7000亿房地产信托压顶

7000亿房地产信托压顶

深谙现代金融的业内人士时常愿意把产业归纳为“三大三小”：银行、保险、证券属于“三大”，而基金、信托、租赁则被视为“三小”。当人们把目光聚焦在银行业高收益、保险业再融资等话题时，信托业正做着“闷声发大财”的生意。
根据中国信托业协会最新数据显示，截至2011年底，我国信托业的资产规模已经超过4.8万亿元，而在2010年底这个数字不过是3万亿元，这意味着这个行业在短短一年内增长了60%以上，而在过去五年间信托公司资产规模年均复合增长率接近70%。
然而，红火的信托业却在发展中蕴藏着挑战，爆发点很有可能集中在房地产信托领域。“2012年开始，房地产信托将进入偿付期，这对于那些过分投资房地产项目的信托公司来说日子会比较难过，如果无法偿付就不得不违约展期（延期交割）了。”中信信托有限责任公司总经理蒲坚这样告诉《中国经济周刊》。
根据中金公司公布的针对房地产信托业的研究报告，7000亿元房地产信托还款期将集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，而2013年预计到期规模近2816亿元。

38%信托资金投在房地产
2011年末，一只名为“国开城市发展基金集合资金信托计划”的产品横空出世，总募集规模500亿元，首期募资101亿元；基金运作期限8（6+2）年，给出预期年化收益率竟然高达20%～37%。
上海某信托公司投资研究部负责人告诉《中国经济周刊》：“这个项目毫无疑问是在豪赌土地价格和房价会在2020年之前大幅度升值，如此高的年化收益率且不说开发商是否会有利可图，即便从最正常的投资回报率来看也无异于是在放高利贷。”
“去年11、12月份，银根非常紧，1月份的状况没有多少改善。2011年，全国新增房产开发贷款约3972亿元，而同期地产开发贷款减少了约659亿元，房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。”SOHO中国董事长潘石屹这样告诉记者。
实际上，即便是在房地产业火爆的年头，房地产开发商也乐意与信托合作实现融资。有专业研究机构统计，2010年信托行业共发行了1993亿元房地产信托；2011年，这个数字为2670.74亿元，占信托行业总体的比例达38%。与此同时，大型房地产企业发行的信托产品利率在15%左右，中小型在20%左右。
房地产商的融资渠道像扎口袋一样被收紧，银行信贷融资愈发艰难，上市再融资也几乎停摆，私募股权基金和信托成为为数不多的资金来源渠道，而代价则必须给予高额回报，这被很多业内人士看来无异于饮鸩止渴。
蒲坚这样告诉《中国经济周刊》：“如果房地产信托产品能做到年化15%收益的话，这比银行利率高多了，其实信托公司起了一个金融普惠的功能，让普通人都能分享房地产的收益有什么不好呢？”
但值得注意的是，之所以信托产品能够做到15%年化收益，其前提是中国的房地产业需要像2009年和2010年那样火爆。目前的情况却是，信托产品即将到期，另一方面房地产业从价、量的角度都已经出现了下跌。因此，在很多业内人士看来，即便信托偿付压力不是压垮房地产开发商最后的稻草的话，也是最后几根之一。

多个信托产品提前清盘
“从当前的情况来看，房地产开发商已经无法实现信托产品设计时认定的高利润了，在无法展期的情况下，兑付本息之日会给这些企业造成很大的资金流压力。”国泰君安房地产行业分析师孙建平告诉《中国经济周刊》，“今年房地产信托兑付会呈现出一波波的小高潮，2月至3月份是第一轮小高潮，而到了7月份将会达到今年偿付的顶峰。”
根据第三方理财机构诺亚财富向记者提供的研究报告显示，房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，多数产品在2011年四季度和2012年到期，尤其是今年3月、6月、7月和8月到期规模较大。
“我们业内知道，有些信托公司因为之前发了太多和房地产信托有关的产品，更有些信托公司50%以上业务都是房地产信托项目，集中度太高了。”上述上海某信托公司投资研究部负责人告诉《中国经济周刊》，“从去年四季度以来，越来越多的信托公司选择了清盘，包括山东信托、交银国际信托、天津信托多个房地产信托产品。”
今年1月19日，山东信托发布《“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”提前清算公告》，成立于2011年3月25日、规模8500万元的该信托计划于当日终止，并于1月29日清算，这比原计划提前了一年。而山东信托另一则提前清盘事件则是关于“彭和大厦贷款项目集合资金信托计划”。
此外，今年1月30日，天津信托发布的公告显示，其2009年11月发行的“正元投资?信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”，于2月10日提前宣告终止，10个工作日内对该信托计划进行清算，并于2月24日前将信托财产划入受益人指定的银行账户。这远比原本2012年5月到期日提早了3个月。
在孙建平看来，房地产信托兑付资金主要来源于开发商销售回款，如果市场层面销售下降，直接影响是否能收回成本。因此，信托公司愿意放弃管理费而提早清盘既出于保护受托人投资者的权益，也保证自身不会卷入到房地产企业破产官司当中。
在蒲坚看来，房地产信托的风险也没有想象得那么大，地产公司可通过低价销售、内部财务安排等多种手段，确保信托项目的到期兑付，但不排除有些信托公司会出现违约情况。

一成多地产信托或违约
事实上，通过房地产信托融资已经是开发商常规手段，包括万科A（000002.SZ）在内的30家地产上市公司几乎都有地产信托项目，共计118个项目、金额达630亿元。从发行规模看，发行规模最大的万科A达到90亿元。从到期规模看，今年到期规模较大的有中华企业（600675.SH）44亿元、万科A43亿元、金地集团（600383.SH）24亿元。
花旗银行（中国）研究与投资分析主管邱思甥告诉《中国经济周刊》：“房地产板块上市公司出现信托违约的可能性并不是很大，而中小房地产企业才可能出现实质性的违约。一般来说，如果信托公司遇到到期未能兑付的项目资产，要么用自有资金收购，要么通过‘发新还旧’填补窟窿，要么将抵押项目出售变现。”
值得注意的是，此前银监会已经发布了《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，将房地产信托中主流的融资类房地产信托业务的风险计提比例提高到3%，加强了风险监测，并要求信托公司净资本不得低于各项风险资本之和的100%；净资本不得低于净资产的40%。这在一定程度上加大了信托公司通过“发新还旧”周转项目的难度。
记者从中金公司获得的一份房地产信托研究报告指出，10%～15%的信托项目可能在今年出现违约风险，总体而言，信托展期将使得系统性风险延迟到2013年释放。同时，上市公司龙头企业的信托参与度较低，而参与信托较多的中小开发商将面临较大风险。