投资学毕业论文精心编辑10篇之第四篇：投资性房地产评估方法中存在的问题及策略
摘要：房地产企业是我国国民经济中的重要组成部分，许多企业看中了这项投资点，也已然将房地产企业作为了一项长期的投资手段，所以出现了投资性房地产的概念，国家针对投资性房地产方面颁布了相应的管控政策，引导房地产企业发展水平全面增长。本文以投资性房地产为中心，对其评估方法以及评估过程中产生的问题展开探讨。
关键词：投资性房地产；评估方法；问题探讨；
一、投资性房地产评估方法简述
投资性房地产是指企业为了获得更多的资金和资本对房地产进行开发、建设，国家针对此种情况进行管控，并发布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，以此来引导房地产行业健康发展。投资性房地产评估主要分为两种方法，分别为市场法和收益法。分别从以下两方面进行概述。
（一）市场法
首先要收集足够的相似房地产的交易案例，确保案例与案例之间能够相对比，具有足够高的可比性。运用市场法对投资性房地产评估时，要着重分析房地产的交易、权益、区位、实物等相关情况，充分考虑被评估房地产的交易日期、使用年限、容积率、区域位置等相关因素，并将技术参数、参照物等相关资料收集齐全。采用市场法对投资性房地产进行评估，是将投资性房地产放到市场环境中去较为全面的一种评估法，特指单项资产的评估情况，利用市场法对投资性房地产进行评估，可以真实的反映出这处房产的市场现实价格，具有较强的参考价值。
（二）收益法
收益法评估方法主要是判断房地产的租金收益与其相应的费用的匹配度，计算出需要评估的投资性房地产的净收益和收益期限，再通过一定的折现率将其进行折现，转化成统一的标准对其进行评估。其中选择折现率时，要选择能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，这样才具有比较高的参考价值。在具体使用中，收益法评估主要采用收益乘数法和报酬资本化法。
（1）收益乘数法。这种评估方法只能应用在房地产市场环境较为成熟的情况下，且只适用在公寓、商铺等投资性房地产的批量评估上，直接反映出了市场价格和租金的关系，因为其本身的参考价值不大，一般作为辅助方法使用。
（2）报酬资本化法。这种评估方法适用于批量或者单项资产评估，通常应用在信息较为匮乏的市场环境下，通过报酬资本化法，将被评估的投资性房地产的未来期望收益和获利年限进行预测，并将其中可能产生的风险做量化处理，提高评估结果的准确性。这种评估方法能够被评估的将投资性房地产的资本化价值明确展现，评估过程具有较高的参考性。
二、投资性房地产评估方法中存在的问题
（一）市场法
虽然市场法需要收集足够多的房地产交易案例，并具备较高的可比性，才能与评估对象作为参照物，从而计算出评估对象的价值。虽然评估过程较为直观易懂，其方便操作，但我国疆域辽阔，地理环境位置差别较大，且我国经济发展不均匀，很难找到具有较高可比性的参照物。即使能够找到足够相像的参照物，可对投资性房地产的评估方法，不仅受空间影响，还受时间影响。在空间区域来讲，不同区域的房地产价值存在较大的差异，而同一区域内的不同位置，其房地产价值也并不尽相同。所以运用市场法进行评估时，在理论上来讲是非常科学的，但在实际应用中若想找到可以匹配的参照物，是比较困难的。
（二）收益法
简单来说，这项评估方法是指对投资性房地产的收益进行客观评估，确定被评估房地产的价值。运用收益法当中的关键问题是要确定被评估投资性房地产的收益期限、净收益、折现率这三项参数，但是这三项参数却都十分难以确定。首先在对投资性房地产运用收益法进行评估时，需要对投资性房地产现有的使用年限、租约条款等进行信息收集，同时需要评估人员结合现有信息对将来的房地产环境做出预测，其中难免掺杂评估人员的主观思想，这也就使得不同评估人员做出来的评估预测有所差别。举个例子，在确定折现率时应当能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平，但评估基准日的时间点不定，具有一定的可选择性，不同时间点上的房地产折现率不同，这就使得评估工作在不同时间内进行，会导致其评估结果不同。
三、如何优化投资性房地产评估工作
（一）选择合适的评估方法
在需要对投资性房地产进行评估之前，首先要将房地产按照类型进行划分，选择合适的评估方法，才能尽力保障投资性房地产的评估效果。比如，需要被评估的房地产为单项投资性房地产时，工作人员可以酌情选择权益法或者市场法，对其进行评估。如果选择市场法，那么评估的房地产数量要控制在5个以下，单向评估因素与综合评估因素占比分别控制在20%、30%以内，假如被评估的投资性房地产不能满足市场法的适用条件，那么可以选择权益法，这需要工作人员对投资性房地产进行分析。
（二）检验不同的评估方法
为了提高投资性房地产的评估结果的准确性，工作人员不仅要选择合适的评估方法，还要对其加以检验，确保评估结果少受外界因素影响，保证评估结果的最大合理性与真实性。在进行评估时，可以选择一种主要评估方法和另一种评估方法，相互之间进行验证评估，如果这两种方法最后取得的评估结果与最终结论占据的比例在20%~80%之间，那么这项评估结果是具有较高参考价值的。
参考文献
[1]陆克菲。投资性房地产评估应用策略[J].绿色环保建材，2019（12）。
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