被市政府锁定,成为此次危机的导火索,几天后的12月初,佳兆业两家位于深圳的子公司被政府限制转让股本权益、佳兆业申请国家一级资质证书重续被暂停处理、佳兆业所有地产业务被市政府叫停.

政府一系列未做出任何解释的“动作”后,佳兆业在2014年12月初公告称,拟向生命人寿转让近5.8亿股,交易完成后,生命人寿代替创始人郭氏兄弟成为公司单一最大股东,12月10日深夜,佳兆业公告称,公司创始人郭氏兄弟郭英成、郭英智分别辞去董事会主席和执行董事,佳兆业的核心高管们也开始陆续离职.

2015年1月初,佳兆业公告称公司收到香港上海汇丰银行通知,公司主席郭英成辞任事项,触发了与汇丰银行融资协议项下的强制性提前还款条款,2015年国内首单债务违约就这样发生了.紧接着,深圳龙岗区旧改项目两名未具名的合作伙伴终止合作,要求佳兆业退还12亿元合作资金.

从1月7日中信银行、中国银行、华润集团这三家债权方向深圳市中级人民法院申请诉前保全、要求查封佳兆业资产开始,截至发稿,已有29家债权方（包括银行、信托、国际投资机构、合作方等）要求诉前保全.此外,截至1月9日,佳兆业有两笔4.47亿、2.26亿元银行存款被冻结并扣罚.

香港上市的内房股离岸债价格下跌、发债成本上升,广东省纪委要求深圳严查深圳城市更新“并发症”,引起1月16日内地和香港股市大跌等

政商勾兑的苦酒

由于房地产的资产金融属性,纵观国内外,房价地价波动很大,再加上房地产企业的高杠杆性、房价快速上涨背景下容易“冒进”,房企本身比较脆弱.中国房地产市场化改革10多年来,共经历了两轮房价下调的周期（2008-2009、2011-2012）,每一轮都有房企资金链断裂、老板跑路、破产重组、断臂求生等发生,其中既有全国龙头（如绿城、顺驰等）,也有区域龙头（如宁波龙头房企兴润、惠州龙头房企光耀等）.但是,没有哪家企业像佳兆业这样引起如此大的阵痛和反响.

关键是,以前那些房企重组或破产,大多因自身经营不善、摊子铺得太大,资金链断裂所致.这一轮楼市大周期调整,很多专家预料将有一半左右的房企（大约在3万家左右）永久性退出市场.

但是,谁也想不到,先倒下的却是佳兆业.

截至2014年6月30日,佳兆业的总借款为297.7亿元人民币.其中,需在1年内偿还的为60.1亿元人民币,需在2年以后5年以内偿还的则为47.3亿元,现金及银行存款为110.9亿元.按此计算,2014年年中时,佳兆业的现金能够覆盖一年内到期短债的1.5倍,这一流动状况即便与万科、恒大相比也不逊色,区区4亿元的汇丰银行借款不在话下.因此,与其说流动性出了问题,不如说企业自身之外的问题.从近期媒体相关报道来看,涉及政商勾结和贪腐问题的概率极大.

在过去的十多年中,房地产行业造就了众多的中国顶级富豪,但由于地方政府在此领域的话语权、资源配置权、项目主导权很强,如城市规划、产业规划、工程项目审批、土地出让“招投标”等,房地产行业也是官员和地产老板们“出事”的高发领域.有统计称,自2000年以来,半数落马省部级高官涉及房地产.近期,根据中央巡视组反馈情况以及各地整改通报,在2013年以来被巡视的21个省份中,20个省份发现了房地产腐败,占比高达95%.

纵观2014年牵涉官员腐败案的开发商们,如浙江广厦楼忠福案、广东揭阳黄鸿明案、重庆协信吴旭案,基本有如下特点：民营房企、区域龙头、政商关系密切.

民营房企之所以选择“良好”的政商关系作为经营之道,有几个原因：一是民营房企,特别是区域龙头房企,在搞房地产之前,多数在当地已经经营了很多年,一开始主要做建筑业、贸易或加工制造业,通过地缘或亲缘,建立了一定的政商关系基础,二是在看到房地产行业赚钱机会后,民营房企都想进入房地产赚快钱,但民营房企大多是中小房企,没有国有房企和全国大房企的资金实力、规模优势,强化原有的政商关系而进入房地产,无疑是捷径,第三个原因最关键,那就是地方政府负责人手中掌握着资源分配的权力,尤其是在房地产领域.

一方面,地方政府掌握着区域规划制定和调整变更的权力,也就决定着一个城市哪些区域的土地会升值,升值多少（如调整容积率）,另一方面,政府也掌握着土地出让的权力,特别是协议出让、“招拍挂”中的量身定做,也就是政府可以决定这个地可以给谁、以什么价格来给等等.另外,在政府产业园区建设和城市新区建设、旧城改造等方面,相关工程项目和材料采购等“招投标”领域存在不透明或者暗箱操作等问题.

在巨大利益面前,再加上政府主导城市建设和规划,政府相关负责人的权力也就无法得到有效监管.因此,在房地产领域的政商关系,似乎很难做到习近平总书记所言的“官商之交要淡如水,相敬如宾,而不勾肩搭背”.正是这种变异的政商关系所创造出的超越市场平均收益率的预期,刺激社会资金纷纷进入房地产领域,房地产企业数量从2002年的4万家增长到2010年的8万家,绝大多数是民营企业.

但是,这般“大跃进”之景象非一个市场化行业正常发展所致,绝大多数是冲着房地产企业赚钱多而从实业转过来的.而能不能赚钱、赚多少钱,政商勾兑成为民营企业实力的标志、企业主炫耀的资本、融资谈判的筹码、资本市场评级的依据,甚至是民营房企在对外招聘关键职位时的核心要件. 深圳“旧改专业户”

佳兆业的危机还与深圳旧城改造运动脱不了干系.

2009年,深圳市发布实施了《深圳市城市更新办法》,初步计划是在2010年-2020年十年内完成176平方公里的城中村改造.截至2014年上半年,深圳已批准纳入城市更新计划项目达407个,面积高达35平方公里,完成规划审批228项,约达20平方公里.这意味着旧城改造逐渐取代新城市建设项目,成为深圳城市建设的主力军.

旧城改造,无疑要涉及拆迁,从审批、批准、签约、补偿、土地出让、承包拆迁到最后建设,每一个环节都不可能离开政府及其相关职能部门的推动、协调和定夺,市场化规则有时派不上用场.同时,由于旧城改造所在地块区位优良、配套要求并不高、原项目容积率较低、推出的产品受市场欢迎,城市更新项目的毛利率更高,其背后也都孕育着巨大的利益,具有良好政商关系的区域龙头房企、