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摘要：工程造价的控制是一个动态的过程,结合工程造价管理实践,阐述了工程造价控制的原理、运用价值工程和技术经济理论,分别对项目决策、设计、招投标、施工和竣工结算各阶段工程造价控制的重点进行了剖析,提出了房地产开发企业工程造价控制的

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关键词：房地产工程造价控制价值工程

一、工程造价控制的原理

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控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标,按照事先拟定的计划和标准,通过采用各种方法,对被控对象实施过程中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程.它包括三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差.全过程控制分为三个阶段：即事前控制、事中控制、事后控制.三个阶段应以事前控制为主,即在项目投入阶段就开始,这样可以起到事半功倍的效果.控制的状态是动态的,工程造价在整个施工过程中处于不确定状态,如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、费率等的变化必然会影响到造价的变动.只有竣工决算后才能最终确定工程的实际造价.工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心.

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二、工程造价控制的措施

(一)决策阶段工程造价的控制

正确的决策是控制工程造价的前提,决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础,直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题.

1.编制投资估算的必要性

投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一.是决策性的文件,它是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据.在可靠性研究报告批准后,估算就作为设计任务下达的投资限额,对初步设计概算起控制作用,从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资.

2.投资估算必须是设计的真实反映

在投资估算中,应该实事求是的反映设计内容,这就要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图.主要工艺要进行多方案比较,方案要优化,设计方案不仅技术上可行,而且经济上更应合理.

(二)设计阶段工程造价的控制

有资料分析表明,影响项目投资最大的阶段,是设计阶段.项目投资控制的关键在于施工前的设计阶段.设计费一般只相当于建设工程造价的1%以下,但正是这小于1%的费用,对工程造价的影响度却占75%.因此,在设计阶段应从五个方面开展工作.

1、优化设计方案,有效控制工程造价设计质量和规范是否达到国家规定、功能是否满足使用要求,不仅关系到建设项目一次性投资的多少,而且在建成交付使用后影响项目的经济效益.国外专家指出,虽然设计费用占工程总投资的比例很小,不到1%,但它对工程造价的影响程度达到75%.

2、实行前期阶段的监理制度应该说这是一种较为客观公正的方法.通过设计监理的监督,使设计趋于合理,造价控制在限额范围内.反过来,也促使设计单位改善管理,优化结构,提高水平,真正做到“量体裁衣”.

3、积极推行限额设计.控制工程造价,在设计过程中采用限额设计,按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破..

4、重视多方案比较日常生活中,顾客购买商品都要货比三家,然后选择自己满意的商品.同样,设计成果的满意与否,并不是一开始就能确定下来,多方案比较是衡量其经济性、实用性、可行性的有效手段.

(三)招投标阶段工程造价的控制

招投标阶段工程造价控制的重点是招标文件的编制、工程量清单的审核、投标书的审查、施工单位的选择及施工合同的签订等.

1、招标文件是造价控制的关键招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件,它将直接影响工程造价的确定与控制,所以在编制过程中,应力求在文字上表达清楚,同时与工程量清单相互衔接,口径一致,否则如果出现漏洞,就会成为施工单位追加工程款的突破口,从而造成纠纷,引起索赔.例如,暂定价是税前价还是税后价必须表达清楚,等等.

2、工程量清单是造价控制的核心内容它是招标人编制标底的依据,是投标人报价的依据,也是工程竣工结算调整的依据.应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求,是否按统一的工程量计算规则编制,每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整,取费标准是否合理,编制说明是否完善,有无多算、少算或漏项的子目,暂定项目是否合理.

3、投标书的审查过程中,价格是关键,是竞争的核心.在具体审查投标单位报价时,将投标单位的报价进行汇总分析,与内部标底进行对比,核查是否有单价过高或过低,特别是重点研究工程量大的项目单价,投标单位常采用不平衡报价法,比如在保持总造价不变的情况下,将可能变更减少或不变的项目的单价降低,将可能变更增加的项目单价增大,这样在竣工结算时,可以达到追加工程款的目的.

(四)、施工阶段是成本控制的关键.房地产开发企业在施工阶段对工程造价的控制除了加强合同管理外,还应重点加强工程施工现场管理,杜绝浪费.

1、尽量减少设计变更在施工过程中,引起设计变更的原因很多,如：工程设计粗糙,使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等.首先应严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容,一般情况下不允许变更设计,除非不变更会影响项目功能的正常发挥,结构上有影响项目进行下去的情况.其次,认真处理必须发生的设计变更,对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、甲方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效.

2、应建立严格工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生.为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性.要求在隐蔽工程签证时,要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成的情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图.施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价.

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3、严格审核工程施工图预算　根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度,及时核定施工图预算.对于预算超出相应概算的施工图设计部分,要加以详细分析,找出原因,并及时与项目负责人通气,调整或修正控制目标,对工程造价实施动态控制.

(五)竣工结算阶段工程造价的控制

竣工决算是以实物数量和货币指标为计量单位,综合反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件,是竣工验收报告的重要组成部分,竣工决算是正确核定新增固定资产价值,考核分析投资效果,建立健全经济责任制的依据,是反映建设项目实际造价和投资效果的文件.

因此要有效地控制造价,必须更新观念,将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来,尤其设计阶段这个关键,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果,严格控制决算超预算、预算超概算、概算超估算的“三超”现象.房地产开发企业对工程造价的管理应始终贯穿于项目的全过程,在工程建设的各个阶段,应认真分析和充分利用建设周期中的重要信息,把握住市场经济的脉搏,减少或避免建设资金的流失,从而最大限度地提高建设资金的投资效益.

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