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【摘 要】物流地产正以日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率吸引越来越多的资本进入其中.本文首先介绍了物流地产的基本概念,其次分析了物流地产的发展现状,在分析物流地产的特点基础上,提出发展物流地产的建议.
【关 键 词 】物流园区；发展建议
1 物流地产的基本概念
上个世纪80年代,物流的概念传入我国,物流及相关产业得到社会认识.2001年我国界定了物流的基本概念,物流是指“物品从供应地向接收地的实体流动过程,根据实际需要,将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合.”2009年国务院将物流产业列入《中国十大产业调整与振兴规划》,这有利于我国整个物流行业的迅速发展.
物流是以自身发展理念、发展方式、发展内容为指导并通过专门的作业创造并实现价值的活动,物流的本质表现为服务,这一点已得到业界的公认.但是物流的管理与运作还需要借助一定的基础设施来完成.物流基础设施是指具备物流相关功能和提供物流服务的场所,包括物流中心、配送中心、交通枢纽、运输线路与货运场站等.因此物流具有基础设施的性质,物流基础设施必然与土地发生关联,催生了“物流地产”这一概念.
2 物流地产发展现状
2.1 普洛斯的“物流地产”概念
物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代.2003年普洛斯公司携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场.截至2010年12月底,普洛斯在中国19个主要城市投资、建设并管理着53个物流园,完工和在建物业面积达690万平米.公司已进入的城市包括：北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡、中山和珠海.作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司,普洛斯总出租面积已超过2300万平方米.而与其他房地产投资信托不同的是,普洛斯专注于物流地产的投资业务.全球1000强企业中有近一半是普洛斯的客户,如宝洁、通用汽车、联合利华、HP和全球四大物流公司等.
普洛斯所谓的“物流地产”,就是根据顾客的需求,选择合适的地点,建成相关物流设施后,再转租给客户,比如制造商、零售商、物流公司等.之后,将有一个资产管理队伍进行物业管理,他们的工作主要是提供物业相关服务.为了不断增加客户的财务目标,普洛斯还将采用收购的方式,将客户目前拥有的物流配送设施购买回来,将其设计规划后,根据长期业务关系签订租约再回租给客户,让客户继续使用这些现代物流设施.通过普洛斯提供的收购与回租方案,不少物流公司削减了固定资产,将其主要精力放在核心业务上,因此提高了资产回报率,减少了企业负债率.
2.2 我国的物流地产发展
普洛斯所谓的“物流地产”,就是由普洛斯先拿地建成仓库后,再转租给客户,普洛斯只作地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是地产商而非物流商.这是一种全新的地产开发模式,只不过当普洛斯2003年刚刚登陆中国的时候,国内的地产商正处于大把捞钱的忙碌时刻,无暇顾及其他.当政府的调控政策使得地产商的路越走越窄时,他们想起了“物流地产”.
几乎是不约而同地,地产巨头们发现了物流地产这块“新大陆”.在广州,包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多房地产巨头正以迅雷不及掩耳之势四处圈地、迫切要介入这一领域,以期早一步抢占高地.行业的快速增长往往离不开大环境.数据表明,我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期,目前市场规模超过2万亿元,并且根据专家的预测,未来几年我国物流市场将保持年均20%的增速.
2.3 土地依然是物流地产的根基
做地产项目,影响利润的关键因素在于土地成本,廉价土地是地产商发家的资本.物流行业是国家鼓励的下一个行业,即使是在地根缩紧的情况下,物流地产商也比较容易拿到地,而且是相对廉价的土地.导致地方政府愿意将大块土地廉价地转让给投资商的原因有两个.
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一是物流地产项目位置偏僻.物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带,土地价格原本就比中心区便宜,而且房地产大幅圈地,地价自然更加便宜.
第二个原因是,物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合,通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集,实现资源价值的最大化.纯住宅地产开发,地方政府在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了.而物流地产项目更能给当地带来经济发展的推动力,持续增加地方税收和安排更多的人员就业.因此,政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目也就不奇怪.
3 发展物流地产的建议
3.1 发展物流地产的考虑因素
物流地产从本质上来说,是一种“圈地运动”,通过物流工业用地,实现物流设施的建设与租赁.因此在发展物流地产项目是首先需要考虑当地产业结构与物流需求类型特征,只有在当地产业结构合理以及物流需求旺盛的前提下,才有发展物流地产的可行性.同时物流地产运作需要实现第三方物流的模式,即物流外包.物流地产进一步强化了物流业的分工,物流地产商成为新的物流市场的主体,其提供物流土地的开发与物流设施的建设与租赁,此时第三方物流企没有必要建设自己的物流软硬件环境,而是发挥物流管理的作用.鉴于此,物流地产需要核心企业的推动.核心企业包括物流地产商、第三方物流企业和货主企业三方面.物流地产商的核心作用是集约物流土地资源,建设物流园区、形成物流网络；第三方物流企业的核心作用是设计物流方案,实现对物流全程管理控制；货主企业的核心作用是发展自己的主业（如生产与流通）,创造更多的物流需求.如果站在物流地产供应链的角度来看,物流地产商这是该供应链的核心企业,需要与其他企业形成战略联盟.
3.2 物流地产的发展方向
鉴于物流地产对土地使用权和物流服务业务的拓展,物流地产发展有两个方向,一是面向市区的配送基地,并辅以写字楼、仓储；二是集中的物流园区建设.为了实现物流设施集约化和物流运作共同化,或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域,集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地.
3.3 物流地产项目的策划
作为国内近年来比较盛行的以商贸专业市场为主的物流地产项目的开发,由于这类型项目涉及“物流”和“地产”两个元素,而不仅仅是简单的地产开发,项目要考虑的因素较多.由于缺乏前期的市场调研,匆忙上马开工建设,而没有对项目商业模式进行前期策划和研究,导致项目投资失败.
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物流地产项目的策划首先是做好市场调查研究.包括经济环境分析、地块分析、经营现状分析、目标市场分析、周边区域商业业态分析、地域置换研究、货种行业研究、业态适宜性研究.其次是项目的定位,包括项目定位、市场定位、业态组合、功能规划、平面布局.再次是做好营销推广,包括推广主题、推广渠道、推广实施计划、广告投放策略、招商代理.
通过物流地产项目的策划、为客户提供的整体商业策划咨询方案将能够有如下价值：明确项目的整体定位、市场容量、市场切入点和潜在目标客户；为项目相关方合作伙伴清晰在这个平台上的运作模式和运营收益；通过商业模式的策划和创新,为项目发起人或投资商提供角色定位建议,占领产业链中最有价值的部分,最能够产生高投资回报,低投资风险的业务；通过对市场需求和项目盈利模式的分析,以及咨询项目过程中的沟通,增强发起人和投资商的共识、信心.
4 结论
鉴于目前物流在中国已经成为非常热门的行业,许多物流公司应运而生,物流项目层出不穷,到处都是物流中心、配送中心.物流的火热所带动起来的并不仅仅局限于物流行业本身,因为物流行业的蓬勃发展,让处于调控重压之下的地产开发商们,又看到了新的宝藏.
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结合普洛斯的物流地产项目可以发现物流地产对闲置用地二次开发,既能更进一步降低开发成本,物流地产发展一举两得.从客观的角度而言,外资巨头参与中国的仓储物流业确实推动了该领域的迅速发展,但另一方面,外资巨头在保税仓储业务以及其他物流地产方面的垄断地位,显然限制了本土企业参与竞争.希望国家相关部门规范物流地产相关的管理规
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参考文献：
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